Droit - Veille jurisprudentielle : encadrée par la loi et le règlement, l’activité de chasseur immobilier ou chasseur d’appartement est aussi reconnue par la Cour de Cassation.
Ce n’est pas une nouveauté, l’activité de chasseur de bien immobilier est réglementée.
Chasseur immobilier, une profession soumise à la Loi et au Règlement.
Il en va ainsi aux termes de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Pilier de la transaction immobilière, ce cadre législatif (et ses décrets d’application) s’appliquait donc aux chasseurs immobiliers concourant - par nature - à ces activités.
Et cela a été conforté, si besoin, par loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 24 (V) - pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite Loi ALUR) qui modifie l’article 1 de la loi Hoguet précitée en mentionnant expressément la notion de recherche immobilière :
« Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :
L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
La cession d’un cheptel mort ou vif ;
La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
La gestion immobilière ;
A l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ;
La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;
L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Nota : Conformément à l'article 24-VI de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, ces dispositions ne s'appliquent qu'aux contrats conclus à compter de l'entrée en vigueur de ladite loi. »
Par cet ajout venant consolider l’activité spécifique de prospection du marché, de recherche ajustée de biens immobiliers, le législateur consacre alors encore plus ce nouvel intermédiaire (encore assez méconnu en France en 2014), cet acteur novateur de l’entremise immobilière qu’est le chasseur immobilier.
Consécration et reconnaissance renforcées générant de facto pour tout chasseur immobilier des droits et des obligations.
Parmi ces dernières, notamment imposées dans l’intérêt et pour la sécurité de ses clients, figurent le fait :
- d’être détenteur d’une Carte T délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie où est implanté le siège de la Société du chasseur de biens ; soulignons ici, du reste, qu’en vertu de l’article 14 de la loi Hoguet « est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 Euros d’amende le fait (entre autre) de se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er (sus-énoncé) sans être titulaire de la carte… »,
- d’agir dans le cadre d’un mandat de recherche écrit comportant une série de mentions obligatoires : numérotation, date et signature, état civil des parties, durée, honoraires dus (tarifs TTC et non HT), faculté de rétractation, citation de certains textes de loi de référence, nom et adresse du garant, engagement à ne pas détenir ou recevoir des fonds, lieu de signature du contrat, bordereau d’annulation séparé du mandat, numéro de RCS et capital social, plusieurs informations relatives à la carte professionnelle (dont son lieu de délivrance), les coordonnées du médiateur susceptible d’intervenir en cas de litige, etc.
- de détenir un répertoire des mandats,
- d’être couvert via une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP),
- de ne percevoir strictement aucune rémunération, aucune somme d’argent, avant l’accomplissement de la mission qui lui est confiée ; cela se matérialisant au moment de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire,
- etc.
Ce cadre juridique principal qui garantit et protège les clients acheteurs du chasseur immobilier - comme il le fait pour les clients vendeurs de l’agent immobilier - est précisé et renforcé par endroit avec d’autres pans du droit, au rang desquels figurent notamment le droit général des contrats, le droit de la consommation, le droit de l’urbanisme et de la construction ou encore le droit immobilier.
Et, par ailleurs, s’ajoute à ce cortex juridique transversal des textes plus spécifiques (
outre la Loi Hoguet) à l’activité immobilière proprement dite, tel que le Code de Déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce (
code institué par le décret n°2015-1090 du 28 août 2015).
S’agissant de ce dernier, moins connu par le grand public, qui en son article 1 «
définit les règles déontologiques auxquelles sont soumises les personnes exerçant une ou plusieurs activités mentionnées à l’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 » précitée, notons principalement les dispositions suivantes :
«
Article 2Ethique professionnelleLes personnes mentionnées à l'article 1er exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.Par leur comportement et leurs propos, elles s'attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s'interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l'ensemble de la profession. »
«
Article 3Respect des lois et règlementsDans l'exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l'article 1er agissent dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code.En particulier, elles s'obligent :1° A ne commettre aucune des discriminations mentionnées à l’article 225-1 du code pénal, tant à l'égard des personnes physiques que des personnes morales ;2° A veiller au respect des obligations qui leur incombent en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme en application de l’article L.561-2 du code monétaire et financier ; 3° A veiller au respect des dispositions de la loi n°78-17du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés ;4° A refuser leur concours lorsqu'elles sont sollicitées pour l'élaboration d'actes frauduleux. »
«
Article 4CompétenceLes personnes mentionnées à l'article 1er doivent posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l'exercice de leurs activités.Elles se tiennent informées des évolutions législatives et réglementaires ayant un rapport avec leurs activités ou qui sont susceptibles d'influer sur les intérêts qui leur sont confiés.Elles doivent connaître les conditions des marchés sur lesquels elles sont amenées à intervenir.Elles prennent les mesures nécessaires au respect de leur propre obligation de formation continue et veillent à ce que leurs collaborateurs, habilités à négocier, s'entremettre ou s'engager pour leur compte, et leurs directeurs d'établissement remplissent leur obligation de formation continue.Elles s'obligent à refuser les missions pour lesquelles elles n'ont pas les compétences requises ou à recourir si nécessaire à toute personne extérieure qualifiée de leur choix. Dans ce dernier cas, elles informent leur client de la nature des prestations concernées et de l'identité de la personne extérieure à laquelle elles ont fait appel et veillent au professionnalisme de cette dernière. »
«
Article 6TransparenceDans le respect des obligations légales et réglementaires, les personnes mentionnées à l'article 1er donnent au public, à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles, y compris des services rendus à titre accessoire ou complémentaire, des montants et des modes de calcul de leurs honoraires pratiqués, de leurs compétences et de leurs qualifications professionnelles.Elles s'obligent :1° A présenter leur carte professionnelle et à veiller à ce que leurs collaborateurs présentent leur attestation d'habilitation et leurs directeurs d'établissement leur récépissé de déclaration préalable d'activité, à la demande de toute personne intéressée ;2° A tenir à la disposition de leurs mandants ou des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l'identité des personnes qui interviennent dans l'exécution des missions qui leur ont été confiées ;3° A communiquer, à première demande, les coordonnées de leur assureur de responsabilité civile professionnelle et, le cas échéant, de leur garant ;4° Lorsqu'elles sont sollicitées pour établir un avis de valeur, à informer leur client que cet avis ne constitue pas une expertise. »
«
Article 7ConfidentialitéDans le cadre de leur obligation de confidentialité prévue à l'article 4-2 de la loi du 2 janvier 1970 précitée, les personnes mentionnées à l'article 1er font preuve de prudence et de discrétion dans l'utilisation des données à caractère personnel et des informations relatives à leurs mandants ou à des tiers dont elles prennent connaissance dans l'exercice de leurs fonctions ainsi que dans la divulgation des éléments relatifs à leur mandat.Elles veillent à ce que leurs collaborateurs et directeurs d'établissement agissent avec la même prudence et la même discrétion.Toutefois, elles ne sont pas tenues à cette obligation de confidentialité :1° Lorsque des dispositions légales ou réglementaires les obligent ou les autorisent à les communiquer, notamment lorsqu'elles sont tenues de témoigner en justice ;2° Lorsque les personnes intéressées les délient de cette obligation ;3° Dans l'exercice de leur défense en matière judiciaire ou disciplinaire. »
Que ce soit par la loi ou le règlement, que les textes normatifs qui lui sont applicables soient codifiés ou non, le chasseur immobilier est un donc acteur de la sphère immobilière reconnu et encadré juridiquement.
La jurisprudence ne pouvait donc qu’entériner cet état de fait, plus exactement cet état de droit !
Chasseur immobilier, un service au cœur de la jurisprudence, y compris au sommet de la pyramide de l’ordre judiciaire.
Dans de multiples affaires, bien sûr, les juges du fond ont eu l’occasion de trancher des contentieux où une ou plusieurs parties étaient des professionnels de l’immobilier exerçant via un mandat de recherche (
pour honoraires non perçus ou contestés, pour contrat considéré incomplet, etc.), à maintes reprises ils se sont prononcés sur des litiges en première instance, puis en appel également lorsque telle ou telle Cour d’Appel était saisie du jugement d’un tribunal judiciaire.
La jurisprudence, qui « procède par singularité, prolongement de singularités », fondamentalement « ce qui est créateur de droit » (
pour reprendre les mots de G. Deleuze in « Pourparlers », Les Ed. de Minuit, 1990, p.209 et 210), est donc en la matière extrêmement riche (
nous aurons l’occasion dans ce blog de l’illustrer par d’abondants exemples).
Mais il se trouve que le juge du droit, donc la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire français, a aussi eu l’occasion de le faire et, assez récemment (
il y a une quinzaine de mois), en faisant directement référence à l’activité de recherche immobilière, paradigme du métier de chasseur d’appartement.
En effet, dans un arrêt du 12 novembre 2020, la Cour de Cassation affirme en réponse au pourvoi formé devant-elle :
« Pour dire que la loi du 2 janvier 1970 ne s'applique pas au litige, l'arrêt (
celui de la Cour d’Appel d’Orléans - attaqué, dont elle est donc saisie - en date du 4 févier 2019) retient qu'au regard des prestations effectivement accomplies, consistant en la visite de divers locaux, la recherche des besoins du cabinet d'avocats, il y a lieu de considérer que la Société
Parella Partners ne s'est pas livrée à une activité d'entremise au sens de ladite loi.
En statuant ainsi, alors qu'elle avait préalablement relevé que l'offre de mission émise par la Société
Parella Partners consistait en une
recherche immobilière, l'analyse comparée des sites retenus, la négociation et la contractualisation, que cette proposition de contrat prévoyait le versement d'un honoraire assis sur la performance de négociation, et que la Société
Parella Partners, qui avait effectué la visite de divers locaux, avait transmis à son mandant un bail négocié, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ».
Le service de recherche de biens immobiliers (
appartement, maison, local commercial ou professionnel, garage, terrain, etc.) contre rémunération (
honoraires contractualisés) versée après négociation du bien trouvé, au résultat, s’avère être, de façon incontestable, une activité d’entremise au sens de la loi Hoguet.
Véritable intermédiaire, le
chasseur immobilier qui offre cette prestation spécifique sur-mesure est par voie de conséquence inévitablement assujetti aux impératifs découlant de ce texte et bénéficiaire des droits en résultant.
Cassant l’arrêt de la Cour d’Appel d’Orléans et renvoyant l’affaire au fond (
en l’occurrence devant la Cour d’Appel de Bourges) les hauts magistrats de la première chambre civile annexent à leur arrêt les moyens produits par les avocats au Conseil d’une des parties (
à l’appui de son pourvoi) qui rappellent justement que «
la mission de chasseur de bien est soumise à la loi de 1970 », ce que consolide «
la loi du 24 mars 2014… étendant le champ d'application de la loi de 1970 aux personnes communément dénommées "chasseurs d'appartement" ».
Pour ceux qui souhaitent, le cas échéant, lire dans son intégralité l’arrêt de la Cour de Cassation, celui-ci est consultable sur le site Légifrance sous le
n° de pourvoi 19-14.782.
Et pour ceux, en quête d’un appartement ou d’une maison, qui envisagent de recourir à cet effet à un chasseur immobilier, ils savent désormais (si tel n’était pas le cas) combien le droit et la jurisprudence encadre ce professionnel spécialiste de la recherche immobilière ciblée.
Eric MASSAT - Direction de Domicilium
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Docteur en Droit, Expert du marché immobilier.
Fondateur et co-gérant de Domicilium. Depuis 2007 société pionnière et leader de la chasse immobilière en Haute-Garonne et Occitanie.
Ancien Avocat au barreau de Toulouse, ancien
Enseignant et Chercheur à UT1 (Université Toulouse Capitole) et à l’IEP de Toulouse.
Depuis 1993 au centre de la vie économique, sociale et culturelle toulousaine.
Publié le vendredi 01 avril 2022