Le marché immobilier toulousain de mai à octobre 2023 : un ralentissement du volume des transactions, mais pas (encore) des prix dans les secteurs (toujours) convoités.

L’agglomération toulousaine et ses environs ont connu une longue période, sans discontinuer, de tension entre offre (insuffisante) et demande (forte), synonyme de prix élevés.  

Le dynamisme économique de notre région - bassin d’emplois porté par l’aéronautique, mais aussi, entre autres, une recherche médicale de pointe et un pôle universitaire d’excellence - a joué et joue encore grandement un rôle prépondérant en la matière, tout comme un positionnement géographique privilégié, un climat des plus accueillant.

Ce cadre général subsiste.

La Ville Rose porte bien son nom : elle demeure toujours très recherchée ; d’où une croissance constante de la population, des arrivants en nombre systématiquement supérieur à ceux qui quittent la quatrième ville de France.

Pour autant, à l’instar de ce que connaissent les autres grandes agglomérations françaises, l’année 2023, surtout l’actuel second semestre, marque un ralentissement de l’activité immobilière.

Le marché n’est pas à l’arrêt (nous allons y revenir ci-après), mais s’engourdit, ce qui se traduit par un volume des transactions à la baisse.

Des ventes et acquisitions d’appartements ou de maisons moins nombreuses.

En raison d’élément nationaux qui ne sont pas propres au marché toulousain, le nombre de ventes/achats a diminué.

C’est particulièrement vrai dans le neuf (secteur du logement à ce jour sinistré en raison notamment d’une flambée des coûts de la construction) et, dans une moindre mesure, dans l’ancien.

Une conjonction d’événements et d’éléments - parfois de sentiments - l’expliquent.

Parmi eux, bien sûr, la hausse des taux d’emprunt.

Si les taux de crédits bancaires n’atteignent pas des seuils connus naguère, si les 4 à 4,50 % d’aujourd’hui semblent des plus conformes en rapport au 8 à 9 % hors assurance (voire plus) pratiqués au début des années 90… ils sont néanmoins perçus comme très hauts comparés au 1 à 2 % (historiquement bas pour le coup) de début de la décennie 2020.

En fait, en ce domaine bancaire, le frein au logement est surtout dû à la frilosité exagérée des banques.

Étant entendu que celle-ci concerne fondamentalement un spectre d’acquéreurs : les primo-accédants, les personnes ne pouvant se prévaloir d’un apport (plus ou moins) substantiel, les jeunes actifs démarrant leur vie professionnelle.

Cette réalité des plus injustes (l’adage selon lequel « les banques prêtent aux riches », tout au moins à ceux qui en ont le « moins » besoin, ne sait jamais autant vérifié) n’est pas, loin s’en faut, à minimiser, mais elle signifie aussi que d’autres acquéreurs sont actifs, peuvent se projeter ; de facto que le marché - de ce point de vue strictement budgétaire, capacité de financement - n’est pas totalement gelé.

Plus généralement, sur ce terrain économique/financier, le fait que le marché de l’immobilier soit en revanche grippé - inutile de faire l’autruche, de chercher à se rassurer en essayant de se convaincre qu’il ne s’agirait en fait que d’un « retour à la normale » - trouve une explication dans la perte de pouvoir d’achat des ménages résultant d’une inflation galopante, de prix des denrées et services les plus élémentaires (visant à satisfaire les besoins primaires) continuellement à la hausse.

Conséquence - singulièrement - d’un conflit armé en Europe meurtrier (pour bien trop de personnes subissant directement les combats) et mortifère (pour beaucoup d’autres, bien que plus éloignés), d’une crise géopolitique porteuses d’inquiétudes pour l’avenir, le climat incertain qui en résulte favorise l’attentisme.

Cet attentisme est d’autant plus grand qu’il est conforté par des enjeux nationaux difficiles à maitriser, surtout l’un d’entre eux : l’impact du changement climatique sur le logement.

Certes cette problématique écologique ne s’arrête pas, évidemment, aux frontières. Mais si l’évolution qu’est le réchauffement climatique n’épargne pas la zone européenne, et même bien au-delà l’ensemble de la planète, ses incidences en revanche s’analysent - en termes de solutions environnementales apportées - pays par pays, en fonction des décisions prises par les pouvoirs publics de chaque État, des réglementations propres qu’ils fixent, imposent aux propriétaires de logements en matière de rénovation, d’impératifs locatifs, etc.

En ce sens, les obligations (françaises) découlant du DPE (diagnostic de performance énergétique opposable depuis le 1er juillet 2021 alors qu’il n’était jusque-là qu’informatif) contraignent les détenteurs d’un bien à usage d’habitation à vocation locative d’être, à termes, classé au minimum en D.

Il en sera ainsi, effectivement, à partir de 2034 sous peine de se voir interdire de louer son bien.

D’ici là, les logements classés en E pourront être loués, mais seulement donc jusqu’au 1er janvier de l’année 2034, et ceux en F jusqu’à la date plus rapprochée du 1er janvier 2028.

Pour les biens classés en G (plus exactement ceux dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an, soit la majorité de ceux entrant dans ce classement G), l’interdiction de mise en location joue d’ores et déjà, depuis le 1er janvier 2023.

« Enfin », corrélativement, sur cette ligne protectrice des locataires, depuis l’été 2022 (le 24 août précisément), les logements étiquetés F et G ne peuvent voir leur loyer être augmenté lors d’un renouvellement du bail ou d’une remise en location ; tout comme il est désormais prohibé de réviser le loyer en cours de bail.

In fine, la logique est vertueuse : obliger à améliorer l’isolation des bâtiments pour une meilleure qualité de vie des habitants, contribuer à éliminer les « passoires thermiques », les habitations parfois insalubres ou, « simplement » non décentes car jugées énergivores ; ce faisant, participer à la protection de l’environnement en limitant les émissions de gaz à effet de serre, soutenir la régulation d’une consommation trop dispendieuse, favoriser le recours à des énergies renouvelables en lieu et place des énergies fossiles plus polluantes, etc.

Mais sa portée immédiate, outre de diminuer le parc immobilier disponible déjà tendu dans les agglomérations d’ampleur comme TOULOUSE, d’aggraver la pénurie de biens, de restreindre encore plus l’offre aux locataires, est aussi d’accentuer la frilosité ambiante.

Le manque de perspective, l’émergence progressive (au moins dans les têtes) d’un horizon immobilier bouché, conforte l’attentisme des acquéreurs, voire pour certains les conduit à spéculer sur une baisse des prix.

Ceux-là l’attendent en confortant leurs espérances sur, a minima, un double postulat :


Pour autant, malgré ces multiples facteurs sources d’immobilisme, nonobstant ce contexte aux allures d’hibernation (précoce vu la période habituellement encore assez dynamique du marché de la transaction avant l’entrée dans l’hiver qui, elle, s’avère en revanche quasi systématiquement synonyme d’inactivité autour des fêtes de fin d’année), si les ventes diminuent, tel n’est pas pour l’instant le cas des tarifs pratiqués.

En la matière, si la tendance globale en France est à l’abaissement, surtout en zone péri-urbaine et a fortiori rurale, ou bien dans les grandes agglomérations ayant subi une véritable flambée des prix (PARIS et BORDEAUX notamment), cette logique ne se manifeste pas systématiquement et de façon similaire. Il s’agit plutôt, à l’échelle nationale, d’une mise entre parenthèse des hausses continuelles connues jusqu’à présent.

Et lorsque cette « baisse » se produit c’est de façon très mesurée et ciblée, à savoir entre 1 à 2% de diminution des prix et pour le stock de biens qui, généralement, s’avère le moins couru, que ce soit en raison de l’époque de construction des logements et/ou de leur emplacement jugé peu pertinent.

En revanche, dans les zones géographiques urbaines traditionnellement les plus désirées, où la demande reste supérieure à l’offre et où, conséquemment, les prix continuent à être hauts, trouver un appartement ou une maison se révèle être toujours délicat.

Une stabilité des prix rendant toujours complexe l’aboutissement d’un projet immobilier, surtout dans les quartiers toulousains de l’hypercentre historiquement les plus convoités.

Le marché immobilier fonctionne certes au ralenti, mais il n’en demeure pas moins toujours vivant !

Plusieurs facteurs expliquent cette situation.

Quel que soit le contexte social, économique et politique, des couples se forment, d’autres se défont (les divorces sont pléthores dans les grandes agglomérations) rendant inévitables dans les deux cas des projets de ventes et d’acquisitions de biens immobiliers.

Ce constat se vérifie tout autant avec des naissances d’un côté, synonyme de famille qui s’agrandissent, et des décès de l’autre avec leur lot de successions à gérer et de mise en vente de biens souvent associées.

Il en va de même avec la mobilité professionnelle (surtout dans une période où le chômage tend à diminuer, ou le marché de l’emploi génère de fait du mouvement), avec les mutations/changements d’orientation dans le monde du travail, beaucoup plus accentués pour les générations actuelles qu’ils ne l’étaient après-guerre jusqu’aux début des années 2000.

Sur cette ligne, l’accès plus difficile au crédit sus-évoqué est certes un frein à l’achat d’un logement, mais ce n’est pas pour autant lui tout seul - s’il est avantageux ou à l’inverse désavantageux - qui fait que les acquisitions d’appartements ou de maisons croissent ou décroissent.

C’est toujours, intrinsèquement, une évolution de la vie professionnelle ou privée/familiale qui motive un achat immobilier.

Le taux auquel prêtent les banques n’est pas la cause de ce dernier… il le favorise ou pas, permet de satisfaire des critères plus ou moins importants (superficie, prestations, localisation, etc.), mais il n’est pas LE déclencheur du projet.

Des conditions de financement favorables génèrent plus une augmentation des prix (contribuent à celle-ci) qu’elles ne motivent d’acquérir ou non un bien…

Et, au-delà, malgré le contexte d’attentisme précité, malgré une conjoncture bancaire moins propice, certaines personnes aspirent néanmoins, à l’inverse, à du changement, donc se projettent quand bien même les « cases » sus-évoquées des transactions faites par « obligation » ne sont pas cochées.

L’ambiance générale est une chose, la vie intime une autre…

Il n’y a pas en soi, dans l’absolu, un bon moment pour acheter ou vendre. Le moment opportun est propre à chacun, à sa situation personnelle forcément spécifique.

Et même en s’en tenant à une grille de lecture « calculatrice », si certains spéculent à une baisse des prix au m2, d’autres corrélativement considèrent aussi que plutôt qu’attendre (quoi/combien…, jusqu’à quand… ?), il convient au contraire de faire preuve de pragmatisme en profitant du moment qui, potentiellement, offre plus d’opportunités, de choix, dans la mesure où la concurrence (des acquéreurs) est moindre.

Et, se faisant, tout en espérant aussi pouvoir négocier un peu mieux/plus des biens qui, jusque-là, ne pouvaient pas l’être tant le rapport de force vendeur/acheteur jouait en faveur des premiers.

Certes, cette réalité concerne surtout les acquéreurs (investisseurs en particulier) qui n’ont pas, ou peu, besoin de financement… mais ces derniers existent, tant l’épargne des français n’a jamais été aussi importante suite, entre autres, aux cycles de crises sanitaires subit pendant quasiment deux ans…

Et, de façon générale, en période dite de crise, marquée par les incertitudes économiques, les aléas des placements boursiers et financiers en découlant et/ou des placements sans risques (type assurance vie) totalement improductifs en termes de gains (ne couvrant même pas l’inflation), la pierre d’une part demeure encore plus qu’à l’accoutumé une valeur refuge, si ce n’est LA valeur refuge par excellence, et d’autre part la garantie d’une certaine rentabilité, efficience économique, source de revenus complémentaires appréciables.

Ce qui se vérifie d’autant plus que la tension du marché locatif est à son comble tant trouver et acheter un logement s’avère délicat en raison de la pénurie de biens (qualitatifs) et des prix pratiqués en résultant, ce qui s’amplifie par la constitution progressive d’un parc immobilier non louable pour cause de mauvais classement énergétique.

Dans ce contexte, être propriétaire d’un bien sans défaut particulier (que ce soit pour le logement en lui-même, l’état de la copropriété où il se trouve qu’au niveau de son environnement immédiat), offrant des prestations ne serait-ce que standards, est donc aussi synonyme d’une location assurée, d’une source de revenus fonciers quasi automatique.

Cette assurance conforte les investisseurs habitués à louer un bien à se projeter sur un nouvel appartement (ou sur des bureaux, ou des murs commerciaux, afin de diversifier leur patrimoine ou pour obtenir une meilleure rentabilité qu’avec de l’habitation) et incite ceux qui, potentiellement hésitants, aspirent en réalité à devenir bailleur, à améliorer leurs ressources financières tout en se constituant un capital immobilier… bienvenu pour leur retraite et/ou en vue d’être transmis à leurs enfants.

Via ce volant d’acquéreurs quantitativement non négligeable, le marché immobilier, sans être dopé, subsiste inévitablement bel et bien.

Dés lors, si le spectre global des acheteurs a diminué, si les ventes s’inscrivent un peu plus dans la durée, si le ratio offre/demande tend à s’équilibrer, pour autant l’aboutissement d’un projet d’acquisition demeure toujours difficile, tout particulièrement dans les quartiers ou les communes les plus convoités, historiquement toujours très prisés.

Afin de prendre conscience - si besoin était - de cette réalité, voici très concrètement une série de mutations réalisées par notre Société entre les mois de mai et d’octobre 2023.

Des exemples récents d’acquisitions par notre clientèle, illustration in concreto d’un marché immobilier toulousain toujours éminemment prisé.

Qu’il s’agisse de se projeter sur une résidence principale (appartement ou maison) ou sur un produit d’investissement (le plus souvent un T1 ou un T2 en matière de logement ou alors les murs d’un local professionnel ou commercial) nos clients sont venus vers nous, et continuent de le faire, par soucis d’efficacité et de sécurité.

La preuve en chiffres, par typologie de biens, de cette appétence toujours grande à devenir propriétaire dans la Ville Rose et ses environs immédiats, et conséquemment des prix encore significatifs dernièrement pratiqués :

En matière de locaux professionnels

Murs commerciaux localisés rue Baronie, vendus occupés par une activité dynamique de restauration.
Dans le cœur névralgique et historique de TOULOUSE, à proximité de la Place du Capitole, de la rue Alsace-Lorraine et de la Place Esquirol, ce bien de 83,29m2 (+ 5,41m2 hors loi carrez et auxquels s’ajoutent l’autorisation d’exploiter une terrasse sur la voie publique), bénéficie d’un emplacement commercial - numéro 1 bis - idéal.
Investissement patrimonial qualitatif (immeuble du 19ième siècle refait), offrant une rentabilité immédiate de 4,25 % net (calcul prenant en compte les frais de notaire à acquitter) a été acheté 595 000 Euros (hors frais dits de notaire ; notion que nous entendons ici au sens large communément admis ; notre étude intitulée « Les « frais de notaire » : un abus de langage, mais une lourde réalité économique - à anticiper - lors d’un achat immobilier » permet d’en cerner les contours et enjeux exacts), soit environ 6700 Euros du m2 en pondérant les surfaces hors carrez.

Au cœur du quartier Saint-Agne, local professionnel bénéficiant d’une forte visibilité, du dynamisme d’autres commerces à proximité et de l’immédiateté des transports en commun (ligne B du métro).
Occupés par une activité médicale, ces murs commerciaux d’environ 183,60m2 - et dotés de deux places de parkings aériens - constituent un investissement patrimonial de qualité (immeuble des années 90 en bon état, ensemble immobilier aux normes) combiné à une rentabilité immédiate de 4,95 % net (les frais de notaire étant inclus dans le calcul).
Ces murs ont été achetés 375 000 Euros (hors frais notariés), soit environ 2050 Euros du m2.
 
En l’espèce, le prix au m2 n’est pas déterminant pour apprécier à sa juste valeur le bien ; la typologie de celui-ci d’une part (local professionnel/commercial) et la rentabilité obtenue d’autre part (bien vendu loué) sont beaucoup plus déterminants.
Et, en réalité, cette remarque concernant le prix d’un bien au mètre carré se vérifie très souvent. Ce critère en effet n’est pas, loin s’en faut, l’alpha et l’oméga pour appréhender la valeur intrinsèque d’un logement ou de tout autre bien immobilier (nous avons eu l’occasion de développer ce point dans notre billet : « Acheter un appartement ou une maison à Toulouse, une valeur sure… mais à quel prix au m2 ? », ainsi que dans celui plus récent - à relire en complément de la présente étude - « Février 2023 : où en est le marché immobilier Toulousain ? Acheter et/ou vendre, agir ou attendre, que faut-il envisager… exemples de transactions à l’appui »). De sorte que nous ne mentionnons ci-après le prix au m2 qu’à titre de simple indicateur transversal très général.

Pour ce qui est des appartements T1

Situé rue Sainte-Catherine dans le quartier Saint-Michel, appartement T1 de 24,60m2, doté d’un balcon de 3m2 exposé ouest, au 4ème étage sur 5.
En bon état, à l’image de la copropriété de 1992, il bénéficie des commerces de proximité et des transports en commun puisque se trouvant entre la station de métro Palais de Justice et la station Saint-Michel Marcel-Langer (face à l’ancienne prison).
Cet appartement acquis dans une logique d’investissement a été vendu meublé (précédemment loué à un étudiant) au prix de 139 000 Euros (hors frais de notaire), soit 5340 Euros du m2 en pondérant la surface extérieure.

Localisé rue Albert Lautmann, devant l’université des Sciences Sociales (quartier de la Fac de droit extrêmement recherchée par les investisseurs), appartement T1 d’environ 23m2 au 3ième étage sur 4 sans ascenseur d’un immeuble toulousain des années 1920.
En bon état, vendu meublé, il a été acquis (malgré un DPE en G, mais avec des travaux réalisables à un cout abordable pour le passer en D, en raison d’une hauteur sous plafond importante pour l’isoler, ainsi qu’au niveau des murs orientés vers l’extérieur) 131 000 Euros (hors frais de notaire), 5695 Euros au m2.

                                                         Appartement T1 Toulouse

Entre les quartiers Saint-Agne et Saouzelong, au calme, rue Aristide Briand, appartement T1 de 23,86m2 en rez-de-chaussée, avec parking, d’une copropriété construite au milieu des années 80.
Classé au niveau du DPE en E, ce petit logement fonctionnel nécessitait quelques menus  travaux de rafraichissement à prévoir. Il a été acheté - vide - par un investisseur au prix de 99 000 Euros (hors les frais d’acte de notaire), soit 4149 euros du m2.

Dans l’hyper centre de la Ville rose, rue Baronie, studio d'une surface de 17,71m2 au sol et 13,04m2 en en loi Carrez : présence d’une sous-pente pour petit logements sous les toits.
Éclairé par un velux, en dernier étage sur trois d’un immeuble toulousain typique des années 1900, ce bien, dans un état correct, a été acquis - meublé et loué 395 Euros Charges Comprises - au prix de 78 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 5000 Euros le m2 en pondérant les surfaces (étant acheté avec un locataire en place, une décote d’environ 10% a été appliqué par rapport à une vente libre, inoccupée).

Se trouvant avenue Jules-Julien, dans le quartier Saint-Agne de Toulouse recherché par les étudiants de l’Université des Sciences Paul Sabatier ou encore, entre autres, par le personnel de l’hôpital Rangueil, grand appartement T1 de 30,20m2 situé au 1er étage sur 7 avec ascenseur d’un immeuble de 1990.
Vendu loué (le montant du loyer s’élevant à 438,92 Euros + 32,58 Euros de charges) et nécessitant environ 12 000 Euros de travaux au départ du locataire, ce bien a été négocié 110 000 Euros (hors frais de notaire), soit 3650 euros du m2 (tarif s’expliquant par une décote d’environ 10% - ce logement est acquis déjà loué – et en raison des travaux à prévoir à termes).

Route d’Agde, dans le quartier Roseraie (à mètres environ du métro - ligne A), appartement T1 d'environ 25m2 situé au deuxième et dernier étage d’un immeuble construit au début des années 40. Vaste maison, au sein d’un parc, redécoupée refaite/réaménagée quasi intégralement par un promoteur.
Offrant une place de parking extérieure, ce produit d’investissement atypique a été négocié 125 000 Euros (hors frais notariés), soit 5000 Euros du m2.

S’agissant des appartements T2

A l’épicentre du quartier Saint-Cyprien, sur la place du Ravelin, vaste T2 de 60,50m2, en 3ième étage, d’une copropriété datant de 1993
Proposant également une cave et un emplacement de stationnement (parking), ce logement s’est négocié 319 000 Euros (hors frais notariés), soit 5200 Euros le m2.

Au niveau du quartier Compans, dans l’impasse de Barcelone, appartement T2 de 33,45m2, en 1er étage sur 4 d’un immeuble de 1995.
Bénéficiant d’une place de parking sécurisé en sous-sol, ce logement - avec un DPE C -, loué entièrement meublé et équipé à une étudiante 605 Euros Charges Comprises, a été acheté 142 000 Euros (hors frais notariés), correspondant à 4245 Euros du m2.

En ce qui concerne les appartements T3

A l’Est de Toulouse, allée de Limayrac, dans le quartier La terrasse et Cité de l’Espace, appartement T3 de 66,80m2 en 2ième étage sur 3 d’une copropriété avec piscine datant de 1995.
Offrant un box en sous-sol et un parking extérieur, ce logement a été acheté 264 000 Euros (hors frais de notaire), c’est-à-dire 3952 Euros au m2.

Au centre de Toulouse, rue de Bayard, côté Place Jeanne d’Arc et Boulevard de Strasbourg, appartement T3 de 76,46m2 situé au 2ième étage sur 5 avec ascenseur d’un immeuble de standing construit au début des années 90.
Requérant quelques travaux de rafraichissement (peintures et une salle de bains à moderniser), ce logement, vendu avec cellier et parking, a été acquis 412 500 Euros (hors frais notariés), soit 5394 Euros le m2.

Dans la rue Saint-Hyacinthe du quartier Bonnefoy, à proximité de l’avenue de Lavaur, appartement de type T3 de 65,30m2 situé au 1er étage d’un petit immeuble, en l’occurrence une ancienne toulousaine construite juste après-guerre et récemment redistribuée par un marchand de biens.
Proposant un cellier comme un dépendance, ce bien impliquant 20 000 à 25 000 de travaux pour être finalisé a été acheté 260 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 4300 à 4400 Euros du m2 en prenant en compte le budget travaux à prévoir.

Près de la Place du Busca, dans le quartier éponyme, rue des Trente-Six Ponts, appartement en duplex T3 d’environ 68,90m2 carrez.
En 1er étage (et second pour la partie haute du duplex) d’un immeuble de 1985, ce bien avec cellier et parking aérien dans cour de la copropriété a été acquis au prix de 355 000 Euros (hors les frais de notaires), donc 5152 Euros au m2.

Place Dupuy, au niveau de la Halle aux Grains, à l’arrière d’une belle copropriété toulousaine des années 1900, appartement haut-de-gamme de type T3 d’environ 69m2 en rez-de-jardin au calme d'environ 200m2 dont le propriétaire à la jouissance exclusive.
Bien de standing acheté 487 000 Euros (hors frais notariés), soit 7057 Euros du m2 pour ce logement doté d’un très grand jardin, extrêmement rare en centre-ville.

Au niveau des appartements T4

Dans le quartier des Minimes, avenue du Général Barbot, à 150 mètres environ de la station de métro Canal du Midi (ligne B), appartement T4 de 80,58m2 situé au 5ème et dernier étage avec terrasse et balcon d’un immeuble livré en 1998.
Bénéficiant d’une place de parking au rez-de-chaussée, cet ensemble immobilier a été négocié au prix de 369 000 Euros (hors frais de notaire), correspondant à 4570 Euros le m2.

Dans le quartier Jeanne d’Arc, très central, rue Raymond IV, logement T4 de 119m2, avec un balcon en sus d’environ 4m2, ainsi qu’un garage de 19m2 dans la cour.
Situé dans une petite copropriété refaite à neuf de quatre appartements, ce bien très qualitatif (promotion de 2023 au cœur d’un immeuble 1920) a été acquis 700 000 Euros (hors frais notariés), soit 5780 Euros du m2.

Pour les appartements T5 et T6

Le long du Canal du midi, en direction du Pont des Demoiselles, boulevard Monplaisir appartement T5 de 98m2 niché au 7ième étage/10 d’un imposant immeuble de 1957.
Doté d’une cave et nécessitant un rafraîchissement au niveau de la cuisine et des sols de trois chambres, ce bien a été acheté 370 000 Euros (hors frais de notaire), soit 3775 Euros du m2.

                                                        Appartement T5 Toulouse

Dans le quartier central historique très recherché des Carmes côté Dalbade, précisément rue des Couteliers vaste appartement T6 de 219m2 situé au 3ième étage d’un bel hôtel particulier de la fin du 18ième siècle.
Doté d’un box dans la cour de la copropriété, ce logement familial en bon état général a été acquis 1 000 000 Euros (hors frais de notaire), soit 4566 Euros du m2.

En matière de maison et chartreuse dans TOULOUSE

Nichée en fond de parcelle du quartier Guilhemery, derrière un petit immeuble toulousain de l’avenue Camille Pujol (à environ 100 mètres du collège et lycée le Caousou qu’affectionnent les parents souhaitant placer leur enfant dans un établissement scolaire privé), maison T4 en chartreuse du début des années 1900 de 101,61m2, auxquels s’ajoute une terrasse d’environ 30m2.
Rénovée, en bon état général, cette habitation de charme a été acquise au prix de 497 000 Euros (hors les frais notariés), c’est-à-dire environ 4500 Euros par m2 en pondérant la surface extérieure.

Implantée rue Erasme, au cœur du quartier Saint-Agne, dans sa partie résidentielle très calme tout en étant à 4 minutes à pied environ du métro (que ce soit la station Saint-Agne et ou la station Saouzelong), maison familiale T8 en R+1 d’environ 170m2 avec un jardin d’environ 100m2 et un garage attenant.
Construite en 1959 et réclamant de 170 000 à 190 000 Euros environ de travaux pour être modernisée, mis au gout du jour, cette grande habitation a été achetée 490 000 Euros (hors frais de notaire), soit 3960 Euros environ du m2.

A propos de maisons hors de l’agglomération toulousaine

Localisée rue des Cèdres à SAINT-ORENS de GAMMEVILLE (commune membre de TOULOUSE Métropole), maison T5 d’environ 148m2 implantée sur un terrain de 581m2 avec piscine.
Appartenant à un ancien lotissement, située dans un environnement calme, cette maison classique, en bon état (seule la façade mérite d’être reprise), construite il y a 25 ans, a été négociée 499 000 Euros (hors les frais de notaire), soit 3440 Euros le m2.

Située allée de l’Aéropostale, un secteur résidentiel de la commune de PECHABOU (1ère couronne, à 25 minutes environ au sud de la Ville rose), vaste maison T6 contemporaine de 2022 offrant une surface de 234m2 environ sur une parcelle arborée de 1210m2 environ dotée d’une piscine.
En excellent état, cette demeure aux prestations qualitatives a été achetée 700 000 Euros (hors frais notariés), soit 2991 Euros du m2.

Se trouvant à PIBRAC, côté BRAX, Chemin de Lasserre, habitation de style contemporain T5 avec jardin et piscine construite en 1980 pour une partie et en 2006 pour l’autre partie ; extension permettant alors de quasiment doubler la surface afin de proposer désormais environ 136m2 habitables.
Implantée sur une très agréable parcelle de 2033m2, cette maison a été acquise 480 000 Euros (hors les frais de notaire) correspondant à 3530 Euros par m2.

                                          Maison avec piscine Pibrac

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Alors oui :

Pour autant, ou plus exactement reflet de cette situation et/ou en raison même de cette conjonction d’éléments, les prix immobiliers restent hauts, un panel d’acquéreurs se montre toujours agissant, des parts de marché demeurent désirées… et celles-ci sont rares comparativement à la demande.

Par voie de conséquence, faire/voir aboutir un projet immobilier (volonté en soi inébranlée pour une majorité de français quand bien même la conjoncture du moment - par définition provisoire, évolutive - est source de prudence), c’est-à-dire en amont le penser rationnellement, puis dénicher LE bien conforme à la fois à ses besoins et respectueux des règles imposées par les pouvoirs publics, tout en l’achetant au « juste prix », est encore éminemment complexe.

Comme nos clients l’expliquent parfois eux-mêmes une fois notre mission accomplie au travers de différents témoignages en signe de reconnaissance (dont certains devenus propriétaires d’un des biens ci-dessus répertoriés ; se référer ici à notre billet du mois dernier : « Les avis clients de Domicilium : le métier de chasseur immobilier vu côté acquéreurs ! »), l’écoute offerte et les conseils prodigués préalablement aux investigations, une recherche ensuite permanente, permise par une équipe expérimentée totalement dédiée, l’accès rapide à l’ensemble du marché - y compris au off-market qui tend à se développer (étant mandatés par des acheteurs solvables, les propriétaires ont compris l’intérêt de solliciter directement DOMICILIUM avant la mise en vente officielle de leur bien… créant ainsi de la rareté, générant autant que possible un maximum d’engouement, tout en visant des acquéreurs qualifiés) - grâce à des outils performants couplés à une reconnaissance professionnelle sur la place Toulousaine, le gain de temps procuré via des visites ciblées, le bénéfice d’un réseau complet de partenaires efficace, une expertise sans faille pour évaluer et négocier pertinemment le logement trouvé, s’avèrent des critères incontournables de réussite…

Nous nous attelons au quotidien, depuis 2007, à les réunir et les prodiguer comme l’attestent pour les derniers mois certains projets mentionnés ici, démontrant aussi, intrinsèquement, que la quête d’immobilier (par obligation ou désir) est vivace, le besoin d’un service sur-mesure fondamental, voire même toujours plus essentiel dans un marché en tension, porteur d’incertitudes.

E. MASSAT - Chasseur Immobilier Domicilium

Publié le mercredi 01 novembre 2023