Veille juridique & expertise immobilière : la valeur vénale moyenne des terres agricoles en Haute-Garonne / l’expérience d’un chasseur immobilier pour acquérir au juste prix.

En schématisant quelque peu, il en va ainsi notamment en amont du projet d’acquisition (où l’écoute des personnes et la compréhension de leurs besoins se révèlent essentielles), durant nos investigations/recherches approfondies et ciblées du ou des marchés concernés/visés, lors de l’évaluation des biens trouvés - couplée à leur négociation - ainsi que dans la phase ultime du process d’achat caractérisée par la signature de l’acte authentique de vente.

Savoir évaluer un bien pour acheter au (juste) prix du marché.

Dans ce parcours, la phase d’évaluation de l’appartement, de la maison, du terrain, du local, etc. est primordiale. Acheter est une chose, mais faut-il encore que ce soit à un prix conforme à la réalité marchande du moment, au prix le plus juste/cohérent possible !

A cet égard, notre expertise du marché immobilier de la Haute-Garonne - qui s’explique, entre autres, par 20 ans de recherches immobilières dédiées aux acquéreurs et, avant, par une immersion totale dans le tissu économique et juridique toulousain - se révèle être bien sûr un atout.

Expertise se matérialisant par un savoir-faire, un ADN Domicilium connu et reconnu, la force d’une équipe unie depuis près de deux décennies, se traduisant par la dotation d’outils de recherche adaptés extrêmement performants, le bénéfice d’un réseau qualitatif et pérenne de partenaires (agences immobilières, architectes, notaires, courtiers, artisans du bâtiment, etc.), une capacité à toujours dénicher les bonnes informations et - plus délicat, moins laissé à la portée de tous car nécessitant de l’expérience - à savoir les exploiter utilement.

Il en va de la sorte, par exemple, des données chiffrées, à l’instar des prix moyens au m2 dans une agglomération distinguant sommairement le neuf et l’ancien, ou énoncés parfois un peu plus « précisément » via un distinguo quartier par quartier.

La presse et les médias en général s’en font l’écho ; souvent une ou deux fois par an, à l’occasion notamment des Salons de l’immobilier se tenant dans les plus grandes agglomérations, à l’image de la Ville rose au printemps et à l’automne.

Mais si connaitre in genere ces chiffres a du sens, savoir les utiliser à un moment donné précis (une conjoncture économique, un contexte immobilier s’apprécie toujours à un instant T… et il existe régulièrement un décalage entre la collecte de ces informations auprès des acteurs professionnels du marché et leur présentation au grand public), avoir la capacité de les pondérer avec pertinence selon la spécificité (inévitable) du bien immobilier concerné (sa localisation exacte, son état, etc.), s’avère bien plus important.

A cet égard, nous avons déjà eu l’occasion de mettre en lumière qu’un « raisonnement » rapide construit seulement sur un barème tarifaire médian au m2 constituait une approche trop réductrice, voire simpliste, pour prétendre fournir un avis de valeur immobilier efficient, approprié… tout en reconnaissant néanmoins qu’il s’agissait d’un indicateur transversal à prendre en compte (surtout, du reste, s’il était associé à une série de cas concrets ; voir en ce sens notre billet : « Acheter un appartement ou une maison à Toulouse, une valeur sure… mais à quel prix au m2 ? » ou encore : « Février 2023 : où en est le marché immobilier Toulousain ? Acheter et/ou vendre, agir ou attendre, que faut-il envisager… exemples de transactions à l’appui. »), d’une information à exploiter avec mesure et discernement… bref, avec l’expertise et l’expérience nécessaire !

Ce rappel essentiel étant acté, et pour « l’illustrer » en quelque sorte en miroir inversé, en gardant donc à l’esprit les limites d‘une telle approche et ce faisant en l’exploitant in fine à bon escient, nous vous proposons aujourd’hui une information chiffrée certes… mais bien moins connue que celle concernant les prix médians au m2 des appartements ou maisons - nombre de transactions immobilières annuelles en la matière obligent -, plus originale tant sur la forme et son origine que sur le fond et sa nature que cette dernière dès plus classique, à savoir le prix moyen des terres agricoles.

Le prix médian des terrains agricoles en Haute-Garonne.

Au-delà d’une connaissance générale du marché immobilier Occitan où notre équipe de chasseurs immobiliers intervient quotidiennement, et bien que cela y soit beaucoup plus en zone urbaine qu’en zone rurale, s’intéresser aux terres agricoles n’est pas sans intérêt, ne serait-ce que parce qu’il nous arrive, bien sûr, de chercher des propriétés en campagne et, ce faisant, d’être conduit à les évaluer pour nos clients.

En l’occurrence des biens immobiliers qui offrent souvent, en sus d’une demeure d’habitation plus ou moins imposante dotée fréquemment de dépendances, du foncier agricole ; c’est-à-dire des terres agricoles à proprement parler (labourables ou non, cultivables ou non), des prairies naturelles (prés, champs), des bois, des vignes, des vergers et des landes.

Et particularité de ce domaine spécifique, c’est le ministère de l’agriculture qui, annuellement, fournit une information officielle.

Celle-ci l’est d’ailleurs tellement qu’elle parait au Journal Officiel de la République Française (connu sous le célèbre acronyme JO).

En ce sens, pour l’année 2022, la décision (en date du 25 juillet) du Ministre de l’agriculture et de la souveraineté alimentaire, Monsieur Marc FESNEAU, portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles, est parue JORF n°0178 du 3 août 2023 conformément à l’article L.312-4 du Code rural et de la pêche maritime selon lequel : 

« Un barème de la valeur vénale moyenne des terres agricoles est publié chaque année par décision du ministre chargé de l'agriculture.
Ce barème est établi pour chaque département, par région naturelle et nature de culture, en tenant compte notamment des valeurs retenues à l'occasion des mutations intervenues au cours de l'année précédente et, au besoin, au cours des cinq dernières années.
Les informations figurant au barème de la valeur vénale des terres agricoles constituent un élément d'appréciation du juge pour la fixation du prix des terres.
Les modalités d'établissement du barème prévu au présent article sont fixées par décret. »

Ce prix médian est donc fondé sur les mutations intervenues en 2022 en matière uniquement de ventes de parcelles non-constructibles, de fonciers non-bâtis exploités - directement par les propriétaires vendeurs ou bien loués par ces derniers à un agriculteur ou un éleveur, mis en fermage, métayage, etc. - ou exploitables.

Au moment de leur vente/achat, ces terrains doivent également toujours être destinés à conserver une nature agricole, une vocation à l’agriculture ou à l’élevage et, par ailleurs, avoir systématiquement une superficie de 70 ares minimum (0,7 hectares - 7000 m2).

Toujours en vertu de l’article L.312-4 du Code rural et de la pêche maritime précité, les moyennes tarifaires dégagées sont établies par Départements (regroupés en Régions), lesquels sont ensuite découpés territorialement en fonction des zones naturelles principales qu’ils offrent, de la nature des cultures que l’on y trouve.

Pour la Haute-Garonne, sur proposition de la Secrétaire générale et du Directeur général de la performance économique et environnementale des entreprises, le Ministre de l’agriculture et de la souveraineté alimentaire a retenu les coteaux du Gers, les coteaux de Gascogne et le Volvestre, les Vallées, le Lauragais, la rivière et les Pyrénées centrales.

Les transactions recensées, dont les prix s’entendent hors taxes et hors frais d’acte notarié, mettent en évidence pour chacun de ces territoires, un/le montant minimum et maximum pratiqué, ainsi qu’une valeur dominante (celle se voulant la plus représentative).

Dans le département 31, voici ce qu’il en est pour 2022 des prix en Euro par hectare s’agissant des terres agricoles - terres labourables et prairies naturelles - vendues libres ; c’est-à-dire non louées ou, si tel est le cas, dont le bail est résilié dans l’acte de vente :

                                                                                Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Coteaux du Gers                                                         7 640                3 370                 15 880
Coteaux de Gascogne, Volvestre                               5 920                2 320                11 240
Les Vallées                                                                   8 870                 4 000               15 380
Lauragais                                                                     9 900                 3 440                14 880
La rivière, Pyrénées centrales                                   4 500                 1 690                11 750

Concernant ce même département de la Haute-Garonne, la décision ministérielle du 25 juillet dernier précitée n’inventorie pas - dans un tableau à part - les terres agricoles soumises à un bail, vendues louées (totalement ou partiellement), tout au moins s’il s’agit d’une location à un exploitant agricole en vue d’une production agraire, viticole, etc. Tel n’est donc pas le cas du fait de louer dans une autre perspective ; par exemple, à une Société de chasse afin d’autoriser ses membres chasseurs à s’adonner à leur loisir en leur permettant d’emprunter le terrain ou les terrains objet de la vente.

Cette absence de recensement des parcelles agricoles vendues déjà exploitées se vérifie (pour le cru 2022 comme pour d’autres années) dans plusieurs départements français ; en règle générale ce silence s’explique par un défaut de signification des mutations répertoriées, car trop isolées, restreintes et/ou concernant des terres d’une contenance/étendue non suffisamment représentatives, inférieures à la surface, au seuil minimum choisi.

À propos à présent des négociations intervenues en matière viticole, le secteur géographique concerné est - ne peut qu’être en Haute-Garonne - le frontonnais, dans la partie Nord du département.

Et en ce domaine particulier de vente/acquisition des vignes, le prix est fixé à 1000 Euros par hectare ; ce qui conduit aux résultats suivants :

                                                                               Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Fronton                                                                         9                        6                     12
Vins IGP (à indication géographique protégée)        5                        4                       8
Vins sans IG (sans indication géographique)            5                        4                       8

De l’utilité de la mise en place d’un prix moyen des terres agricoles…

Une telle classification n’est pas dépourvue d’intérêt.

Les prix médians dégagés permettent d’avoir une première vision globale, d’ensemble, de la valeur marchande des terres, d’offrir une approche liminaire transversale.

Sorte de baromètre général, ils ont ainsi, par exemple, leur utilité en cas de litige sur la valeur d’une terre ; ce que souligne explicitement l’article L.312-4 susmentionné du Code rural et de la pêche maritime : « … Les informations figurant au barème de la valeur vénale des terres agricoles constituent un élément d'appréciation du juge pour la fixation du prix des terres. »

Ce cas de figure peut se présenter lors du règlement litigieux d’une succession, suite au décès du propriétaire ou d’un des propriétaires exploitants.

Prix des terres : le cas topique de la SAFER.

Il peut en aller de même en cas de préemption d’une Société d'Aménagement Foncier et d’Établissement Rural, c’est-à-dire le droit pour une SAFER - société anonyme sans bus lucratif - d’acquérir du foncier agricole avec pour finalité de les revendre à des agriculteurs, des établissements publics nationaux ou locaux (conservatoire du littoral, parcs naturels...), des associations ou fédérations, etc. car les projets de ces personnes ou entités correspondent à ses propres missions d’intérêt général, d’optimisation de l’aménagement local.

Pour se faire, ce droit de préemption - prévu aux articles L.143-1 et suivants du code rural - prévoit que les SAFER (une par région ; un décret précisant pour chacune d’entre-elles leur droit ; pour l’Occitanie, c’est le Décret n° 2017-1229 du 2 août 2017 autorisant la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Occitanie à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l'offre amiable avant adjudication volontaire qui s’applique) sont informées de tous projets de vente de biens ruraux par les Études notariales.

Ainsi, suite à une mutation - impérative -, le notaire en ayant notifié à la SAFER les conditions, celle-ci a deux mois pour préempter (au-delà de ce délai, son silence équivaut à un refus et la vente se poursuit entre les parties).

Bien sûr - droit de propriété (« inviolable et sacré » aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen) oblige - cette possibilité de préempter est limitée, ce droit s’avère strictement encadré et toute décision de préemption (qui doit être obligatoirement motivée) peut être contestée ; ce qui arrive le plus fréquemment par l’acquéreur initial, évincé, qui doit être informé par écrit de la motivation du choix de la SAFER.

En ce sens, en termes de limitation, une SAFER ne peut exercer son droit de préemption que dans un but « d’intérêt général agricole » : que ce soit pour favoriser l'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs, qu’il s’agisse aussi de consolider une exploitation afin qu’elle atteigne une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, ou bien qu’il soit question de lutter contre la spéculation foncière, la surenchère des prix (nous allons y revenir infra), que ce soit aussi pour préserver et/ou conserver l'équilibre des exploitations lorsqu'il est compromis par l’emprise de travaux d'intérêt public ou par la cession séparée de terres et d’un bâtiment d'habitation ou d'exploitation, qu’il s’agisse également de mettre en valeur et protéger la forêt ainsi qu’améliorer les structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l’État, plus généralement aussi pour protéger l’environnement, les ressources naturelles (telle que l’eau) et les paysages via le choix de pratiques agricoles adaptées, la lutte contre l’artificialisation des sols et, enfin, pour la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.

Au niveau encadrement, placée sous la tutelle des ministères de l'Agriculture et des Finances, une Société d'Aménagement Foncier et d’Établissement Rural doit en amont mener une enquête et la préemption ne sera engagée qu’après accord de l’État représenté par deux commissaires du Gouvernement.

Par ailleurs, conformément à L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime, ce droit qui lui est octroyé par principe ne trouve pas toujours à s’appliquer.

A titre d’exemple, en zone de polyculture-élevage, la superficie du bien vendu doit être supérieure à 2500 m² alors qu’en cas de cultures maraichères et fruitières, ainsi qu’en zone viticole, 1000 m² minimum sont exigés. S’agissant des jardins familiaux compris à l’intérieur d’une agglomération 1500 m² sont nécessaires, tout comme pour les parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre (sauf exceptions prévues au paragraphe 6 de l’article de L.143-4 du Code rural et de la pêche maritime précité).

Par ailleurs, une SAFER ne peut pas invoquer son droit de préemption dans le cadre d’une mutation au profit d’un agriculteur ou fermier déjà en place depuis au moins trois ans (en revanche peu importe la superficie dans les zones agricoles ou les zones naturelles des POS ou PLU ou PLUI, dans les périmètres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels péri-urbains ou les périmètres d’aménagement foncier rural), ni s’il s’agit d’un salarié d’exploitation agricole, un aide familial ou un associé d’exploitation (sous réserve d’être majeurs et de satisfaire des conditions d’expérience et de capacité professionnelles fixées par décret).

Pareillement, pour sauvegarder le caractère familial d’une exploitation, la SAFER n’a pas la possibilité de préempter dans le cadre d’une acquisition intervenant au sein de la famille concernée par la vente (acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire ; cessions consenties à des parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant ainsi que les actes conclus entre indivisaires).

Cette restriction s’applique aussi dans l’hypothèse de l’achat de la nue-propriété d’un bien par un usufruitier et celle de l’usufruit du bien par son nu-propriétaire, ou encore contre les fermiers évincés et les agriculteurs expropriés sur les fonciers compris dans un plan de cession totale ou partielle d’une entreprise en redressement ou liquidation judiciaire, ainsi que sur ceux destinés à la construction, à des aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales.

A l’exclusion de ces situations limitatives, la SAFER peut donc préempter des terres agricoles à un prix fixé par ses soins… et où le barème précité fixé annuellement par le ministère de l’agriculture et de la souveraineté alimentaire - nous sommes là, alors, au cœur de notre réflexion - trouve à s’appliquer.

Ce type de situation se présente régulièrement en raison, notamment, d’une inflation des prix du foncier agricole (à l’instar du prix au m2 des biens à usage d’habitation ces 20 dernières années dans les agglomérations), d’une certaine spéculation foncière, liée entre autres à la croissance démographique et l’urbanisation corrélative grandissante d’espaces agricoles, à l’attrait toujours plus significatif de la population urbaine pour le monde rural, le désir de certains d’un retour à la nature (que le développement du télétravail tant aujourd’hui à favoriser), etc.

De sorte qu’il n’est pas rare qu’une SAFER soit saisie d’un projet de vente de terres agricoles à un prix qu’elle estime exorbitant, déconnecté de la valeur agricole réelle des biens.

Exerçant alors sa mission d’intérêt général (susmentionnée) de régulation du marché foncier rural, du maintien des cours du foncier agraire pour soutenir autant que faire se peut l’activité agricole, « moraliser » le marché, la SAFER exerce son droit de préemption considérant que « le prix et les conditions d'aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre » (article L.143-10 alinéa 1).

Concrètement, elle formule alors une offre d’achat établie « à ses propres conditions ».

Si le propriétaire cédant n’accepte pas cette offre revue à la baisse, il peut renoncer à vendre son foncier ou bien saisir le Tribunal compétent de l’ordre judiciaire pour contester le prix proposé (en demander la révision) que le juge analyse principalement sur la base du… barème fixé annuellement par le ministère de l’agriculture et de la souveraineté alimentaire (le magistrat établissant le cas échéant un nouveau tarif, l’une des deux parties à l’instance a alors la faculté de renoncer à l'opération).

En effet, bien qu’il ne soit qu’indicatif, ne s'impose pas au juge, ce barème de la valeur vénale des terres agricoles constitue pour sa prise de décision un « élément d’appréciation » (article L.312-4 du code rural et de la pêche maritime) se voulant objectif, rationnel.

Mais plus classiquement encore, ce barème va servir de première approche pour évaluer des terres lors d’une vente traditionnelle.

Il en va de la sorte pour un agriculteur, un éleveur ou un viticulteur prenant la retraite, ou qui souhaite réduire son activité en préférant ne pas conserver des terres à l’état sauvage, en friche, ou encore qui décide de s’orienter vers une nouvelle activité professionnelle.

C’est l’hypothèse aussi de terres agricoles ou viticoles commercialisées avec une habitation ; celle-ci proposant donc un foncier non-bâtie significatif.

Rapidement évoquée précédemment, cette situation nous concerne au premier chef lorsque nous sommes mandatés pour dénicher des propriétés dans la campagne toulousaine et, une fois dégotées, afin de les évaluer au juste prix, conformément au marché immobilier local du moment.

C’est là typiquement le cas d’une recherche de maison lauragaise dans la partie Est de notre département ou encore d’une propriété (à partir de la première couronne ceinturant Toulouse) nécessitant pour ses futurs occupants des espaces naturels d’envergure afin d’accueillir des chevaux.

« Enfin », ce classement tarifaire moyen à l’are ou à l’hectare constitue pareillement une base de calcul - quasi mécanique - de l’IFI, un outil pour évaluer l’assiette de cet impôt sur la fortune immobilière, le chiffrer en vue de sa déclaration (la détention d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d’Euros étant le seuil d’assujettissement à cette imposition).

… à relativiser, savoir exploiter, pour déterminer la valeur inhérente de tel foncier agricole, par nature spécifique.

Pour autant, comme fonctionnant sur une moyenne, parce que élaborés à partir de simples valeurs médianes (la valeur dite dominante correspondant au prix approximativement le plus souvent rencontré), les résultats obtenus s’avèrent forcément imprécis, plus exactement le plus souvent inappropriés au foncier intrinsèque étudié, pour en connaitre le juste prix… inévitablement singulier.

Le fait de différencier - donc d’introduire des nuances - les terres agricoles vendues non occupés de celles trouvant preneur déjà louées, exploitées, tout comme d’isoler le terroir viticole (la vente de vignoble étant jugée trop spécifique), et au sein même de cet ordonnancement tripartite d’intégrer des subdivisions départementales, elles-mêmes segmentées géographiquement, atteste des écueils d’un raisonnement basé exclusivement sur des moyennes, de la pertinence de résultats fondés sur une référence chiffrée médiane.

Par nature trop simplificatrice, ce type d’approche mathématique se révèle incapable d’apprécier le montant caractéristique de telle ou telle terre, forcément dotée de traits distinctifs, particuliers, donc d’une valeur vénale propre, d’un tarif non réductible à une multiplication : tant de m2 ou ares ou hectares x par un prix médian (lui-même intrinsèquement abstrait, potentiellement incongru, car déterminé par des ventes parfois strictement incomparables… quand bien même ont-elles lieu dans une zone géographique voisine).

Seule une étude au cas par cas, in concreto, prenant en compte d’autres données que chiffrées, des éléments matériels, in situ, diversifiées et multiples - impliquant donc (on y revient) un savoir… et un savoir-faire -, permet d’évaluer pertinemment des terres agricoles.

Tel est le cas par exemple, sur un plan agronomique, de la nature exacte de leur sol (argileux, sableux, limoneux, calcaire, etc. et dans chaque cas dans quelle proportion, pourcentage), des cultures pratiquées ou praticables, de leur exploitation jusque-là intensive (à quel degré ?) ou, à l’inverse, laissée en jachère, de leur orientation/exposition (plus ou moins ensoleillée, soumise au vent, etc.), de leur accessibilité (aisée ou délicate), de leur rattachement parcellaire (groupé, limitrophe) générant une proximité immédiate (pour former in fine une grande surface facile à travailler) ou, au contraire, du caractère éclaté des parcelles, parfois esseulées, potentiellement enclavées, en toute hypothèse constitutive ici d’un domaine d’exploitation morcelé, donc moins rentable.

Des terres appartenant à la même cartographie départementale peuvent également être pentues ou bien, à l’inverse, former une surface plane aisément exploitable ; certaines bénéficient de la présence d’un cours d’eau (ruisseau, rivière, fleuve dans la plaine de la Garonne) à proximité quasi immédiate, sont facilement irrigables, voire sont traversées par une source d’irrigation enrichissant les sols, d’autres a contrario en sont dépourvues, rendant les « mêmes » terres moins fertiles, productivement moins intéressantes.

D’un point de vue géographique, certains terrains agricoles sont également situés sur un axe routier rendant pratique et lucratif les transferts de récoltes, plus généralement sont implantés sur un territoire économiquement riche alors qu’inversement d’autres occupent une zone plus désertique, certains bénéficient de l’attractivité et des commodités d’une ville voisine (commerces, services publics, établissements scolaires et médicaux, lieux pour les loisirs, etc. beaucoup plus recherchés par les nouvelles générations d’agriculteurs qu’ils ne l’étaient par les anciens paysans), d’un centre urbain important, lui-même plus ou moins accessible (présence ou pas d’une ligne ferroviaire et gare à proximité), ou encore d’un attrait touristique alors que d’autres - « identiques » par ailleurs géologiquement, en étendue/contenance, orientation et exposition, etc. - sont isolés, éloignés d’une agglomération, d’activités humaines aux échanges économiques et sociaux-culturels porteurs, etc.

Enfin, si elle existe, la vente de terres nues que retient le barème ministériel de la valeur vénale moyenne des terres agricoles ne renvoie pas, loin de là, à la majorité des mutations intervenant dans le monde agricole.

Très souvent, les terres agricoles sont en effet cédées avec du foncier bâti : ferme, corps de ferme, hangar, étable, écurie, bergerie, grange, remise, etc. et/ou maison, propriété ; de sorte que des terrains aux qualités analogues, en supposant même qu’ils soient - hypothèse d’école forcément très/trop théorique - en tous points similaires, ne seront pas valorisés de la même façon selon la nature et l’état des constructions, des habitations, implantées dessus (permettant - ou non - aux agriculteurs de se loger, de mener - ou pas - une activité complémentaire d’agritourisme, gîte, ou chambres d’hôtes, etc.).

La valeur vénale spécifique des logements et de leurs dépendances (plus ou moins attractifs, vétustes, en conformités aux normes en vigueur…), et pour se faire leur évaluation propre, devra donc être pris en compte.

Tout comme le recensement des ventes officielles intervenues dans le secteur concerné au cours des derniers mois, l’offre proposé sur le marché (significative ou faible), les délais recensés pour aboutir à une transaction, etc. (nous aurons l’occasion de revenir dans un prochain billet sur les conditions que doit remplir, de façon générale, un avis de valeur immobilier pour être efficient).

C’est en fonction de ces faisceaux d’éléments, des pondérations inévitables à mettre en œuvre - nécessitant expertise et expérience du… terrain -, que la valeur d’un terrain agricole, et plus généralement en vérité d’une demeure à la campagne incluant des parcelles agricoles, pourra être déterminée, finement élaborée (la moyenne communiquée chaque année par les pouvoirs publics ne pouvant être, au final, que maximisée ou, à l’inverse, minimisée).

Ayant conscience de cette nécessité et, de facto, des limites de se référer au seul et unique barème de la valeur vénale moyenne des terres agricoles établit annuellement par le ministère de l’agriculture et de la souveraineté alimentaire pour prétendre évaluer définitivement une terre agricole, l’utiliser en revanche en tant qu’aide, outil de travail - parmi d’autres instruments, renseignements pris et actions à mener -, a du sens… d’où sa mise en perspective dans la présente étude.

Et par comparaison (qui n’est pas raison - loin s’en faut - en matière d’évaluation immobilière !), plus exactement comme complément d’information (relative, parcellaire donc si l’on s’en tient à elle seule), voici les prix moyens dégagés pour les départements d’Occitanie jouxtant la Haute-Garonne :

Dans le département du Gers (32)

Pour les terres labourables et prairies naturelles vendues libres :
                                                                                Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Haut-Armagnac, Lomagne                                        7 360                2 590                10 740
Ténarèze                                                                     6 080                2 580                  9 610
Astarac                                                                        7 990                2 370                10 950
Vic Bilh, Rivière basse                                                6 520                2 270                12 000
Bas Armagnac                                                            5 920                 1 810               10 000
Coteaux du Gers                                                        8 360                4 000                11 000

Pour les terres vendues louées : Absence de référence (voir supra les raisons mentionnées pour la Haute-Garonne).

Pour les vignes (bassins viticoles et AOP) :
                                                                               Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Saint-Mont                                                                   14                      9                        19
Madiran                                                                        15                      8                        18
Pacherenc du Vic-Bilh                                                 15                      8                        18
Armagnac                                                                     12                      7                        16
Vins IGP (Côtes de Gascogne)                                    14                      7                        20
Vins sans IG (sans indication géographique)            14                      7                        20           
   
Dans le département de l’Ariège (09)

Pour terres labourables et prairies naturelles vendues libres :
                                                                                Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Plaine de l’Ariège                                                         7 370                 1 590               15 690
Coteaux de l’Ariège                                                     5 120                 1 960               13 600
Région sous Pyrénéenne                                           4 260                  1 390               16 560
Région Pyrénéenne                                                    3 800                  1 440                9 150

Pour les terres vendues louées : Absence de référence (voir supra les raisons mentionnées pour la Haute-Garonne).

Pour les vignes (bassins viticoles et AOP) : Absence de référence en raison d’une faible présence de vignoble dans ce département.

Dans le département de l’Aude (11)

Pour les terres labourables et prairies naturelles vendues libres :
                                                                                Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Montagne Noire, Lauragais, Région viticole             5 310                900                   18 130
Razes, Pays de Sault                                                   5 660                760                   15 930
Narbonnais                                                                  6 980              1 360                  19 520

Pour les terres vendues louées : Absence de référence (voir supra les raisons mentionnées pour la Haute-Garonne).

Pour les vignes (bassins viticoles et AOP) :
                                                                               Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Cabardès                                                                     12                      9                        15   
Corbières et Corbières-Boutenac                              9                       6                        15
Fitou                                                                             11                      6                        15
Languedoc                                                         Non Disponible        ND                      ND
Languedoc – La Clape – La Clape Quatourze         14                       9                        18
Limoux, Blanquette et Crémant de Limoux            15                       8                        18
Malepère                                                                     13                      7                         18   
Minervois et Minervois – La Livinière                       12                      7                         15
Vins IGP (à indication géographique protégée)      14                      7                          19
Vins sans IG (sans indication géographique)          12                      7                          19

Dans le département du Tarn (81)

Pour les terres labourables et prairies naturelles vendues libres :
                                                                                Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Gaillacois                                                                    6 110                 2 420               11 880
Tarn croissant Nord Est                                            5 250                 1 500                  9 380
Tarn centre Sud                                                         7 000                 2 480                15 000

Pour les terres vendues louées : Absence de référence (voir supra les raisons mentionnées pour la Haute-Garonne).

Pour les vignes (bassins viticoles et AOP) :
                                                                               Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Gaillac                                                                         10                       7                        13
Gaillac premières côtes                                            11                       7                        13
Vins IGP (Côtes du Tarn)                                           10                       6                        15
Vins IGP (à indication géographique protégée)       9                        6                        10

Dans le département du Tarn-et-Garonne (82)

Pour les terres labourables et prairies naturelles vendues libres :
                                                                                Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Bas Quercy de Montpezat, Pays de Serres                6 640                 2 350            11 680
Coteaux du Gers, Lomagne                                        6 900                  3 360              9 000
Vallées et terrasses, Néracois                                     8 800                  3 020           15 300
Causses du Quercy, Rouergue                                   4 560                  1 540              8 180
Bas Quercy de Montclars et Lauragais                      6 600                  2 160            13 240

Pour les terres vendues louées : Absence de référence (voir supra les raisons mentionnées pour la Haute-Garonne).

Pour les vignes (bassins viticoles et AOP) :
                                                                               Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Coteaux du Quercy                                                     7                        6                         8
Brulhois                                                                        6                        5                         7   
Fronton                                                                        9                        6                       12
Saint-Sardos                                                                6                        5                         7   
Vins IGP (à indication géographique protégée)       7                        5                         9   
Vins sans IG (sans indication géographique)           6                        5                         8   
Raisin de table                                                           10                       5                       15
Dont AOP Chasselas de Moissac                             12                       5                       18

Dans le département des Hautes-Pyrénées (65)

Pour les terres labourables et prairies naturelles vendues libres :
                                                                                Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Haute Vallée de l’Adour et coteaux                           7 960                3 000               13 360
Montagne et coteaux de Bigorre                               6 430                1 900               12 410

Pour les terres vendues louées : Absence de référence (voir supra les raisons mentionnées pour la Haute-Garonne).

Pour les vignes (bassins viticoles et AOP) :
                                                                               Dominante    -    Minimum    -    Maximum
Madiran                                                                        15                      8                      18   
Pacherenc du Vic-Bilh                                                 15                      8                      18


Concernant les autres régions et départements français, l’ensemble du texte ministériel du 25 juillet dernier paru au JO du 3 août 2023 est consultable en intégralité sur le site gouvernemental Légifrance en cliquant sur le lien suivant : la décision du Ministre de l’agriculture et de la souveraineté alimentaire portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles.