Investir jeune dans l’immobilier, un moyen pertinent pour préparer sa retraite ? Éléments de réponse par votre chasseur immobilier.

Quelles que soient les époques et les contextes sociaux-économiques, l’immobilier s’affirme toujours comme l’un des actifs offrant le meilleur rapport risque/rendement.

C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il s’avère être l’un des placements préférés des françaises et des français, et ce depuis longtemps, tout au moins bien sûr pour ceux qui ont les moyens/la chance de pouvoir l’envisager.

Et si tel est le cas, cela en fait également un placement particulièrement adapté pour préparer au mieux sa retraite.

Laquelle, objet de nombreux débats et enjeux (le thème de la réforme des retraites cristallise depuis plus de trente ans, a minima lors des campagnes électorales, la vie politique), de questionnement théoriques et pratiques variés (retraite par répartition, capitalisation ou cumulant les deux systèmes ; maintien d’un modèle à logique professionnelle constitué de multiples régimes ou évolution vers un modèle universel, etc.), source parfois d’inquiétudes (crainte pour certains d’une perte de droits acquis ; peur d’un recul de l’âge légal actuel pour partir), demeure un objectif à long termes à construire le plus solidement et sereinement possible.

Dans cette perspective, l’immobilier, valeur sure s’il en est, offre au moins quatre avantages à ne pas perdre de vue.

L’investissement locatif offre toujours de belles perspectives.

Depuis plusieurs années, la demande en logement a connu une augmentation importante et constante.

Plusieurs raisons expliquent ce phénomène qui se matérialise tout particulièrement dans les grandes agglomérations, a fortiori dans leurs centres villes toujours plus prisés comme cela se vérifie à Toulouse.

Une des explications traditionnelle - quasi inscrite dans le marbre - pour cet engouement est que la pierre est toujours considérée comme une valeur sure que ce soit en périodes socialement et économiquement stables que dans des moments de crises, y compris des crises sanitaires source de grandes incertitudes… à l’instar de la pandémie liée à la Covid-19 (aussi violente qu’inédite) que le Monde, l’Europe, la France traverse depuis 2020. Ces périodes de crises apparaissent même, intrinsèquement, comme des accélérateurs d’intérêt pour l’immobilier. Les placements financiers, les actions boursières, les assurances vie… en un mot tout ce qui relève de l’immatériel y apparait comme beaucoup plus fragile, instable et risqué.

Cette demande d’habitat à la hausse résulte également d’évolutions démographiques propres à notre modernité : les séparations/divorcent y sont en augmentation systématique dans les zones urbaines, démultipliant par la même la recherche d’appartement ou de maison, tout comme l’apparition de familles recomposées en quête de logement plus grands.

L’univers du travail mute aussi dans un sens impliquant toujours plus de mobilité professionnelle, d’adaptabilité, avec pour conséquence que les salariés et fonctionnaires concernés soient plus nombreux à être demandeurs d’un nouveau chez-soi.

Investir jeune dans l’immobilier pour préparer sa retraite. DOMICILIUM Chasseur Immobilier.

De leur côté, les étudiants également en nombre croissant - dans le cadre d’études fréquemment plus longues, soucieux de fait de majorer leur indépendance - participent à cette demande accrue de logement.

Enfin, la quête d’une résidence secondaire - et cette fois ce sont les marchés immobiliers moins urbains qui voient croitre la demande de logement, connaissent un engouement quasi sans précédent - est pareillement exponentielle. Et si cet attrait conséquent se vérifie au niveau des personnes en capacité d’acheter - car souhaitant bénéficier le plus possible d’un extérieur, de nature, d’espaces plus significatifs que celui offert par leur appartement en ville -, il s’observe aussi auprès de ceux - nombreux - qui n’ont pas les moyens financiers d’assumer deux logements et sont donc conduits à louer.

Phénomène que la crise sanitaire précitée a considérablement renforcé puisque amenant nombre de citoyens à vouloir demeurer sur le territoire national durant leur congés (préférant ne pas prendre de risque à l’étranger face au coronavirus, ses multiples variants) et, plus généralement, à se dépayser dès que possible, ne serait-ce que le temps de week-end afin d’échapper à une logique de confinement, d’enfermement.

L’investissement locatif qui répond à cette demande multiforme et croissante a donc encore, a donc toujours plus, de beaux jours devant lui.

L’immobilier s’avère plus rentable que les produits d’épargne traditionnels.

Ce n’est pas un secret (ou alors de polichinelle…), l’investissement locatif est de loin plus rentable que les produits d’épargne traditionnels, tels que Livret A, Assurance vie, Plan d’épargne logement (PEL), Livret jeune, Livret de développement durable et solidaire (LDDS), Plan d’épargne retraite (PER), etc.

Cela s’explique, entre autres, par le fait que ces dernières années les taux de ces produits ont baissé et baissent toujours sensiblement.

Pour illustration, Le livret A et le Livret de développement durable et solidaire (LDDS) ne sont désormais rémunérés qu’à 0,50 % (ne couvrant même pas l’inflation, surtout dans la période actuelle que nous traversons avec une inflation galopante, une envolée des prix dans la zone Euro en général qui n'avait pas été atteinte depuis plusieurs décennies).

Pour ce qui est du taux du Plan d’épargne logement (PEL), il est passé de 1,5 % à seulement 1 % en 2016, sans évolution à la hausse depuis.

Similairement, l’Assurance vie a connu en général une baisse. Ses rendements sont variables selon les supports financiers choisis, plus ou moins risqués, mais ils sont globalement passés sous la barre des 2 % depuis 5 ans. A titre d’exemple, selon une majorité d’experts, conseillers financiers ou gestionnaires de patrimoines, le classique fonds Euros devrait rapporter sur l’année à venir environ 1,1% en moyenne.

Cette tendance de fond se retrouvant au niveau des Plans d’épargne retraite (PER).

Comparativement à ces différents taux de produits d’épargne, les investissements immobiliers génèrent des rendements supérieurs.

Certes eux aussi varient en fonction de plusieurs critères tels que l’emplacement où ils sont réalisés (cœur de ville d’une grande agglomération ou péri-centre, ville intermédiaire ou village, zone touristique, etc.), le dynamisme économique plus ou moins grand du marché immobilier concerné, le type de bien immobilier retenu (logement, commerce ou bureaux) et les charges le grevant (hétérogènes puisque fonction de sa surface, des prestations offertes, etc.), le montant de l’investissement initialement effectué (acquérir un immeuble doté de plusieurs logements permettra in fine, le plus souvent, une rentabilité meilleure - en terme de pourcentage - qu’une acquisition dans le même immeuble d’un seul petit studio), le prix d’achat de départ, le modèle de location envisagé (vide ou meublée, au mois ou à la journée, saisonnière ou non) et selon qu’ils visent également à assoir, se combiner à une logique patrimoniale (plus sure dans le temps, source de garanties en matière de transmission de patrimoine, mais immédiatement moins performante financièrement) ou, au contraire, ciblent quasi exclusivement une rentabilité immédiate la plus compétitive possible (associée à plus de risques potentiels sur le moyen ou long termes).

Reste que, de façon générale, les taux de rendement escomptés y sont en effet plus élevés, oscillant - selon les multiples paramètres sus-évoqués - entre environ 2,5 % pour les investissements les plus classiques et 8 à 9 % pour les investissements les plus « aventureux » (petite parenthèse qui n'est pas qu'anecdotique : dans le second cas surtout, l'investisseur venant vers Domicilium voit parfois le chasseur immobilier de notre équipe - qui prend en charge son projet d'investissement - comme une sorte d'authentique chasseur de rentabilité).

Outre le ratio offre/demande largement en faveur de la première qui maintient ce faisant des prix hauts à la location, outre aussi le fait que les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter avec pour conséquence que nombre de personnes se voient obligées de louer quand bien même elles aspireraient à devenir propriétaire, outre encore la sureté intrinsèque (matérielle et psychologique) de la pierre qui s’enracine foncièrement dans la durée, qui par définition s’avère moins volatile que les produits d’épargne (même les moins aléatoires dépendent grandement de conjonctures économiques et sociales - nous pouvons rajouter sanitaires à présent… - par nature changeantes, très évolutives), le secteur de l’immobilier s’affirme être un levier, un outil majeur pour les gouvernants.

Quelle que soit leur sensibilité, ces derniers l’utilise régulièrement comme variable pour conduire leur politique sociétale, relancer la croissance, dynamiser l’économie, tenter de lutter contre certaines discriminations, favoriser l’investissement in genere, etc.

Cela se traduit, entre autres, depuis quelques années par des taux d’emprunt bancaires bas, historiquement bas, en particulier depuis l’été 2019 (baisse continue pour actuellement passer en moyenne au-dessous de la barre des 1% s’agissant des emprunts classiques sur 20 ans).

Cela se vérifie aussi, et surtout, régulièrement par la mise en place de dispositifs fiscaux avantageux au profit des investisseurs. Il en va ainsi presque après « chaque » nomination d’un nouveau Premier Ministre, la désignation en suivant de son gouvernement, dont un Ministre chargé du logement (portefeuille ministériel occupé aujourd’hui par Madame Emmanuelle WARGON) qui sera désireux d’impulser une « nouvelle » politique de l’habitat.

En réalité, malgré certaines nuances et spécificités dans les modalités techniques et juridiques (que nous aurons l’occasion de développer dans d’autres billets), ces dispositifs visent tous, fondamentalement, à favoriser la construction de logements (toujours manquant face à l’accroissement général de la population et nécessaire pour renouveler un parc immobilier parfois vieillissant et/ou densifier certains secteurs géographiques), à soutenir le secteur du bâtiment et aider, valoriser, certaines zones du territoire national métropolitain et de l’outre-mer français.

Historiquement nombreux, parmi ceux en vigueur, citons : la loi Mézard, dispositif Pinel, la loi Denormandie, le statut LMP (loueur meublé professionnel) ou LMNP (loueur meublé non professionnel), le dispositif Censi-Bouvard, la loi Malraux ou encore celle dite Monuments historiques (et pour les plus connus des « anciens » dispositifs : les lois Demessine, Besson, de Robien, Borloo, Scellier et Dufflot).

L’immobilier permet de bénéficier d’un revenu complémentaire durant sa retraite.

Être jeune (actif) et penser alors à la retraite ne coule pas de source.

L’immobilier - au cœur de toutes les étapes de la vie, un de ses piliers tant l’habitat s’avère… vital - peut constituer le lien, dessiner une sorte de pont continu, entre cette jeunesse et une vieillesse (bien qu’à rendre la plus active possible également !) inéluctable et donc à préparer au mieux.

Pour se faire, et donc vivre sa retraite confortablement, le plus agréablement possible d’un point de vue pécunier, un revenu complémentaire semble désormais obligatoire.

Cela se vérifie d’autant plus que les pensions de retraites que perçoivent les retraités diminuent progressivement au fil des ans… ce que le vieillissement de la population ne risque pas d’arranger puisqu’avec lui les besoins de financement seront toujours plus élevés et les budgets difficiles à trouver, à élaborer et équilibrer.

Quand bien même les systèmes de retraites actuels seraient/seront peut-être améliorés, tout au moins « sauvés » via entre autres un accroissement de la durée du travail - donc du temps de cotisation -, lui-même justifié par une espérance de vie plus grande des femmes et des hommes, cette perspective d’une retraite standard à la baisse prend des allures quasi fatales.

Dès lors, conseiller à la jeunesse qui vient de trouver un emploi - trentenaire statistiquement-, à ceux qui rentrent dans la vie active de penser à investir dans la pierre dès qu’ils le peuvent semble de bon aloi…

Un investissement dans l’immobilier nécessite du temps (souvent calculé, évalué, en fonction de la durée nécessaire au remboursement d’un emprunt) et plus l’investisseur débute tôt au cours de son existence, plus ses revenus locatifs seront élevés, plus il pourra, potentiellement, multiplier et diversifier ses placements.

Par un effet boule de neige, les rentrées financières immobilières nouvelles vont lui permettre d’autres perspectives d’investissement, générant ainsi un cercle financier vertueux, source éventuelle de constitution d’un patrimoine solide dont il jouira en tant qu’actif sur le marché du travail et bénéficiera ensuite en tant que sénior.

Profiter de son jeune âge pour bénéficier d’un crédit immobilier à des conditions avantageuses.

Le critère de l’âge, de l’avantage de la jeunesse, est d’abord purement arithmétique. Les établissements bancaires sont théoriquement moins regardants avec un junior s’agissant de la durée du prêt accordé, de l’étalement de son remboursement. A la traditionnelle souscription sur 20 ans, peut être envisagé plus aisément un échelonnement sur 25, voire 30 ans ; ce qui permet parfois de solutionner des financements (la capacité d’emprunt étant jugée impossible pour un même montant sur une plus courte période).

Au-delà, sous réserve d’avoir, entre autres, un apport financier suffisant, a minima le montant des frais de notaire (plus exactement - car c’est là un abus de langage - les frais prétendument de notaire dans la mesure où cet officier public et ministériel est un collecteur d’impôts, lesquels font partie intégrante des dits frais), ce qui n’est malheureusement pas toujours le cas pour les primo-accédants, les jeunes remplissant un certain nombre de conditions peuvent prétendre à des prêts bancaires avantageux.

Se cumulant à ceux classiques (volontairement non répertoriés ici) dont peut bénéficier dans l’absolu tout acquéreur quel que soit son âge, ces crédits immobiliers « jeunes » (puisque le plus souvent réservés aux primo-accédants… assez rarement avancés en âge) sont à la fois nationaux et, le cas échéant, accordés localement par telle ou telle municipalité.

Parmi ces aides à l’accession au logement à des taux intéressants figure le prêt à taux zéro, connu sous l’acronyme PTZ.

Réservé à un premier achat immobilier, il a l’avantage de ne pas comporter d’intérêt bancaire, mais dépend au niveau du montant accordé des revenus de l’emprunteur et de la situation géographique où se trouve le bien visé. Par ailleurs, des différences existent selon que l’achat concerne un bien neuf (le PTZ ne pourra alors dépasser 40% de son prix) ou un bien dans l’ancien, en l’occurrence suffisamment ancien pour nécessiter des travaux de rénovation (dont l’enveloppe financière devra représenter a minima 25% du prix d’acquisition).

Autre aide favorable à un investissement dans l’immobilier lorsqu’on est jeune, le prêt Action Logement (ou prêt 1%). La particularité de ce crédit à un taux attractif (à hauteur de 30% du prix d’acquisition du bien) est que sa demande transite par l’employeur du jeune pouvant y prétendre ; à savoir les jeunes actifs employés par des entreprises ou sociétés comptant plus de 10 salariés.

Localement, les grandes agglomérations qui connaissent des marchés tendus avec une offre insuffisante par rapport à la demande, génératrice de prix élevés entrainant des difficultés accrues pour acheter, proposent parfois des aides complémentaires.

C’est le cas dans la Capitale via le prêt Paris logement 0%, à Marseille avec un Chèque Premier Logement (CPL), à Bordeaux avec un Passeport 1er Logement… et à Toulouse avec le PAT : Pass Accession Toulousain.

Au-delà de son caractère local - signifiant une obligation de résider à Toulouse au moment de sa première acquisition immobilière -, ce prêt sans intérêt a une visée solidaire dans la mesure où il s’adresse aux personnes ayant des revenus modestes (un plafond de ressource est fixé et révisé sur la base de ceux retenus par décret au 1er janvier de chaque année).

Un jeune primo-accédant peut s’avérer concerné, mais aussi une personne à mobilité réduite ou une toulousaine ou un toulousain séparé ou divorcé (quand bien même dans ces deux derniers cas ce ne serait pas un premier achat immobilier).

Si le logement acquis appartient au parc immobilier ancien - plus de cinq ans - de Toulouse, le montant forfaitaire accordé s’élèvera à 6 000 Euros. S’il fait partie de ses programmes neufs, le montant forfaitaire sera dans ce cas fixé à 10 000 Euros, mais concomitamment le bien devra impérativement se trouver dans des territoires inscrits au Contrat de Ville comme prioritaires, en l’occurrence les quartiers suivants : Grand Mirail, Mirail Université - Reynerie, Bellefontaine - Milan, Bagatelle, La Faourette, Papus, Tabar, Bordelongue, Les Pradettes, Arènes, Cépière-Beauregard, Trois Cocus - La Vache, Bourbaki, Negreneys, La Gloire, Soupetard, Empalot, Bréguet-Lecrivain et les Maraîchers.

Reste que de la théorie à la pratique, de cette liste de prêts bancaires susceptibles d’être octroyés à un octroie effectif par telle agence bancaire, il existe une marge non négligeable.

Ces aides financières pour les jeunes ayant la volonté d’investir dans l’immobilier ne le seront vraiment, bien sûr, qu’à condition que pour eux tous les voyants traditionnels soient par ailleurs au vert tant les institutions bancaires sont réputées frileuses, prudentes.

Mais si tel est le cas pour le candidat à l’emprunt en termes de revenus perçus, d’emploi (un CDI et non un CDD), de situation professionnelle (artisan, salarié, fonctionnaire, profession libérale, etc. ne sont pas regardés de la même manière…), de taux d’endettement (depuis le début de l’année 2021, il est passé de 33% à 35 % maximum sur la base des recommandations du HCSF, Haut Conseil de stabilité financière), de montant de son apport financier propre (sus évoqué), de son état de santé (le montant de l’assurance associé au prêt en est impactée), etc., étant jeune, il lui sera alors d’autant plus intéressant de se projeter dans un achat d’appartement ou de maison.

A cette fin, toujours d’un point de vue budget et financement, la première chose à faire sera de s’entretenir avec son banquier, puis ne pas hésiter à comparer les offres proposées par la concurrence.

Dans cette perspective, il sera peut-être utile (nous n’en doutons pas en réalité) de se faire accompagner par un courtier indépendant, de recourir à son expérience pour un gain de temps, synonyme en l’espèce (réellement) de gain d’argent.

Au même titre du reste que recourir à un chasseur immobilier (nous en doutons encore moins !) pour évaluer en amont la faisabilité du projet envisagé, apporter son expertise, chercher dans un marché impliquant d’être exhaustif et réactif, conseiller et négocier pour un achat au juste prix, sécuriser techniquement et juridiquement l’acquisition… bref, pour investir jeune dans l’immobilier, mais bien, le mieux possible, sereinement.

Eric MASSAT - Direction de Domicilium


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Eric MASSAT, chasseur immobilier DOMICILIUM à toulouse

Eric MASSAT - Direction de Domicilium

Docteur en Droit, Expert du marché immobilier.

Fondateur et co-gérant de Domicilium. Depuis 2007 société pionnière et leader de la chasse immobilière en Haute-Garonne et Occitanie.

Ancien Avocat au barreau de Toulouse, ancien
Enseignant et Chercheur à UT1 (Université Toulouse Capitole) et à l’IEP de Toulouse.
Depuis 1993 au centre de la vie économique, sociale et culturelle toulousaine.

Publié le mardi 01 février 2022