La Tour Occitanie : anachronisme immobilier… désirable, symbole urbain d’une ville en quête de verticalité.

TOULOUSE, Ville rose toute en horizontalité (118,3 km2 de superficie totale en faisant la deuxième ville de France la plus étendue… devant PARIS et ses 105 km2), se trouve confrontée à un impératif de densification face à l’étalement urbain - source de mobilités saturées et d’empreinte carbone en augmentation - alors même que la croissance démographique toulousaine est continue via environ 3 700 habitants de plus par an.

Une telle situation a pour conséquence d’exercer une pression sur le foncier, les infrastructures existantes… synonyme de raréfaction et, se faisant, de prix au m2 toujours plus/trop élevé.

C’est au cœur de ce contexte urbain complexe, nécessitant des politiques publiques sur le long terme, une gouvernance urbaine à la fois visionnaire et concertée, que se dresse le projet de l’immense Tour Occitanie.

Aussi, loin de se limiter à une simple opération immobilière d’envergure, cette tour géante condense en elle les débats contemporains sur la fabrique urbaine.

Symbole d’une série de défis et d’opportunités qui dépassent assez largement les strictes considérations architecturales, l’Occitanie Tower est aussi une loupe qui permet de décrypter les dynamiques profondes qui animent la quatrième ville de France (voire désormais troisième puisque talonnant LYON), dessinent une Cité en pleine mutation.

Crédit Photo : ©Compagnie de Phalsbourg

Prisme révélateur de ses ambitions, de ses tensions et contradictions corrélatives, l’émergence de ce futur véritable gratte-ciel au sein du vaste chantier « Grand Matabiau quais d’Oc » (anciennement dénommé Toulouse Euro Sud-Ouest - TESO, à savoir un projet urbain d’ampleur visant à préparer l’arrivée de la Ligne à Grande Vitesse - LGV - PARIS-BORDEAUX-TOULOUSE) cristallise un débat passionné sur l’avenir de la métropole toulousaine.

Un devenir urbain oscillant entre la sauvegarde d’une identité locale forte, la préservation d’une Cité ou prédomine une certaine douceur, un art de vivre propre au Sud-Ouest et la nécessité d’embrasser une modernité verticale, plus froide et compétitive, visant à affirmer sa place sur l’échiquier concurrentiel européen.

Naît d’un appel à projet lancé en 2016 par la SNCF, propriétaire du terrain, et annoncé en 2017 au MIPIM de CANNES - Marché International des Professionnels de l’Immobilier s’affichant comme 1er Salon de l’immobilier au monde - par le maire de TOULOUSE Jean-Luc MOUDENC, la genèse même du projet, marquée par la vision audacieuse et déconstructiviste de l’architecte américain, mondialement connu, Daniel LIBESKIND, témoigne d’une quête identitaire complexe : un gigantisme architectural propre à une métropole conquérante inédit dans la Ville rose, jusqu’ici demeurée à taille humaine, profondément méditerranéenne.

L’édification d’un « paquebot urbain » d’acier, de verre et de béton, mais néanmoins lumineux et végétalisé, intégré à la Cité des violettes, connue et reconnue pour sa brique rose chaleureuse, s’apparente ainsi quelque peu à une aporie architecturale.

Tel est le pari, l’engagement de la Compagnie de PHALSBOURG Promoteur, maitre d’ouvrage de ce projet « pharaonique » qui doit voir le jour au 62 boulevard Pierre Semard, sur l’ancien centre de tri postal, entre la Gare Matabiau et le Pont Pompidou qui enjambe les voies ferrées :

Reste que concrétiser cette ambition de rayonnement métropolitain, de catalyseur économique visant à affirmer la place de TOULOUSE dans le concert des grandes villes européennes, à stimuler son attractivité internationale, n’est guère aisé, au-delà même des difficultés inhérentes à la construction d’un tel gratte-ciel, des prouesses technologiques à déployer.

Une tel appétit architectural volontariste s’est heurtée et se heurte encore parfois à une tradition urbaine locale profondément ancrée, historiquement, dans l’horizontalité.

C’est un fait : l’échelle du projet, culminant à plus 150 mètres de hauteur et offrant plus de 35 000m2 de surface mixte (voir infra sur les données chiffrées), représente une rupture significative avec le tissu urbain existant.

Cette volumétrie exceptionnelle toute en verticalité intervient ainsi dans un contexte empreint d’une certaine résistance, voire d’une résistance certaine pour une partie de la population toulousaine alors que d’autres métropoles françaises, telles que LYON et MARSEILLE (PARIS étant bien sûr à part avec de nombreux gratte-ciels depuis plusieurs décennies, telle que la célèbre Tour Montparnasse culminant à 209 mètres de haut), ont déjà exploré cette voie avec plus d’entrain, voire d’enthousiasme.

Pour ce qui est de la Cité phocéenne, les immeubles de grande hauteur (connus sous l’acronyme : IGH) sont entre autres :

La Tour La Marseillaise construite en 2018 : 135 mètres, 31 niveaux à usage de bureaux.
La Tour CMA CGM, inaugurée en 2011 : 147 mètres, 33 étages consacrés à du tertiaire.
Le Grand Pavois, IGH de 1975 : 102 mètres, R+30 dédié à du logement.

S’agissant de la capitale des Gaules, où ses immeubles sont plus nombreux, relevons notamment :

La Tour Incity sortie de terre en 2016 : 200 mètres, 39 étages de bureaux.
La Tour Part-Dieu, érigée en 1977 : 165 mètres, 42 étages à vocation tertiaire.
La Tour Oxygène, livrée en 2010 : 115 mètres, 28 étages à destination de bureaux (80%) et de commerces.

Et il est d’ores et déjà à noter que ces différents gratte-ciels français, à l’exception de la moins haute, Le Grand Pavois, sont à usage professionnel et/ou parfois commerciaux, à l’instar du reste de l’immense majorité des IGH français dépassant les 105/110 mètres de haut.

En majeure partie situés à PARIS ou dans les différentes communes voisines constituant le quartier de La Défense (où se trouve la Tour First, à ce jour la plus haute de l’hexagone) quasiment aucuns ne sont pourvus de logement… contrairement à ce que prévoit la Tour Occitane.

Comparaison Tour Occitanie Toulouse et autres Tours

Cette caractéristique à nos yeux importante pour apprécier sa pertinence est développée dans un point VI et un point VII ci-après (avec des exemples « comparatifs » de tours étrangères).

C’est donc dans ce contexte toulousain singulier, intrinsèquement politique et sociétal, que le projet de la Tour Occitanie doit être décrypté.

Penser celle-ci, toute en verticalité, revient fondamentalement à questionner le modèle de développement souhaité pour la métropole.

Comment articuler des visions sensiblement divergentes de l’avenir urbain, concilier autant que possible modernité et ancrage territorial, nouveauté architecturale et attachement viscéral à un patrimoine traditionnel… vaste programme qui en cette fin de premier semestre 2025 devient plus actuel que jamais.

Après la démolition et le déblaiement en fin d’année 2024 de l’ancien tri postal où va s’ériger la tour (premier signal tangible de son « existence » à venir), le futur tend, désormais, à se conjuguer au présent !

Les prémices du premier gratte-ciel du Sud-Ouest commencent en effet à s’inscrire dans la réalité avec le balisage et la protection du chantier mis en place en mars dernier pour, en principe (une « surprise »/action contestataire - voir infra - est toujours possible avec cette géante jusqu’ici malmenée… et/ou un léger différé en raison des élections municipales prévues en mars prochain ?), progressivement s’y édifier, passer du stade de projet sur plan à celui de matérialisation concrète via un démarrage des travaux annoncés pour la fin de l’année ou le début de 2026.

Emplacement gratte-ciel Tour Occitanie Toulouse

Emplacement Tour Occitanie Toulouse ancien tri postal

Emplacement Tour Occitanie à Toulouse - début chantier 2025

Emplacement Tour Occitanie à Toulouse 31 - début chantier 2025

Emplacement Tour Occitanie Toulouse gare Matabiau

Emplacement future Tour Occitanie Toulouse

Emplacement future Tour Occitanie Toulouse vue des quais de la Gare Matabiau 31000

Emplacement future Tour Occitanie Toulouse vue des quais de la Gare Matabiau

Afin d’y voir plus clair, en tant que chasseur immobilier toujours immergé au cœur de l’actualité immobilière toulousaine, posons ici notre pierre à l’édifice.

Huit petits étages informatifs pour mieux appréhender les enjeux soulevés par les 40 étages à venir du premier building made in TOULOUSE… en s’efforçant de dépasser les discours détracteurs ou au contraire laudateurs, les postures de ses contempteurs ou à l’inverse de ses thuriféraires.

I - L’Occitanie Tower : un Curriculum Vitae impressionnant.

Le permis de construire n° O31 555 18 C 0540 (PC) déposé le 24 juillet 2018, après une validation de la Commission Nationale du Patrimoine et de l’Architecture (CNPA), est délivré le 23 juillet 2019 par arrêté du maire de TOULOUSE :

Permis de construire Tour Occitanie 31000

A la lecture de celui-ci, le futur gratte-ciel toulousain dévoile :

Un pédigrée prestigieux :

Architectes : la « star » américaine Daniel LIBESKIND (on lui doit, entre autres, le Musée juif de BERLIN et la One World Trade Center venue remplacer les tours jumelles de NEW YORK) et la renommée agence française aux accents notamment toulousains KARDHAM CARDETE HUET Architecture.
Promoteur : la Compagnie de PHALSBOURG. Fondée et dirigée par Philippe JOURNO elle va assurer le développement et la commercialisation de la Tour Occitane forte d’une expérience significative dans des opérations d’envergure : l’Atoll à ANGERS en 2012 (plus grand centre commercial du Grand Ouest avec environ 71 000m2 de surface commerciale), le Waves-Actisud à METZ en 2014 (centre commercial de 61 000m2 sur une aire de 17 hectares), l’immeuble de logements Nuages à PARIS, au cœur du quartier des Peupliers dans le 13ième arrondissement, en 2017 (105 appartements/espaces atypiques et parkings dans une copropriété multifonctionnelle proposant une crèche associative, un home manager, une buanderie, un bar lounge avec WI-FI, un service de location de chambre pour les invités, une salle de réception disponible à la location, etc.), The Village à VILLEFONTAINE en Isère, à 20 km au Sud de LYON, en 2018 (centre commercial outlet premium à ciel ouvert propose sur 21000 m2 des marques prestigieuses haut de gamme, voire de luxe), Mon Grand Plaisir dans les Yvelines en août 2020 (centre commercial francilien ultra-moderne sur 39 000m2), le Philanthro-Lab à PARIS en 2021 (rue de la Bucherie, dans le 5ième arrondissement de la capitale, ce premier lieu au monde dédié à la philanthropie intègre un coworking pour les acteurs de l’intérêt général, un incubateur afin d’aider les citoyens à développer des projets à but non lucratif et à impact positif pour la société, des espaces de conseil et de rencontres, une programmation évènementielle ouverte au grand public, un rooftop, etc.), l’immeuble-ville Iconic à NICE, à côté de la gare Thiers, en 2024 (bâtiment innovant en forme de diamant réalisé lui aussi sous le haut-patronage de l’architecte Daniel LIBESKIND et dans le cadre d’un vaste plan de modernisation du quartier gare, il a également, sur 18 000m2 environ, avec 7 niveaux et une promenade végétalisée, une vocation multidisciplinaire : une salle de spectacles, trois établissements d’enseignement supérieur privés, un hôtel Hilton 4 étoiles, des bureaux, une salle de sport, un ensemble de commerces et de restaurants), etc.
Divers partenaires : Arcadis (bureau d’ingénierie spécialisé dans les infrastructures et l’environnement), VSA Group (bureau d’études techniques), Nicolas GILSOUL (architecte paysagiste), etc.
Plusieurs institutionnels : mairie de TOULOUSE, TOULOUSE Métropole, SNCF Immobilier / Espaces Ferroviaires (propriétaire foncier et co-organisateur du concours d’attribution), Europolia (société publique locale chargée de l’aménagement du quartier « Grand Matabiau quais d’Oc », dans lequel s’inscrit la Tour Occitanie), Tisséo (opérateur de système de transport public).
Clients potentiels : entreprises tertiaires, enseignes commerciales premium, touristes d’affaires, cadres urbains (voir infra le point VI).

Un panel large donc, mais haut-de-gamme, grâce à une configuration hybride ayant pour objectif de répondre à des besoins économiques et des attentes résidentielles de la ville, tout en diversifiant son patrimoine architectural et en renforçant son attractivité internationale.

Et des chiffres affolants :

Bâtiment : un immeuble de grande hauteur, IGH.
Hauteur : 153,50 mètres, soit 40 niveaux : rez-de-chaussée + 39 étages (présence également d’1 niveau en sous-sol : R-1).
Surface de plancher : 35 584 m2.
Surface du terrain : 2 872 m2.
Béton : environ 28 500 m3 pour la structure en béton armé.
Structure métallique : environ 2 150 tonnes.
Façades vitrées (double ou triple vitrage) : environ 20 000 m2.
Cout financier : de l’ordre de 160 à 170 millions d’Euros selon les estimations les plus sérieuses, mais « c’est à la fin du bal que l’on paye les musiciens »... ; or, en l’espèce, la facture risque d’être encore plus élevée (ne serait-ce qu’en raison de l’augmentation considérable des coûts des matériaux de construction, de l’inflation généralisée des prix en la matière, notamment depuis que la Russie a engagé un conflit armée avec l'Ukraine).
Durée des travaux : une fois le premier coup de pioche donné, environ 4 ans… en l’absence de mauvaise surprise ou d’action arrêtant, même provisoirement, le chantier : nouvelle contestation en justice (sur un permis de construire modificatif par exemple ; voir infra), crise sanitaire, etc.
13 216 m2 environ de bureaux répartis sur 11 niveaux dont 1 500m2 environ réservés à la SNCF au socle de l’édifice.
Un hôtel 5 étoiles - potentiellement le groupe Hilton - de 116 chambres (6 613 m² environ) sur 7 niveaux.
4 057 m2 environ de commerces, restauration et services.
126 logements neufs environ haut de gamme (soit approximativement 11 277 m2) répartis sur 18 niveaux ; ils devraient être vendus (principalement en accession, résidence principale - RP) entre 10 000 et 12 000 Euros environ du m2.
Un restaurant panoramique au 37ième étage.
Un bar lounge panoramique, terrasse et jardin au 38ième et 39ième étage.
12 ascenseurs et 3 monte-charges.
3 000 personnes environ (chiffrage mentionné sur le PC précité) pouvant constituer au même moment l’effectif public, le personnel et les habitants.
88 jardins suspendus.
2 000 m3 de substrats nécessaires aux plantations.
250 à 300 espèces végétales plantées.
2 300 m3 d’eau annuel indispensables pour l’arrosage de la végétation.

A elles seules, ces données quantitatives brutes révèlent la complexité d’un chantier à venir monumental.

Regardons de plus près ce qu’il en est et ce qu’implique in concreto la construction inédite en terre toulousaine d’un tel gratte-ciel.

Crédit Photo : ©Compagnie de Phalsbourg

II - La Tour Occitanie : un exercice d’ingénierie complexe en milieu urbain.

La construction d’une tour de plus de 150 mètres à TOULOUSE, en plein cœur d’un environnement urbain dense et contraint, présente des défis techniques significatifs qui nécessitent une expertise pointue, une étude d’impact environnemental approfondie afin d’être en mesure de proposer des solutions innovantes au niveau :

Des fondations :

La nature du sol toulousain, potentiellement hétérogène, et la proximité du Canal du Midi, de la gare et de l’infrastructure souterraine que constitue le métro complexifient cette phase fondamentale (les études de sols doivent donc être particulièrement détaillées et actualisées si nécessaire… ce qui va être le cas avec le retard pris par le chantier et le démarrage des travaux de la future ligne C du métro qui, désormais, précèdent ceux de la tour, modifiant ainsi la donne, rendant en partie caduque les enquêtes techniques qui avait été réalisées initialement pour l’obtention du permis de construire ; sur cette question, voir notre C du point V à venir).

Afin d’assurer la stabilité de l’imposante structure, des fondations profondes et particulièrement adaptées à ce terrain multiforme doivent donc être réalisées.

De la structure :

De forme incurvée et sinueuse, s’inspirant du Canal du Midi (voir infra points III et IV) qui serpente à travers la ville, la conception torsadée (traçant un double ruban grimpant au ciel) introduit une complexité structurelle en termes de stabilité, de résistance aux charges et aux vents, nécessitant des techniques de construction avancées et des matériaux performants.

Concrètement la tour sera structurée autour de deux volumes principaux :

le volume socle sur 9 niveaux qui doit se caler en proue en direction du pont Georges Pompidou,
le volume de la tour proprement dite qui se déploie en spirale verticale jusqu’à son sommet avec deux rubans verts (végétalisés) et deux rubans vitrés.

Chaque niveau en superstructure est desservi par au moins deux escaliers et deux ascenseurs prioritaires, à l’exception de la terrasse et jardin au R+39.

De la logistique de chantier :

L'accès au site - en centre-ville faut-il le rappeler -, le stockage des matériaux, la gestion des flux de personnel et l’interaction avec les infrastructures existantes (notamment la gare Matabiau), tout comme l’interférence avec l’immense chantier voisin de la ligne C du métro, représentent des défis logistiques majeurs.

Ce qui implique une planification minutieuse, des horaires décalés afin de minimiser autant que possible les inévitables perturbations, les flux innombrables de camions sur un petit périmètre.

La rigueur des intervenants et la patience des riverains, des automobilistes empruntant régulièrement le boulevard longeant le Canal du Midi et des nombreux usagers immédiatement autour du site (ceux de la gare, du métro et de la médiathèque elle aussi toute proche) devront se déployer sur plusieurs années.

Des techniques spéciales :

Les systèmes de ventilation, de climatisation et de gestion énergétique (d’autant plus décisive que la conception du bâtiment ne prévoit pas de production d’énergie spécifique) devront par exemple être élaborés pour un Immeuble de Grande Hauteur (IGH), donc avec des normes spécifiques, des exigences renforcées synonymes de contraintes techniques importantes.

Cela se vérifie aussi, tout particulièrement, s’agissant des règles de construction et d’équipement visant à limiter au maximum la propagation d’un feu - ou de tout autre sinistre - d’un étage à l’autre et, corrélativement, à permettre l’évacuation de ses occupants ; réglementation fixée par les articles R 146-1 à R 146-35 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

Au regard de cette question essentielle de la sécurité incendie, la Tour Occitanie prévoit donc notamment :

un système sécuritaire de catégorie A option IGH (immeuble compartimenté en parts étanches au feu et aux fumées, avec des parois résistantes aux flammes et équipé de portes coupe-feu, etc.),
un désenfumage (propre à ceux des IGH) des Circulations Horizontales Communes (CHC) et des volumes de plus de 300m2 (instruction technique relative au désenfumage dans les ERP : établissements recevant du public),
un désenfumage de secours par ouvrants en façade,
un désenfumage naturel de secours des escaliers,
un éclairage minimal repris par les groupes électrogènes complété par des Blocs Autonomes d’Eclairage de Sécurité (BAES),
un réseau de colonnes en charge,
un réseau de robinets d’incendie armés,
un réseau d’extinction automatique à eau,
12 ascenseurs et 3 monte-charges,
deux groupes électrogènes,
un paratonnerre.

Aussi, sur la base du rapport d’étude fourni pour la délivrance du permis de construire du 23 juillet 2019, la Compagnie de PHALSBOURG a reçu un avis favorable de la Sous-Commission Départementale de Sécurité (SCDS) contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur pour la réalisation d’ensemble de cette Tour Occitanie et s’agissant des différentes dérogations et adaptations sollicitées au regard des spécificités de constructions envisagées.

Laquelle SCDS a également fait une série de prescriptions au promoteur, parmi lesquelles :

lui adresser un dossier technique relatif au double ruban végétal qui s’enroule sur toute la hauteur du gratte-ciel,
désigner un mandataire sécurité et un suppléant pour agir en lieu et place du propriétaire et correspondre avec l’autorité administrative (article R 112-14 du Code de la Construction et de l’Habitation),
maintenir libre en permanence l’aire de concentration des engins de secours située entre le bâtiment voyageur de la gare et l’IGH,
signaler et baliser l’accès des sapeurs-pompiers,
établir un document contractuel entre la gare Matabiau et l’IGH concernant la mutualisation de l’aire de concentration des engins de secours,
respecter les dispositions du règlement de sécurité des ERP et relatives aux installations assurant la ventilation de confort,
réaliser les installations d’appareils de cuisson destinés à la restauration conformément aux dispositions fixées par règlement de sécurité des ERP,
respecter pour les installations des groupes électrogènes les dispositions spécifiques du Code de l’Environnement,
installer un système de contrôle d’accès en veillant en particulier à la libération automatique et généralisée des dispositifs de contrôle dès le déclenchement d’u processus d’alarme,
réaliser les installations de sprinklage efficient, c’est-à-dire un dispositif qui détecte immédiatement un incendie et peut l’éteindre à ses débuts, a minima le contenir de façon à ce que l’extinction puisse ensuite être rapidement menée au mieux par les pompiers,
désigner un coordinateur SSI (système de sécurité incendie),
alimenter l’immeuble en eau potable par au moins deux branchements d’un diamètre minimal de 100mm,
assurer la Défense Extérieure Contre l’Incendie (DECI) de l’immeuble par 3 points d’eau d’Incendie (PEI), de types bouches ou poteaux d’incendie exclusivement et garantissant un débit d’eau simultané de 180m3/h,
réaliser l’équipement hydraulique de l’immeuble de manière que tout incident sur une canalisation ou un appareil n’affecte pas l’alimentation en eau des équipements de secours,
aménager et équiper le Poste Central de Sécurité (PCS) de manière à pouvoir permettre au personnel de sécurité incendie d’assurer ses missions de surveillance, de mettre à disposition des services d’incendie et de secours 4appareils émetteurs-récepteurs radio au moins, les commandes d’ascenseur prioritaire, les plans détaillés de l’immeuble, les synoptiques des installations de désenfumage, hydrauliques de lutte contre l’incendie, du SSI, etc.
limiter exclusivement les missions des agents du PCS à la fonction spécifique de sécurité incendie et d’assistance à personnes ainsi qu’à la maintenance technique liée aux installations de sécurité incendie,
séparer chaque appartement des locaux voisins et des circulations horizontales communes par des éléments au moins coupe-feu de degré 1 heure,
installer des portes palières pare-flammes de degré 1 heure, équipées d’un ferme-porte,
respecter la distance maximale de 20 mètres entre une porte d’entrée d’appartement et le dispositif d’accès à l’escalier le plus proche,
interdire tout stockage dans le palier situé au rez-de-chaussée au débouché de l’escalier de secours,
signaler et baliser l’entrée réservée aux sapeurs-pompiers pour accéder aux ascenseurs prioritaires,
équiper chaque chambre de détecteurs automatiques d’incendie et de diffuseurs d’alarme,
installer des diffuseurs d’alarme dans les locaux recevant plus de 19 personnes,
isoler les volumes des ERP par rapport au volume de l’IGH par des parois et planchers coupe-feu 3 heures,
limiter à 1 personne pour 10m2 maximum la densité d’occupation des espaces de bureaux entre le R+2 et le R+17 (article R 122-8 du CCH précité),
prendre toutes les mesures de sécurité nécessaires concernant le volet paysager important de l’IGH avec notamment la prise en compte des chutes de branches ou de fruits sur le domaine public ou sur le réseau SNCF et l’ancrage ainsi que le haubanage des grands arbres,
etc.

Certes, cette réglementation s’avère contraignante (les prescriptions listées ci-dessus sont du reste non exhaustives) et couteuse, mais un incendie dans une tour aussi imposante, concentrant potentiellement environ 3 000 personnes au même moment, s’avère incontournable.

Incendie et gratte-ciel : un danger à ne pas sous-évaluer.

Les exemples de feux ravageurs dans des gratte-ciels européens le rappellent si besoin était (la liste est très/trop longue si l’on veut illustrer ce danger en recensant les sinistres intervenus en la matière à l’échelle mondiale) :

Le 14 février 2005 un feu spectaculaire ravage dans la nuit la Tour Windsor de MADRID, une tour à usage de bureaux située dans le quartier financier de la capitale espagnole. Bien que n’ayant que 25 ans, ce gratte-ciel de 106 mètres de hauteur fait de béton, d’aluminium et de verre était construit avec des normes non suffisamment sécuritaires. Du à un court-circuit au 21ème étage, son système anti-incendie n’a pas fonctionné causant le plus grave incendie de l’histoire de la ville, heureusement sans victime… le drame ayant eu lieu à une heure ou personne ne travaillait et alors qu’une grande partie de l’immeuble était en phase de rénovation.
Le 17 juillet 2012 un incendie se déclare dans Polat Tower Residence à Istambul. Situé dans le quartier de Besiktas, sur la rive européenne de la métropole Turque, ce gratte-ciel construit en 2001, de 42 étages pour 152 mètres de haut, est en partie résidentiel, avec des appartements de luxe, et en partie professionnel avec la présence de bureaux et de commerces. Causé par un incident technique dans une section dédiée aux climatiseurs, le feu s’est propagé le long du mur d’isolation extérieur. Le pire a été évité grâce au système anti-incendie qui s’est automatiquement activé, permettant l’évacuation des occupants et l’arrivée en masse des pompiers.
De sinistre mémoire, le 14 juin 2017, un tragique incendie se déclenche à LONDRES dans la Tour Grenfell. Cet immeuble de logements sociaux sur 24 étages construit en 1974, qui abritait 600 résidents, très mal entretenu et peu sécurisé, piège dans les flammes des familles entières. Feu résidentiel le plus meurtrier depuis la Seconde Guerre mondiale, il est à l’origine de 72 décès (dont 18 enfants) et de 74 blessés car les normes de sécurité incendie en vigueur en Angleterre et au Pays de Galles - définie dans un document dénommé « Building regulations Part B » - n’avaient pas été respectées lors des travaux de rénovation intervenus juste un an avant…

Des façades végétalisées :

La mise en œuvre et la maintenance d’une façade végétalisée sur une telle hauteur constituent un défi technique en termes :

De gestion des charges.
De choix des espèces pour être à même de pérenniser le projet sur le long terme. A cet égard, il est prévu que le ruban d’arbres, d'arbustes et de plantes en général devant s’enrouler autour de la façade soit constitué d’essences régionales, les plus adaptées au climat local : fougères, sauge, fusains, genêts, artémises, euphorbes, immortelles, chèvrefeuille, jasmin, pistachiers, arbousiers, oliviers de Bohème, olearias, érables de Montpellier, etc. ; une palette végétale principalement composée de feuillages persistants afin d’assurer une présence verte toute l’année (les conifères et les arbres fruitiers ont ainsi été écartés, aussi pour des raisons de sécurité - éviter la chute de fruit ou de pommes de pins -, notamment en raison de la proximité de la gare Matabiau). Concomitamment, seront utilisés des terreaux certifiés écolabel européen pour les différentes plantations dans les jardinières.
De systèmes perfectionnés de récupération des eaux de pluie afin de minimiser autant que faire se peut la facture quotidienne pour l’irrigation et l’arrosage via un entrecroisement sophistiqué de techniques combinant micro-irrigations plus ou moins continues (un goutte-à-goutte contrôlé par ordinateur), bubblers (« cuvettes » au pied des arbres permettant une concentration d’eau sur un espace bien circonscrit) et quelques asperseurs automatisés. Une véritable ingénierie à concevoir surtout en période estivale marquée de plus en plus par des épisodes de fortes chaleurs, quand ce n’est pas de canicules (cette végétalisation de l’Occitanie Tower étant une de ses caractéristiques fondamentales, nous la développons ci-après dans un point IV spécifique).

Autant de contraintes techniques et d’obligations générant un surcoût financier considérable en comparaison avec une opération immobilière classique, par rapport à l’élévation d’un grand immeuble plus conforme aux standards habituels ; en l’occurrence un coût supplémentaire d’environ 20 à 30% selon les différents experts.

Mais, in fine, le résultat devrait être aussi à la hauteur (c’est le cas de le dire… !) et, c’est certain, sera inédit dans le ciel toulousain.

Ce qui inévitablement invite à s’interroger, le plus objectivement possible, sur la pertinence d’un tel projet architectural d’envergure dans la Ville rose, sur ses bénéfices et avantages ou ses éventuels désagréments et inconvénients.

III - Anatomie architecturale et urbanistique : entre innovation formelle et défis d’intégration.

Futur phare immobilier, l’Occitanie Tower va être un laboratoire d’innovation urbanistique, un atelier créatif de construction durable à grande échelle, animé par une volonté de marier une esthétique contemporaine, audacieuse, tout en l’ancrant territorialement, avec pragmatisme.

La structure curviligne, torsadée et élancée, associant le verre, l’acier et un béton aux tonalités claires, doit en ce sens affirmer une singularité visuelle forte, cherchant à inscrire une nouvelle marque dans le paysage toulousain.

Repère architectural monumental marquant l’entrée nord du centre-ville, l’idée de sa végétalisation ascendante (rarissime pour une méga-construction, ce paysage vertical pensée par l’éminent Daniel LIBESKIND sera conçu par l’architecte paysagiste et Docteur en sciences de renom Nicolas GILSOUL), évoquant les courbes douces des contrées occitanes et du Canal du Midi, se veut une tentative de dialogue entre l’édifice en tant que tel et son contexte géographique.

Crédit Photo : ©Compagnie de Phalsbourg

Cependant, la pérennité d’une telle sculpture végétale sur une hauteur de 153,50 mètres soulève des questions techniques substantielles, génère une série de doutes (voir ci-après le point IV) et au-delà, aussi verte sera-elle in fine, cette tour est porteuse d’incertitudes.

L’esthétique toulousaine perturbée.

L’intégration de la tour au sein du quartier Matabiau, un nœud multimodal en pleine mutation avec la gare SNCF et sa future LGV à horizon plus ou moins 2032, l’arrivée de la ligne C du métro prévue en 2028 et la convergence des réseaux de transport en commun existants, s’inscrit dans une logique louable de centralité citadine synonyme de présence en ville immédiate, d’accessibilité rapide à ses services et centres d’intérêt, de trafic routier polluant diminué, de parc automobile privé restreint.

Pour autant, la verticalité aussi imposante qu’abrupte de l’édifice ne correspond pas au tissu urbain existant, de hauteur modeste et caractérisé par son homogénéité.

L’esthétique du futur gratte-ciel heurte/heurtera ainsi la morphologie traditionnelle de TOULOUSE, ville de briques et de toits majoritairement bas.

En effet, le plus haut immeuble de TOULOUSE culmine à peine à 67 mètres (20 niveaux pour la Tour du Parc de Bagatelle, au 7-8 place du Morvan) en périphérie du centre-ville et à 64 mètres au centre (rez-de-chaussée + 19 étages également pour la Résidence Jean-Jaures au n°76 des allées)… très loin donc derrière les 153,50 mètres annoncés de la Tour Occitanie.

Immeuble IGH Toulouse 76 allées Jean-Jaures 31

Immeuble IGH Toulouse 76 allées Jean-Jaures Tolosa

Immeuble IGH Toulouse 76 allées Jean-Jaures 31000

Immeuble IGH Toulouse 76 allées Jean-Jaures

Les cônes de vue protégés institués dans le PLUi-H de TOULOUSE afin de protéger et/ou mettre en valeur telle partie du paysage urbain toulousain dont l’intérêt le justifie (sous réserve que ce soit de manière proportionnelle ; voir les articles L.151-19 et L.151-23 du Code de l’Urbanisme -, par exemple en empêchant toute construction nouvelle au sein de tel périmètre identifié, afin d’éviter toute obstruction de la vue à préserver), en particulier celui de la majestueuse église Saint-Sernin (sur ce lieu emblématique de la ville, symbole de l’art roman, voir notre article : Monument historique : la basilique Saint-Sernin, du haut de ses 945 ans, fait peau neuve ! Un chasseur immobilier à la rencontre de l’Histoire toulousaine.) constituent en ce sens une contrainte urbanistique majeure qui nécessite soit des ajustements architecturaux, une construction moins en rupture avec l’existant toulousain, soit une acceptation d’un changement de perspective, une remise en cause d’une tradition urbaine multi séculaire.

De sorte que, de façon générale, au-delà du respect des règles et contingences urbanistiques, l’édification d’un immeuble d’envergure surdimensionné pour la Ville rose, continue d’alimenter le débat, quand bien même celui-ci n’est plus - pour l’instant - sur le terrain juridique (voir infra le point V).

La mixité sociale en question.

La mixité programmatique et fonctionnelle annoncée - bureaux, logements, hôtel, commerces et jardins (voir infra notre développement sur les futurs clients de la tour ; point VI) - dans un espace restreint représente une réponse pragmatique aux besoins diversifiés du marché et s’aligne sur les principes d’une ville plus compacte, favorisant la mutualisation des fonctions et services en découlant, permettant la réduction des déplacements, contribuant à un étalement urbain moindre.

Cependant, des critiques substantielles persistent concernant l’absence de logements sociaux (voir infra les points V et VI) intégrés au projet (en pratique il est vrai difficilement compatibles dans une tour d’envergure car les charges et frais inhérents à un Immeuble de Grande Hauteur - IGH - sont trop élevés pour les organismes HLM gestionnaires), l’impact potentiel sur la spéculation foncière dans un quartier en pleine transformation et la réelle capacité d’intégrer une telle densité verticale multiple dans ses composantes, représentatives de toutes les couches sociales de la population, dans un environnement bâti à dominante horizontale, relativement modeste en termes de prestations à cet endroit de la ville.

La question d’une densité à la fois juste et équitable à TOULOUSE, tout comme ses modalités d’application reste un point nodal de la discussion.

Verticaliser une ville singulièrement étalée apparaît comme inévitable pour la densifier, mais cette nécessité peut se traduire en investissant des quartiers plus ou moins laissés dans le temps à l’abandon (souvent anciennement à vocation industrielle) comme ce fut le cas ces dernières années au niveau des Ponts-Jumeaux, autour de l’ancienne piste d’aviation de Montaudran ou encore avec l’écoquartier de la Cartoucherie.

L’exploitation des terrains disponibles pouvant, bien sûr, se concrétiser par la création de résidences plus hautes que celles jusqu’ici répandues… tout en se lovant néanmoins dans le paysage urbain toulousain, restant à son échelle et, se faisant, aptes à répondre à plusieurs niveaux de catégories sociales… plus qu’en s’y imposant sous forme de ruptures architecturales clivantes dédiées à un seul spectre d’habitants, des propriétaires d’une part et fortunés d’autre part (nous étayons cette analyse dans notre développement en guise de conclusion).

Une mobilité défaillante.

Sur le plan de la mobilité, l’arrivée d’un tel pôle d’attraction va indéniablement générer des flux de circulation importants, mettant à rude épreuve les infrastructures existantes.

En ce sens, conjugué avec la ligne B, si la future ligne C du métro constitue une réponse structurante (le retard pris dans le lancement des travaux de la tour devrait à cet égard faire à peu près coïncider les calendriers de livraison de ces deux chantiers titanesques : fin 2028 pour la nouvelle ligne de métro et 2029 ou 2030 pour l’Occitanie Tower), sa capacité réelle à absorber les flux restent toutefois encore une inconnue.

Les intentions d’aménagements cyclables (entre autres autour du service Vélo Toulouse ; sur ce thème, voir notre billet : La Ville rose à bicyclette grâce à Vélo Toulouse. Cycliste et chasseur immobilier à la fois... pour la bonne cause !) et piétonniers devront se traduire par des réalisations concrètes et une véritable priorité politique pour encourager les modes de déplacement doux et éviter une congestion accrue du secteur.

L’intermodalité promise devra dépasser le simple slogan pour devenir une réalité vécue par les futurs usagers.

Aux défis architecturaux à maitriser (point II) et au changement urbanistique en marche avec son lot d’interrogations (point III) se surajoute, tout en y venant aussi y apporter une réponse se voulant positive, la conception végétalisée de la Tour.

IV - Enjeux écologiques et environnementaux : entre propositions vertueuses et réalités complexes.

La Tour Occitanie affiche des ambitions environnementales notables, intégrant des principes de conception bioclimatique, une végétalisation extensive, une visée de performance énergétique BEPOS (Bâtiment à Énergie Positive) et la recherche des certifications les plus exigeantes :

RT 2020, BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), Very Good,
label WELL Building Standard, démarche Haute Qualité Environnementale (HQE).

Au-delà de l’esthétisme recherchée, c’est dans cette optique que ses façades vitrées en spirales sont agrémentées de jardins suspendus, à la verticale.

Devant in fine former un ruban végétal qui s’enroule autour de l’immeuble, ces derniers se veulent une sorte de prolongement zénithal du Canal du Midi, patrimoine mondial de l’UNESCO traçant paisiblement sa route au pied du futur mastodonte… en partie vert.

Nonobstant, une analyse approfondie de ces engagements révèle des zones d’ombre et des points de contestation.

Le « retour de la nature en ville » invoqué par les concepteurs du projet et ses défenseurs acharnés s’apparentent à l’inverse pour ses détracteurs à du greenwashing, un discours marketing quelque peu trompeur tant en la matière la Tour Occitanie se heurte à des difficultés concrètes difficiles à contourner.

En tout état de cause, elle se révèle être pour eux inappropriée face aux enjeux climatiques actuels, à la nécessité d’agir durablement contre les émissions de gaz à effets de serre (GES), au réchauffement généralisé de la planète qui n’épargne pas, loin s’en faut, le sud de la France.

Au final, en cumulant les phases de construction et d’exploitation, le bilan carbone global d’un tel building à la française lié à un usage massif incontournable de béton et d’acier (donc l’inutilisation de matériaux biosourcés issu de matière organique renouvelable - tel que le bois et le chanvre - ou de matériaux recyclés), intégrant aussi l’extraction et le transport des matériaux, le déroulement d’un énorme chantier étalé sur 4 ans a minima et les futures consommations énergétiques journalières (chauffage, climatisation, éclairage) sur son cycle de vie d’une cinquantaine d’année (conventionnellement au moins fixé sur cette durée), constitue un point critique.

Des études alternatives soulignent que la verticalité, source de pollution aggravée aux abords de la tour (ne serait-ce qu’en raison du nombre de personnes amenées à y vivre, y travailler ou y transiter chaque jour), induit intrinsèquement des surcoûts écologiques significatifs en comparaison des solutions de densification horizontale, notamment en raison de la quantité de matériaux nécessaires et des techniques de construction spécifiques obligatoires (voir sur cet aspect du dossier notre point II ci-dessus).

A cela s’ajoute un besoin d’eau considérable pour la pérennisation dans le temps de la végétalisation du bâti.

Les botanistes le savent, les plantes d’un jardin vertical sont généralement très énergivores en eau (en engrais également et plus largement en travail d’entretien) dans la mesure où elles sont souvent exposées aux effets desséchants du vent et du soleil… a fortiori en altitude, celle artificielle d’un IGH en rien protégé naturellement.

Dans le cadre de l’enquête publique menée en amont de la délivrance du permis, le maître d’ouvrage a indiqué en réponse à la commission d’enquête qui l’interrogeait sur cet aspect essentiel du projet (tant la nature - au travers de 250 à 300 espèces végétales environ - en est un élément constitutif… et pas seulement décoratif/esthétique, mais dans une logique d’édifice écologiquement vertueux) que les besoins en eau étaient estimés à 2 300 m3 par an.

Chiffrage considérable pour une denrée de plus en plus précieuse sur une planète en surchauffe…

Et, pour autant, cette quantité d’eau sera-t-elle néanmoins suffisante pour ce gratte-ciel arboré géant implanté sur un territoire connaissant des sécheresses, au cœur d’une des villes les plus chaude de l’hexagone, subissant une augmentation constante des températures, de plus en plus régulièrement en proie l’été à des périodes de canicules ?

A contrario, il n’est pas illégitime de défendre la tour, sa verticalité, en rappelant qu’en termes de pollution et de lutte à mener contre le réchauffement climatique, il convient d’éviter l’étalement urbain, l’extension horizontale de la ville.

Densifier en construisant en périphérie des maisons individuelles sur de petits terrains (afin de maximiser le foncier disponible) ou en bâtissant des résidences de tailles modestes est, en effet, synonyme de plus de voiries, de multiplication des viabilisations et réseaux, d’accroissement des distances à parcourir au quotidien pour se rendre à son travail, retourner à son domicile, profiter des attraits du centre-ville… soit une chaine polluante étalée et amplifiée.

Construire 35 584m2 sur un terrain de 2 872m2 déjà artificialisé, au centre de TOULOUSE, c’est finalement reconstruire la ville sur elle-même tout en l’augmentant, mais sur un espace restreint, sans polluer de nouvelles parcelles et générer quotidiennement des pollutions atmosphériques et de multiples poches de chaleurs liées au trafic routier et aux dispositifs permettant celui-ci.

Le débat est ouvert… mais il n'en demeure pas moins qu’en raison du gigantisme spécifique de cette tour, les effets microclimatiques d’une telle opération urbaine restent néanmoins, inévitablement, des préoccupations majeures que soulèvent beaucoup d’experts en environnement et diverses associations avec un leitmotiv récurrent : les espèces et habitats protégés au titre des directives européennes 92/43/ CEE du 21 mai 1992 et 2009/147/ CE du 30 novembre 2009.

C’est ainsi que sont en particulier pointés du doigt :

le risque de création d’un important îlot de chaleur, s’expliquant entre autres par la dispersion des calories nécessaires au système considérable de chauffage et de climatisation, et par la réflexion des rayons solaires réchauffant les matériaux environnants qui restituent eux-mêmes ensuite les calories accumulées,
l’aggravation de la qualité de l’air,
les modifications des courants d’air, la perturbation des régimes de vent locaux à l’échelle du quartier,
la perturbation des écosystèmes,
l’impact potentiel sur la biodiversité en raison notamment de la fragmentation des corridors écologiques existants ; lesquels assurent des connexions, offrent aux espèces des conditions favorables à leur déplacement et à l’accomplissement de leur cycle de vie,
la remise en cause de micro-habitats alors que quelques espèces protégées ont été recensées sur le site : entre autres, plusieurs variétés de chauves-souris (Noctule commune, Pipistrelle commune, Pipistrelle de Kuhl, etc.) et d’oiseaux (Mésange charbonnière, Moineau domestique, Rougequeue noir, Bergeronnette grise, etc.).
le jour : la mise en danger des oiseaux migrateurs qui risquent de heurter les immenses surfaces vitrées, potentiellement plus attirés ici que des arbres ou arbustes les masqueront partiellement (cette problématique se vérifie tellement dans les villes américaines parsemées de building qu’un mouvement d’ampleur - le Bird Safe Buildings Act - se développe depuis des années afin qu’un projet de loi aboutisse au Congrès visant à ce que les nouveaux bâtiments fédéraux soient conçus de telle sorte qu’ils prennent en compte et limite la mortalité des oiseaux qui migrent).
la nuit : la pollution lumineuse (inévitable ne serait-ce qu’au regard des prescriptions imposées lors de la procédure de délivrance du PC par le Ministère de la transition écologique et solidaire qui stipule le 9 août 2018, à propos des contraintes associées à l’aéroport TOULOUSE-BLAGNAC, que la future tour, constitutive d’un imposant obstacle, doit être pourvue d’un balisage adapté à la navigation aérienne) générant notamment un « effet de barrière » qui piège ou désoriente certains de ces volatiles.

Crédit Photo : ©Compagnie de Phalsbourg

Aussi, et plus généralement, si l’obtention des certifications et labels précités représente un objectif ambitieux et théoriquement vertueux, elle ne saurait garantir à elle seule une empreinte écologique neutre.

Les mesures compensatoires avancées pour rassurer la communauté scientifique et les acteurs de la protection de l’environnement font toujours débats.

A ce titre, la question de la réelle efficacité et de la pérennité de la façade végétalisée en termes de biodiversité et de régulation thermique reste particulièrement ouverte, ne cesse d’être discutée… à l’instar de la tour en général.

De sorte que ce gratte-ciel Occitan a connu et connait un cheminement fragile.

V – La Tour Occitanie : un parcours semé d’oppositions fragilisant le projet.

Dans le cadre d’une réflexion transversale sur la ville de TOULOUSE, nous nous interrogions en décembre 2021 sur la Tour Occitanie aux allures de géante au pied d’argile (L’urbanisme et l’immobilier toulousain conjugués au passé, au présent et au futur ! ; double étude où l’Occitanie Tower est évoquée dans la deuxième partie) tant l’horizon la concernant s’avérait, alors, obscurci.

Et, de fait, les écueils rencontrés ont été nombreux que ce soit devant la justice (A) ou sur la place publique (B), avec pour conséquence de fragiliser encore ce projet colossal (C) malgré un arrêt favorable rendu par la plus haute juridiction administrative française qui, à ce titre, « devrait » dans l’absolu clore les débats.

A) Les contestations au contentieux.

S’il a connu des recours gracieux, le projet de la Tour Occitanie a surtout été marqué par une succession de recours juridiques témoignant des tensions et des oppositions qu’il suscite au sein de la société civile et des organisations de défense de l’environnement et du patrimoine.

Le contentieux s’est décliné sur près de sept années - de 2018 à 2024 - et fut marqué par trois grandes décisions :

Le 1er juin 2022, par son jugement n° 19O7133, le Tribunal Administratif (TA) de TOULOUSE rejette le recours des différentes associations, collectif d’opposants et riverains formulé à l’encontre de l’arrêté du maire de TOULOUSE délivrant le 23 juillet 2019 le permis de construire sus-énoncé n° O31 555 18 C 0540.

TA Toulouse - Tribunal Administratif Toulouse

Le 15 février 2024, par son jugement n° 22TL22629, la Cour Administrative d’Appel (CAA) de TOULOUSE, 4ième chambre, confirme le jugement de première instance et, de fait, la légalité du PC.

Cour Administrative d Appel Toulouse - CAA Toulouse

Le 5 novembre 2024, le Conseil d’État (CE) déclare irrecevable le pourvoi en cassation, validant définitivement ce permis de construire.

Les contestations ont porté sur de nombreux points.

Contestation d’une part de la modification du plan local d’urbanisme (PLU) de TOULOUSE Métropole en date du 12 avril 2018.

En préambule ici, soulignons que le Conseil de la Métropole qui a approuvé dans sa délibération (n°DEL-19-0211) du 11 avril 2019 le PLUi-H présente en ce sens dans son rapport un point IV C 4 (du Livret I, Partie II, Chapitre IV, Paragraphe IV C) intitulé « Dispositions diverses » qui concerne à titre quasi exclusif le secteur du Tri Postal à TOULOUSE ; lequel devient une zone nouvelle spécifique : le secteur UP2-9 qui permet de rendre viable le projet de l’Occitanie Tower.

L’assemblée délibérante de TOULOUSE Métropole est très claire : « ce secteur répond à la demande d’Europolia d’intégrer les dispositions issues de la modification simplifiée du PLU de Toulouse Métropole, commune de TOULOUSE en date du 12 avril 2018 » qui concerne, notamment, « l’application des obligations en matière de logements sociaux à l’échelle de la première phase de l’opération d’aménagement TESO et non à l’échelle de chaque programme immobilier » pris individuellement, et de préciser : « ce secteur permet d’adapter le zonage du site du Tri Postal qui doit accueillir le projet immobilier de la Tour Occitanie dans le cadre de l’opération TESO ».

Le Tribunal Administratif de TOULOUSE et, ensuite, la Cour Administrative d’Appel vont faire leur cette grille de lecture.

Pour la justice administrative, l’évolution du PLU n’a pas eu pour conséquence de modifier le nombre de logements sociaux à créer dans le territoire concerné, d’exempter le promoteur d’une obligation de construction de ce type de logements, puisque cette évolution ne remet pas en cause leur nombre et la mixité sociale en résultant dans la mesure où ces logements sociaux verront le jour avec la première tranche d’aménagement du « Grand Matabiau quais d’Oc » (construit pour accueillir la LGV PARIS-BORDEAUX-TOULOUSE ; voir notre propos introductif)… dont la Tour Occitanie est une composante.

Ce faisant, ce nouveau document d’urbanisme n’a donc pas été jugé incompatible avec les objectifs du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) de TOULOUSE Métropole.

Par voie de conséquence, le moyen soulevé par les requérants du détournement de pouvoir - estimant que les auteurs de la modification du PLU avaient agi dans un but étranger à l’intérêt général, voyant dans cette modification une mesure d’exception, de pure opportunité - a été écarté.

Contestation d’autre part, et surtout, du permis de construire en tant que tel via la demande d’annulation de l’arrêté du 23 juillet 2019 par lequel le maire de TOULOUSE a donc délivré à la Compagnie de PHALSBOURG ce PC, valant également permis de démolir.

Les moyens soulevés furent multiples :

L'insuffisance de l'étude d'impact au regard du Code de l'Environnement :

périmètre retenu non-adapté à la spécificité du projet,
absence de présentation de solutions de substitution raisonnables,
insuffisances d’éléments concernant la consommation énergétique, la nature des quantités de matériaux et des ressources naturelles utilisées par la tour,
insuffisances quant à son incidence sur les pollutions engendrées,
absence d’information relative à son intégration dans l’objectif de couverture des besoins par l’utilisation de 30% d’énergies renouvelables prévu par le projet Toulouse Euro Sud-Ouest TESO,
absence d’évaluation de la vulnérabilité du projet à des risques d'accidents ou de catastrophes majeurs,
insuffisance au regard de l’évaluation des impacts sur le régime hydraulique souterrain.

Sur ces différents points, la Cour Administrative d’Appel a souligné que « le périmètre de l’étude d’impact retenu par le maître d’ouvrage, qui a porté sur le réaménagement du secteur de Matabiau dans ses deux composantes que sont le projet urbain « Toulouse Euro Sud-Ouest » (TESO) comprenant la Tour Occitanie ainsi que le pôle d’échange multimodal (PEM), a permis au public d’appréhender les effets sur l’environnement à l’échelle globale du projet dont l’opération de construction fait partie ».

La CAA a également retenu « le caractère proportionné de l’étude d’impact aux différents enjeux environnementaux », en particulier en relevant que « l’évaluation environnementale contient un diagnostic du trafic automobile sur l’évolution de la circulation à l’horizon 2030 à l’échelle du secteur d’étude et non propre à la Tour Occitanie, et que cette échelle d’analyse est en cohérence avec l’évaluation environnementale globale du projet d’aménagement et le choix d’adosser le projet urbain à l’offre multimodale de transports en commun en vu de limiter l’usage de la voiture particulière ».

Des règles environnementales non respectées et, globalement, un projet écologique néfaste (voir sur ce deuxième point le paragraphe précédent).

Les requérants mettent en avant que la consommation énergétique, les matériaux utilisés, ne sont pas conforme aux exigences imposées par le Code de l’Environnement, notamment au regard du II° de son article R. 122-5.

Le Tribunal Administratif rappelle ici que le promoteur a répondu ou énoncé au cours de la procédure visant à l’obtention du PC que :

La consommation énergétique du projet est évaluée à 71,1 kilowatts heure d’énergie primaire par mètre carré par an (réponse aux questions de la commission d’enquête).
Le besoin en chaleur est estimé à 540 mégawatts heure d’énergie primaire par an, le besoin en froid à 710 mégawatts heure d’énergie primaire par an et le besoin en électricité à 1 160 mégawatts heure d’énergie primaire par an (données fournies dans l’étude d’impact).

Or, à ces yeux, « ces informations apparaissent suffisantes » d’autant plus que le dossier comprend également « des éléments quant aux certifications énergétiques envisagées par le projet ».

Par ailleurs, le maître d’ouvrage a précisé à la commission d’enquête que « la construction de la tour nécessitait trois matériaux principaux, à savoir 2 150 tonnes de métal pour la structure de la charpente métallique, 28 500 m3 de béton pour la structure en béton armé et 20 000 m2 de verre pour la structure verrière et les façades ».

S'il serait préférable, comme l’a souligné ladite commission d’enquête, que ces matériaux à très fort contenu énergétique soient en partie remplacés par « des matériaux recyclés ou biosourcés », le juge administratif considère toutefois qu’au regard du Code de l’Environnement la procédure d’obtention du PC a parfaitement été respectée.

Les opposants au projet soulèvent aussi le fait que la délivrance du permis de construire n’est pas régulière car l’étude d’impact présente des insuffisances au regard du 2° et du f) du 5° de l’article R. 122-5 du Code de l’Environnement faute d’éléments précis quant à son incidence sur le climat, en l’absence de dispositif d’énergie renouvelable, d’étude concernant le ruban végétal prévu et d’information quant à son intégration dans l’objectif de couverture des besoins par l’utilisation de 30% d’énergies renouvelables prévu par le projet Toulouse Euro Sud-Ouest - TESO.

A propos de la couverture des besoins énergétiques par l’usage d’environ 30% d’énergies renouvelables, le Tribunal rappelle que cet objectif concerne « le projet TESO dans son ensemble, incluant en conséquence l’immeuble projeté », de sorte que « les requérants ne sauraient utilement reprocher au projet en litige de ne pas avoir eu recours à des sources d’énergies renouvelables ».

Cette logique juridique est implacable (et du reste sera confirmée en appel), mais pour autant la Tour Occitanie aurait certainement bénéficié d’une certaine indulgence de la part de ses détracteurs les plus acharnés si elle avait adopté ce type d’énergies écologiques.

Tel est le cas du reste de certains gratte-ciels dans le monde, par exemple :

Au Canada, le Telus Garden construit en 2015 à VANCOUVER qui mesure 93 mètres de hauteur. Ses 24 étages sont alimentés par des panneaux solaires et cet IGH s’avère doté, entre autres, d’un récepteur d’eau pluviale qui arrose ses jardins ou encore de détecteurs de mouvement pour réduire la consommation d’électricité.
En Italie, la Tour Intesa Sanpaolo à TURIN. Gratte-ciel de 167,25 mètres de hauteur érigé en 2015, ce géant vert de 38 étages est le premier à avoir reçu la certification LEED Platinum sur le continent européen (nous le présentons plus en détail ci-après dans notre point VII).

S’agissant des incidences climatiques supposées, le juge administratif estime que les requérants « n’établissent aucune incidence notable que le projet serait susceptible d’avoir sur le climat », ni à « sa vulnérabilité au changement climatique ».

Au contraire, il relève que l’étude environnementale comprend des développements sur ce point puisque le projet vise, par sa végétalisation et le système de double peau prévu, à « réduire l’usage de la climatisation » et à l’échelle du projet TESO à « limiter les effets d’ilots de chaleur ».

Sur cette ligne verte, un autre moyen soulevé par les requérants est rejeté :

La non-conformité des caractéristiques thermiques et énergétiques des constructions nouvelles au regard du PLUi-H de TOULOUSE.

Pour la justice administrative, le projet respecte les recommandations de ce document « dès lors qu’il prévoit un ruban végétal créant des ombrières naturelles, ainsi que des protections par sa façade en double peau », et par ailleurs qu’« une partie importante des logements prévus sont traversants » (point 25 du jugement du TA).

L’absence de stationnement spécifique privé - donc en dehors des voies publiques - pour les véhicules motorisés.

Sur ce moyen, la Cour Administrative d’Appel a estimé que l’arrêté du maire précité délivrant le permis de construire ne révèle pas d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-25 du Code de l’Urbanisme compte tenu :

du « parti d’aménagement retenu, fondé sur la volonté de limiter l’usage de la voiture particulière »,
de l’implantation du projet, intégré au pôle d’échanges multimodal (PEM) sus-évoqué à proximité immédiate de la gare ferroviaire, de la gare routière et qui bénéficie d’une desserte importante par différents modes de « transports en commun en surface et en souterrain constitué de onze lignes de bus, une ligne de métro existante et une future 3ème ligne de métro ».

Décision logique dans la mesure où la modification le 12 avril 2018 du plan local d’urbanisme de TOULOUSE Métropole a été jugée parfaitement légale (voir supra).

Or, aux termes de celle-ci, une mise en compatibilité de ce PLU opposable avec le PLUi-H crée un secteur UP2-9 qui rend viable le projet de la Tour Occitanie à propos de l’absence de logement social (voir ci-dessus), mais aussi en matière de stationnement.

Dans sa délibération n°DEL-19-0211 précitée, le Conseil de la Métropole le souligne avec insistance : en raison de ce secteur UP2-9 la « construction développée par la Compagnie de PHASLBOURG sur la base du PLU de TOULOUSE n’inclut aucune place de stationnement compte-tenu, d’une part, de la configuration atypique du foncier dans lequel elle s’inscrit, d’autre part, de la proximité immédiate du Pôle d’Échanges Multimodal de Toulouse Matabiau et de son offre de transports en commun et enfin de la présence, à proximité immédiate, de parcs en ouvrage capacitaires (Marengo-Gare et Jean-Jaurès) ».

Le document d’urbanisme toulousain ne laisse place, en effet, à aucune ambiguïté.

Dans sa Partie 3, Sous-partie 4, Titre 3, Sous-titre 9 : « secteur UP2-9 Grand Matabiau / Tri Postal - Toulouse », Paragraphe 2 figure le tableau spécifique suivant :

En termes de viabilité de la tour, de sa pérennisation effective, il est possible que la réalité du terrain soit in fine moins heureuse et vienne donc contredire quelque peu cette approche juridique intellectuellement compréhensive - en toute hypothèse résultat logique de l’application des choix fait par les élus -, mais néanmoins certainement trop théorique, décorrélé de la vie quotidienne.

L’argumentation du juge administratif semble oublier en effet - plus exactement les concepteurs du projet oublient - que l’IGH, à vocation mixte, ne sera pas seulement utilisé par des salariés et travailleurs en tous genres, visité par des touristes et/ou des toulousaines et toulousains de passage venus se restaurer… donc un public pouvant se passer de véhicule.

Ce gratte-ciel sera aussi occupé en tant que résidence principale, habité au quotidien par des propriétaires… qui plus est exigeants en prestations haut-de-gamme, donc quasi systématiquement en demande d’un stationnement privé… (sur cette problématique, voir notre développement spécifique ci-après du point VI et celui sur les exemples de - plus ou moins - grandes réussites de gratte-ciels en Europe, point VII).

L’atteinte potentielle au paysage urbain - notamment au Canal du Midi -, l’« écrasement » de la Gare Matabiau, la dénaturation du patrimoine architectural toulousain.

En première instance, le TA a écarté ce moyen en indiquant que l’insertion de la tour « dans le grand paysage (toulousain) est modérée », sa « visibilité dans le centre de TOULOUSE est variable sans que celle-ci ne vienne dénaturer l’ambiance urbaine existante ».

Le projet a d’ailleurs bénéficié d’un double avis favorable, celui de « l’Architecte des Bâtiments de France dans son avis du 18 décembre 2018 » (à cet égard, lorsqu’on connait la rigueur pointilliste avec lequel les ABF de la ville font modifier régulièrement tel ou tel petit aspect mineur d’un projet immobilier pourtant dans sa globalité extrêmement classique - qu’il s’agisse de construction ou de modification -, on ne peut que penser que la Tour Occitanie bénéficie, a minima…, d’une bonne étoile) et celui de « la Commission Nationale du Patrimoine et de l’Architecture », insiste la juridiction administrative dans le point 31 de son jugement.

En appel, la CAA confirme cette analyse.

En premier lieu, elle rappelle en préambule que « si ce terrain ne se situe pas dans le centre historique ancien de Toulouse, mais dans un des premiers faubourgs du centre-ville, au-delà du Canal du Midi, et si les constructions environnantes, de faible facture architecturale, d’époques variées et en partie liées à l’exploitation de la gare ferroviaire Matabiau, ne se caractérisent pas par une unité et un intérêt architecturaux particuliers, les lieux avoisinants dans lesquels s'insère le terrain d’assiette du projet de construction autorisé, soit la gare de TOULOUSE Matabiau, et le Canal du Midi qui structurent le périmètre du projet, présentent en revanche un intérêt architectural et paysager urbain certain ».

Puis, en second lieu, elle livre une analyse très détaillée de l’esthétique du projet en précisant que « les covisibilités restent limitées dans le grand paysage, du fait des écrans constitués par les fronts bâtis du centre-ville dense et par le jeu de la végétation ».

Les magistrats considèrent ainsi que ce gratte-ciel « ne porte pas atteinte aux caractères paysagers du Canal du Midi » et même, émergeant comme un symbole vertical qui prolonge l’axe du Canal, que « le projet autorisé peut être regardé comme s’inscrivant dans les perspectives et les ambiances urbaines existantes ».

Ce qui permet à la Cour Administrative d’Appel de conclure que « cette tour marque une volonté de constituer dans le paysage urbain un signal architectural fort pour caractériser tant un nouveau centre urbain qu’une structure reconnaissable dans toute l’agglomération toulousaine, et la reliant visuellement, dérogeant ainsi aux registres dominants de l’architecture de cette commune ».

En ce sens, participant à la qualité architecturale et urbaine du nouveau vaste projet du secteur Matabiau, la Tour Occitanie ne méconnait nullement l’article R. 111-27 du Code de l’Urbanisme.

Du reste, ne serait-ce qu’au regard des prescriptions fixées par le Ministère de la transition écologique et solidaire lors de sa consultation pour la délivrance du permis de construire peut-il en être autrement ?

Cette autorité émet en effet un avis favorable (évoqué supra) pour le projet de l’immeuble IGH au regard des procédures de vols de l’aérodrome TOULOUSE-BLAGNAC sous réserve, pour des raisons de sécurité incontournables relatives à « l’obstacle massif représenté », que « la couleur retenue pour l’ensemble des façades de la Tour soit contrastée avec l’environnement extérieure sur 360° » ; justification sécuritaire qui à elle seule ne peut qu’entrainer une remise en question de l’homogénéité chromatique caractérisant la Ville… rose (en existe-t-il pourtant une seule autre symbolisée par une couleur, tant celle-ci en fait sa singularité ?).

Et, de fait, cette tour va se structurer autour de deux éléments majeurs, les rubans verts des parois intérieures et les rubans gris/« transparents » de son vitrage montant en spirale en sens opposés (précédemment évoqués surtout dans notre point II).

La CAA de TOULOUSE souligne que les premiers, « entrecoupant l’homogénéité de la tour et étant visibles dans toute la ville », se veulent une interprétation contemporaine des espaces verts qui longent la Garonne et le Canal du Midi et d'ajouter que les 88 jardins suspendus « visent à casser sa masse volumétrique et la rendre moins dense ».

La méconnaissance du plan local d’urbanisme intercommunal tenant lieu de programme local de l’habitat (PLUi-H) de TOULOUSE Métropole en ce qui concerne la protection des bâtiments contre les rayonnements solaires et les dangers pour la santé pouvant en résulter.

La Cour Administrative d’Appel estime qu’il n’en est rien au regard des pièces du dossier, principalement de l’étude d’impact qui expose de façon suffisante et rassurante « l’incidence de la Tour Occitanie en termes d’ombre portée, de réflexion solaire, d’ambiance lumineuse et sa participation à la limitation des effets d’ilots de chaleur » (point 20 de l’arrêt rendu par la CAA).

Comme beaucoup d’autres, cette question a aussi été débattue hors de l’enceinte juridictionnelle ; nous allons y revenir plus précisément dans le cadre de ce contexte non-contentieux ci-après (partie B du présent V).

Le défaut de concertation publique (considérée largement insuffisant), de prise en compte des observations des parties prenantes permettant une co-construction citoyenne.

Le projet a été soumis à une enquête publique qui s’est déroulée du 14 mars au 30 avril 2019.

Peut-être un temps insuffisant au regard de ce projet extraordinaire (au sens premier, littéral, du mot) ?

Sur cette question finalement de démocratie locale qui, d’une certaine manière, transcende ce projet urbain sociétal, le dépasse, nous nous attardons ci-après en conclusion.

Les dangers possibles en l’absence d’évaluation de la vulnérabilité du projet à des risques d’accidents majeurs ou de catastrophes majeures au regard du 6° de l’article R. 122-5 du Code de l’Environnement.

La juridiction administrative estime qu’en raison de son terrain d’implantation, à proximité de la gare Matabiau et des voies ferrées, le projet est soumis à un risque d’accident lié au transport de matières dangereuses.

Or ce risque, précise-t-elle, est suffisamment décrit dans l’étude d’impact qui mentionne les mesures de réduction prises qui correspondent pour l’essentiel au suivi, par SNCF Réseau, de la réglementation applicable concernant le transport de matières dangereuses.

Par ailleurs, il ressort aussi de cette étude environnementale que si la commune de TOULOUSE est concernée par le risque de rupture de deux barrages, les cartographies du document d’information communal sur les risques majeurs (DICRIM) montrent que le projet n’est pas concerné par une éventuelle rupture du barrage de Cap de Long (situé sur la commune d’ARAGNOUET dans le département des Hautes-Pyrénées) ou de celui de la Ganguise (s’étendant, dans l’Aude, sur les communes de BELFLOU, GOURVIELLE, BARAIGNE, CUMIES et MOLLEVILLE).

Les requérants sont donc également déboutés concernant ce moyen.

Les risques associés à la présence aux pieds de la tour des rails de la gare Matabiau où circulent régulièrement, jour et nuit, des convois transportant des matières dangereuses chimiques et pétrolières ; essentiellement des trains de fret transportant du carburant.

Le Tribunal Administratif a considéré dans son jugement (ce que reprendra la CCA) que ce point « faisait l’objet de mesures de sécurité spécifique et était suffisamment pris en compte » ; de fait, que l’arrêté du maire 23 juillet 2019 précité n’était pas entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du Code de l’Urbanisme comme le prétendait les requérants.

Pouvait-il en être autrement alors que, notamment, dans le cadre de la procédure de délivrance du permis de construire, SNCF Immobilier, par le biais de sa Direction immobilière territoriale Grand Sud, a émis un avis favorable à la délivrance de ce PC sous réserve de la prise en compte de remarques dans la mise au point du projet « d’ores et déjà partagées avec la Compagnie de PHALSBOURG » précise-t-elle le 10 décembre 2018.

En particulier :
-    « la mise en place d’un auvent coté voie ferrée prenant en compte les contraintes des caténaires, les charges climatiques et la protection contre les incendies,
-    des dispositifs opérationnels limitant les risques de chutes diverses - en particulier d’objets - et garantissant l’entretien des façades sans risques,
-    les conditions d’organisation des secours et de la lutte incendie envisagée en interface avec le domaine ferroviaire,
-    l’organisation de l’exploitation, des circulations et des stationnements en lien avec la tour en situation finale et les conditions d’accessibilité pour les travaux d’entretien et d’inspections périodiques ».

N’y voyant peut-être que des promesses ou bien jugeant ces mesures techniquement insuffisantes ou encore doutant par peur viscérale (?), cela ne satisfait pas toutefois une partie des requérants, en particulier l’association « Non au Gratte-Ciel de TOULOUSE ».

De sorte que par le biais de sa partie « Collectif pour un urbanisme citoyen » elle a lancé le 28 janvier 2025, en marge de ses actions devant la justice, une pétition pour le contournement des convois de matières dangereuses hors de la ville (son succès est somme toute très relatif puisqu’elle n’a reçu à ce jour que 51 adhésions… https://www.change.org/p/exigeons-le-contournement-des-trains-de-mati%C3%A8res-dangereuses-du-centre-de-toulouse).

Cette action s’avère symptomatique des contestations intervenues et intervenants en marge des prétoires.

B) Les objections et foyers de résistances hors des tribunaux.

Les critiques formulées à l’encontre de la Tour, a minima une certaine méfiance à son égard, ont essaimé sur la place toulousaine et continueront vraisemblablement d’alimenter les discussions tant que la tour ne sera pas édifiée.

Elles se sont traduites et se traduisent parfois encore autour de thématiques diverses : la perturbation de l’esthétique toulousaine, l’absence de mixité sociale, la résolution délicate de la mobilité (abordées dans notre point III ci-dessus), un environnement bousculé, un risque écologique via une pollution prégnante accentuée (traitées dans notre point IV également ci-dessus)... et se traduiront par des mécontentements, pour le coup traditionnels en matière de chantiers d’envergure (voiries refaites par exemple ; quand bien même les travaux effectués visent à améliorer le quotidien de ce qui s’en plaignent...), avec l'invocation de troubles anormaux de voisinage, d’atteinte à des conditions normales d’occupation et de jouissance de son propre bien, comme en produisent les nuisances liées au bruit ou à la poussière sur une longue durée.

S'il est vrai que lorsque les interventions sont publiques, souvent inévitables, et donc les mécontentements en découlant déplacés, voire abusifs, il n’en va pas forcément de même de travaux découlant d'un programme privé (question étudiée à la fin du présent paragraphe B)… qui, lui, n’est pas nécessairement perçu comme indispensable.

En l'espèce, que ce soit légitimement ou abusivement, des griefs à n'en pas douter seront fait au déroulement du chantier... monumental - à l'image de l’ouvrage à concevoir -, synonyme de plusieurs années de gênes.

A ces différentes objections et manifestations de mécontentements, sources parfois de résistances, se greffent également des appréhensions.

Parmi elles figure la gêne visuelle que va occasionner une tour aux dimensions - pour les récalcitrants et/ou inquiets - démesurées.

La Tour Occitane : un horizon bouché pour certains toulousains.

De par sa hauteur, beaucoup d’habitants situés dans les quartiers avoisinant la gare Matabiau craignent que l’Occitanie Tower obstrue directement des vues de TOULOUSE dont ils peuvent encore profiter à ce jour.

Sont au premier chef et quasi exclusivement concernés une partie des quartiers Marengo et Jolimont, de part et d’autre des allées George Pompidou, côté Bonnefoy et le secteur résidentiel de l’Observatoire puisque cette zone géographique est dominante actuellement par rapport au centre-ville.

Allant de pair avec cette inquiétude, la question de l’ensoleillement a été très développée.

Il faut dire que les photomontages et modélisations 3D, bien qu’outils d’anticipation toujours plus performant avec l’Intelligence Artificielle (IA), ne suffisent pas à traduire l’impact réel d’un tel gratte-ciel sur la perception par les habitants de la skyline toulousaine, et donc à les rassurer.

TOULOUSE… entre ombre et lumière.

C’est pour le moins assez factuel, l’incomparable silhouette urbaine qui va tutoyer les nuages toulousains devrait inévitablement faire de l’ombre.

A cet égard, l’association Chalets-Roquelaine, inquiète du projet, a modélisé cet impact sur l’ensemble de l’année grâce au logiciel The Photographer’s Ephemeris qui indique la position du soleil et de la lune en un point donné pour les années à venir, quels que soient l’heure et le jour.

TPE est en effet une application qui exploite des données astronomiques pour afficher, via une cartographie Google, en tout point et à tout moment l’heure du coucher et du lever de soleil, ainsi que de la lune.

Par un calcul de tangente effectué en suivant, l’ombre résultant de la future Occitanie Tower donnait ainsi ce résultat à sa périphérie Nord, selon les heures, le 15 janvier 2020 :

Situé au sud de la tour (l’inverse de l’image ci-dessus), côté ville donc, selon les périodes de l’année, les rues impactées perdraient de 25 minutes à 90 minutes environ d’ensoleillement par jour.

Qui dit ombre, dit soleil… ce qui a conduit certains opposants à l’Occitanie Tower à soulever également les risques de réverbération - source d’éblouissement et de chaleur - liés à ses immenses façades en verre.

Cet écueil s’est déjà vérifié lorsque l’architecture d’un bâtiment essentiellement fait de verre n’avait pas intégré toutes les technologies d’avant-garde nécessaires (vitrage permettant une forte régulation thermique, verre parfaitement isolant, brillance du verre adaptée aux rayons ultraviolets, etc.) et/ou que sa forme géométrique rendait favorable cet impact négatif du soleil.

Tel est le cas à PARIS de la Canopée des Halles.

Inaugurée en avril 2016, cette structure vitrée édifiée au-dessus de la gare Châtelet-Les-Halles et du Forum commercial du quartier des Halles est un immense auvent aux formes courbes, se voulant d’inspiration végétale, qui génèrent pour différents riverains alentours des problèmes visuels et s’avèrent aussi à l’origine d’une chaleur excessive.

Il en va de même d’un gratte-ciel cette fois, le 20 Fenchurch Street grimpant depuis fin 2014 à 160 mètres dans le ciel londonien, au cœur de la City.

Caractérisé par une configuration incurvée (qui lui vaut le surnom de Talkie-Walkie), sa courbure va en s’élargissant vers le sommet afin de limiter son emprise au sol tout en maximisant les surfaces disponibles de ses 38 étages.

Les matériaux d’acier et de verre utilisés pour réaliser cette tour dotée d’une charpente métallique reflétait tellement les rayons du soleil vers la chaussée qu’elle éblouissait les passants et, convergeant vers un point concentrant la lumière (la forme concave agissant comme un miroir parabolique), faisait monter dangereusement la température… jusqu’à faire fondre les éléments plastiques des véhicules, endommager des parties de devantures de magasins, bruler les paillassons disposés à leur entrée ou encore boursoufler des peintures murales.

Afin d’y remédier, des écrans de protection ont dû être installés… non prévus initialement par l’architecte, pourtant extrêmement réputés, Rafael VINOLY (auteur d’œuvres aussi nombreuses que monumentales, parmi lesquelles, entre autres, le TOKYO International Forum au Japon, plusieurs universités américaines, l’aéroport international de MONTEVIDEO, le 432 Park Avenue à Manhattan - tour résidentielle newyorkaise aussi carrée que luxueuse de 426 mètres de haut - ou encore le Nema, un des importants gratte-ciels de CHICAGO comprenant 800 appartements répartis sur 76 étages, pour 273 mètres de haut).

Une projet financier couteux, bien que non forcément essentiel.

Sur le plan socio-économique, les projections de création d’emplois directs et indirects (chiffrés à plus ou moins un millier selon les études) constituent un argument souvent avancé en faveur du projet, mais ce bénéfice est temporaire.

Par ailleurs, et surtout, si le projet est privé, financé par un opérateur qui engage ses propres fonds (au départ environ 130 millions d’Euros sont prévus… au final ce sera beaucoup plus, ne serait-ce qu’en raison de l’inflation, de l’augmentation du prix des matières premières, du coût des matériaux, faisant suite à la pandémie de Covid-19 et surtout à la guerre déclenchée en Ukraine par la Russie), sur un terrain appartenant à la SNCF et non à la ville, et que par le mécanisme habituel de la fiscalité locale TOULOUSE Métropole va percevoir de nouvelles recettes, le montant considérable de l’investissement interroge néanmoins.

Certaines oppositions soulevant en ce sens la question et l’opportunité de l’allocation inévitable des ressources publiques injectées autour de la tour pour sa viabilité… face à d’autres besoins de services publics prioritaires tels que le logement social (à prendre à bras le corps pour beaucoup d’observateurs du marché immobilier toulousain), les infrastructures éducatives, les transports en commun, ou encore la culture.

Questionnement politique s’il en est des choix, des priorités de développement pour une métropole (point que nous abordons de façon transversale en conclusion de la présente étude).

C) La fragilité d’un projet marqué encore par des réticences et des incertitudes planant au-dessus de lui.

L’engagement actif d’associations et de collectifs d’opposants tels que « Non au gratte-ciel de TOULOUSE - Collectif pour un urbanisme citoyen » (fer de lance des oppositions, animé par le très actif Richard MEBAOUDJ), « Non au TOEC bis », « Les Amis de la Terre Midi-Pyrénées », « Droit au Logement 31 » ou encore « France Nature Environnement Midi-Pyrénées », couplé aux recours de quelques riverains (rares puisqu’au nombre de trois), et aussi parfois soutenus par divers groupements ayant vocation à intervenir dans d’autres domaines, mais néanmoins ici concernés à l’image de l’association Chalets-Roquelaine du quartier éponyme qui a mis en exergue la perte d’ensoleillement que générerait la tour (évoqué supra), ou encore appuyé par des mouvements contestataires en marge du projet en tant que tel - par exemple, en 2023, le bâtiment utilisé par la SNCF (désormais rasé ; voir notre propos introductif) ou va s’ériger l’Occitanie Tower a été squatté par une centaine de personnes désireuses d’en faire une “maison du peuple” -, illustrent une mobilisation citoyenne significative et une vigilance accrue face aux projets urbains d’envergure, jugés disproportionnés.

Les décisions de justice, avec leurs suspensions initiales et leurs validations ultérieures, soulignent la complexité de l’arbitrage entre les impératifs de développement urbain, souvent mis en avant par les pouvoirs publics, et le respect des réglementations environnementales et patrimoniales, défendu par la société civile.

Et quand bien même une issue est au final trouvée, qu’elle est comme ici favorable au projet, la durée du contentieux nécessaire pour y parvenir n’est pas sans incidence d’un point de vue sociétal, ne peut être considérée en soit satisfaisante.

Malgré les ajustements effectués entre le projet théorique initial, le dépôt du PC et sa délivrance, les retards engendrés ensuite mettent en effet en lumière les limites d’une planification urbaine perçue comme trop unilatérale et descendante, les écueils d’une prise de décision verticale non suffisamment concertée.

Sur un projet d’une telle ampleur et si nouveau dans la Ville rose, quand bien même les risques de recours étaient quasi inévitables, une intégration plus effective des préoccupations citoyennes dès les prémices et ébauches même du projet auraient été pertinentes, louables en tout état de cause.

L’importance accordée aux enjeux écologiques dans l’évaluation des projets d’aménagement urbain s’avère effectivement de plus en plus grande avec des jurisprudences qui évoluent, logiquement, en ce sens (saisi par plusieurs associations environnementales, le cas de l’annulation par le Tribunal Administratif de TOULOUSE, le 27 février 2025, du projet d’autoroute A69 et d’élargissement de l’autoroute A680 devant relier la Capitale Occitane à CASTRES - pour « faute de nécessité impérieuse » - alors que le chantier avaient été autorisé par les Préfets de la Haute-Garonne et du Tarn en 2023, était engagé depuis plusieurs mois, en est une illustration récente dans notre Région… et cela quand bien même dans trois arrêts extrêmement récents du 28 mai 2025 la Cour Administrative d’Appel de Toulouse - 4ème chambre : arrêts n° 25TL00597, n° 25TL00642 et n° 25TL00653 - a prononcé le sursis à l’exécution des jugements du TA et que, sur le fond, elle risque de confirmer sa position ; de façon générale, la justice administrative change globalement son curseur concernant les problématiques environnementales, ne peut que le faire au regard de l'évolution des normes).

Les opérations architecturales et/ou d’aménagement du territoire à fort impact environnemental suscitent ainsi une opposition de plus en plus organisée qu’il convient donc d’intégrer autant que faire se peut dès le départ d’un projet de grande ampleur - intrinsèquement politique -, de penser initialement dans toute réflexion de développement urbain afin de dégager des compromis à défaut d’un consensus général.

Concrétiser l’urbanisme, les lieux et modes de vie qu’il sous-tend, implique de la concertation, une vision… qui dépasse la prouesse architecturale et la technique pure, aussi exceptionnelles et novatrices soient-elles, tout comme elle doit se situer au-delà des moyens financiers disponibles et des enjeux marchands en résultant, aussi colossaux soient-ils.

Du reste, la bataille juridique - puisque c’est un combat qui a été engagé dès le début en lieu et place d’échanges qui auraient pu s’avérer constructifs dans l’intérêt de tous - est-elle vraiment terminée… ?

Le résultat des différentes actions en justice sus-évoquées a été, a minima, de considérablement retarder le lancement du chantier, de bouleverser le calendrier des travaux et, bien sûr, leur achèvement pour une livraison initialement prévue en 2022… qui aura lieu au mieux en 2029 et, plus vraisemblablement, en 2030.

Or, les conséquences sont loin d’être négligeables.

Outre les problématiques économiques à assumer par le promoteur, de gestion de trésorerie complexe, de fonds significatifs déjà engagés et d’allonges budgétaires à trouver auprès d’investisseurs partenaires, un autre projet urbain d’envergure a débuté : la construction de la ligne C du métro.

Pilotée par Tisséo, celle-ci a vu son parcours légèrement modifié par rapport à ce qui était prévu initialement… à savoir la base sur laquelle les architectes de l’Occitanie Tower avaient planché pour déposer le permis de construire.

De fait, le tracé de cette future ligne C, tout proche de la Tour Occitanie en croisant la ligne A à la station Marengo-SNCF juste à côté, implique de nouvelles études techniques puisque les premières études de sol réalisées l’ont été alors que le chantier devait précéder les travaux du métro.

Les nécessaires huit à neuf mois de reprise d’études (estimation du promoteur) vont ainsi permettre de tenir compte de l’inversion du calendrier opérée suite au retard pris pour la construction du gratte-ciel.

In fine, la conséquence sera très probablement une modification des fondations envisagées, de nouveaux aménagements structurels.

De sorte qu’il est fort plausible, ne serait-ce qu’à ce titre, que le permis de construire accordé - certes désormais purgé de tout recours, mais au regard du programme de construction initial… - doivent être assorti de modificatifs.

Aussi, eu égard au contexte éminemment litigieux du programme, comment ne pas envisager que les diverses oppositions qui se sont manifestées jusqu’ici ne s’empareront pas du quasi certain permis modificatif à venir pour, sur ce point spécifique, l’attaquer en justice ?

En toute hypothèse, au-delà de cet aspect sensible du dossier, en raison de l’ampleur et de la complexité du projet, du temps écoulé depuis sa conception et d’événements et/ou préoccupations sociétales intervenues au cours de cette longue période, le PC initial accordé nécessitera à moment donné, presque inéluctablement, d’être modifié.

Il en résultera de facto de nouveaux recours… avec pour conséquence, par la même, de repousser encore dans le temps le chantier.

A telle enseigne, que Philippe JOURNO, le Président Directeur Général de la Compagnie de PHALSBOURG, ou Eric PAILLOT, son vice-président, cherchant à écarter toute velléité en ce sens, se sont montrés parfois « menaçants ».

Prenant un ton quelque peu intimidant, ils ont suggéré en effet au cours de différentes interviews qu’une attaque du moindre éventuel permis modificatif entrainerait automatiquement du groupe l’assignation des opposants en justice pour recours abusif… avec une demande de réparation se chiffrant selon eux de 40 à 50 millions d’Euros de dommages et intérêts.

C’est donc dans ce contexte de rapport de forces que l’Occitanie Tower continue de se profiler à l’horizon…

De quoi s’interroger : tour infernale ou fantastique ?

La réponse viendra peut-être, in fine, de ses utilisateurs, placés en première ligne, au cœur de ce gratte-ciel ayant la particularité d’être à vocation mixte, ce qui est rare pour un IGH dépassant les 110 mètres de haut.

Tour Occitanie Toulouse 31

Crédit Photo : ©Compagnie de Phalsbourg

VI - Clients potentiels : un écosystème complexe aux dynamiques spécifiques.

Le projet futuriste de la Tour de l’Occitanie concernera des clients aux profils multiples, un spectre large de candidats potentiels.

Mise à part toutefois l’occupation par la SNCF d’une petite portion en partie la plus basse dans une logique d’intérêt collectif et de services publics, cette tour de Babel des temps moderne aura une visée premium.

De sorte que les attentes et motivations de ses différents occupants devront être conciliées et, ne serait-ce qu’en raison du prix du ticket d’entrée, satisfaites en tous points… alors que l’environnement géographique, l’emplacement (règle numéro 1 de l’immobilier), ne s’y prêtera pas forcément toujours.

Clients bureaux :

L’offre devrait être flexible, opérée par des sociétés spécialisées qui factureront les espaces en fonction du nombre d’occupants, sans engagement locatif classique, ou à l’inverse sur la base locations traditionnelles, intégrant une diversité d’usages pour répondre aux besoins du marché.

Quoi qu’il en soit, les entreprises ciblées par les investisseurs (des foncières nationales ou des fonds d’investissement étrangers dans les deux cas en quête de rentabilité) seront probablement des sociétés du tertiaire, des sièges d’entreprises régionales ou des entités recherchant une adresse prestigieuse et une accessibilité optimale ; par exemple, des compagnies d’assurance ou bancaire, quelques institutionnels.

Le standing des bureaux impliquera aussi des loyers élevés, s’adressant à des structures à forte valeur ajoutée.

De façon générale, les IGH sont d’ailleurs le plus souvent destinés, principalement, à des bureaux car les loyers de ces derniers (plus élevés en moyenne que les biens à usage de logement) peuvent absorber des coûts de construction qui augmentent avec la hauteur…

Reste que l’immobilier de bureau est depuis deux ou trois ans un marché quelque peu en déclin…

Une tendance qui n’existait pas à l’origine du projet, que ne connaissait pas ses concepteurs, bien que la Compagnie de PHALSBOURG soit depuis toujours spécialiste de l’immobilier commercial.

Et l’offre toulousaine en la matière s’avère être plutôt en excédent avec qui plus est de nombreux programmes déjà prévus, voire récemment sortis de terre, au sein même du « Grand Matabiau quais d’Oc », comme par exemple dans la nouvelle rue Rivet faisant une transition entre les quartiers Raynal-Raisins et Bonnefoy :

Immeuble de bureaux rue Rivet - Grand Matabiau Quai d’Oc - entre quartiers Raynal-Raisins et Bonnefoy

Immeuble de bureaux rue Rivet - Grand Matabiau Quai d’Oc - entre quartiers Raynal-Raisins et Bonnefoy

Clients passagers :

Une résidence de services est envisagée.

Elle serait dédiée aux entreprises souhaitant héberger leurs cadres en déplacement.

A priori, ce choix du promoteur vise aussi à cibler des compagnies d'investissements ou consortiums d’investisseurs (français et internationaux) qui choisissent l’immobilier - haut-de-gamme dans la mesure du possible - pour mettre les biens acquis sur le marché de la location en les destinant à des entreprises qui y logent leurs personnels de passage.

Une clientèle exigeante friande de ce type de prestation VIP dans de grandes métropoles européennes, industriellement performantes, où ce type de tour s’avère monnaie courante et propice à une telle stratégie commerciale : PARIS, LONDRES, FRANCFORT, BARCELONE, MILAN, etc.

En tant qu’un des leadeurs mondiaux de l’industrie aéronautique et occupant par ailleurs une place de premier plan s’agissant de l’industrie pharmaceutique et de la recherche scientifique, TOULOUSE captera peut-être cette catégorie d'acquéreur… si celle-ci est elle-même convaincue que la Ville rose a le potentiel d’un marché locatif premium via ses entreprises de pointe.

C’est un peu un pari… qui à nos yeux devra d’autant plus être gagné que la probabilité de vendre plus de 120 logements à des prix oscillant entre 10 000 Euros et 12 000 Euros du m2 (voir ci-dessous) est loin d’être garantie.

Clients logements :

Les promoteurs ayant dernièrement orienté des « petits » programmes (comparativement à la future phénoménale Occitanie Tower) sur la ligne du neuf de grand standing, et à ce titre quelque peu hors marché toulousain, ont eu plutôt du mal à vendre l’ensemble de leurs lots de copropriétés… s’agissant des plus chers (les plus en hauteurs avec vue dégagée…), à l’image du luxueux ensemble Cour du Dôme, alors que cette résidence peut se prévaloir d’être une des plus prestigieuse édifiée dans du neuf au centre-ville de TOULOUSE.

Implantée face à l’emblématique Dôme de La Grave, au cœur de la pointe du recherché quartier Saint-Cyprien, à quelques encablures seulement des toutes aussi prisées berges de la Garonne, le mois dernier (mai 2025), soit approximativement un an et demi après le début de la commercialisation en grande pompe - tant ce projet s’avère haut-de-gamme, extrêmement rare, pour ne pas dire unique s’agissant du marché toulousain -, un T4 duplex de 112,25m2 avec terrasse au 5ième (6ième pour la partie haute de l’appartement) et dernier étage, exposé Ouest et Sud, bénéficiant d’une vaste terrasse et de deux places de parking était encore à la vente (malgré les frais de notaire offerts) au prix de 990 000 Euros, soit 8 819 Euros le m2… donc loin derrière les tarifs escomptés pour la Tour Occitane.

Dans un quartier de gare bien plus « quelconque », source d’un trafic de voyageurs incessant, d’un environnement citadin plus étouffant, le seul prestige d’une Tour, aussi inédite et majestueuse soit-elle, sera-t-il suffisant à convaincre autant d’acheteurs qu’il y aura d’appartements commercialisés… ?

Rien n’est moins sûr, sauf à inscrire la commercialisation sur un temps long, voire très long (donc avoir les capacités financières, la trésorerie nécessaire pour l’assumer) et corrélativement à faire preuve très certainement de concessions (frais notariés offerts, cuisine ou autre prestation intérieure offerte, etc.)… et/ou à revoir les ambitions de départ « un peu » à la baisse.

Cela d’autant plus que les charges de copropriété associées à l’Occitanie Tower seront incomparablement plus chères que celles pratiquées dans un immeuble - même luxueux - du type Cour du Dôme précité.

La hauteur d’un IGH impose en effet des règles de sécurité spécifiques couteuses, à commencer par le recours obligatoire à un service de sécurité incendie et d’assistance à personnes - SSIAP - 24 H/24 (voir sur cette question notre point II ci-dessus).

Poste sécuritaire alourdissant considérablement la note, chaque trimestre, des charges courantes.

A telle enseigne que dans beaucoup de grandes agglomérations les IGH sont évités en construisant des « petites » tours frôlant le niveau fatidique de 50 mètres qui les feraient autrement basculer automatiquement dans la réglementation propre aux Immeubles de Grandes Hauteurs.

Pareillement, au-delà de la hauteur, la conception végétalisée de ce projet en fera l’originalité, mais cette végétalisation sera onéreuse à l’entretien : arrosage en eau considérable (voir supra le point IV), remplacement des arbres, plantes et substrat des jardinières (dans la notice paysagère annexée au dossier d’enquête publique, visant à obtenir le permis de construire, le maître d’ouvrage mentionne la nécessité de 2 000 m3 de substrats pour les plantations) quand cela sera nécessaire, surveillance, tailles et traitement réguliers des plus de 250 espèces de plantes (sur les recommandation de l’architecte Nicolas GILSOUL, la Compagne de PHALSBOURG prévoit du reste la présence permanente d’une équipe de jardiniers spécifique à la tour), etc.

En comparaison avec un immeuble standard, outre les obligations sécuritaires couteuses et les dépenses liées à la végétalisation précitées, les charges courantes élevées s’expliqueront aussi par le chiffrage conséquent des postes suivants : nettoyage des abondantes façades en verre par des sociétés spécialisées, système de climatisation complexe énergivore et de fait dispendieux, présence de plusieurs ascenseurs, entretien journalier des vastes parties communes de l’édifice ouverte au public, électricité nécessaire à celle-ci, gardiennage, assurance, etc.

De sorte que la gestion quotidienne d’un tel IGH implique le vote d’un budget annuel considérable, lequel en lui-même interdit l’implantation de logements sociaux dans ce type d’édifice aux coûts bien trop élevés pour un organisme HLM gestionnaire (question évoquée supra dans notre point III)… et freinera même certains particuliers fortunés.

En effet, pour un spectre d’acquéreurs potentiels, bien qu’aisés s’ils s’interrogent sur l’opportunité de résider éventuellement dans l’Occitanie Tower, cette donnée financière sera d’autant plus perçue comme un obstacle que la mixité de la tour, en sus, ne les attirera pas forcément.

Bien que luxueux et offrant une vue hors du commun, les appartements proposés vont se trouver placés entre des commerces et des bureaux aux étages inférieurs, et un restaurant ainsi qu’un bar lounge aux étages supérieurs.

Il est peu probable que cette situation intermédiaire, entre deux pôles d’activités professionnels et/ou commerciaux, générant un grouillement permanent dans l’immeuble, soit appréciée… quand bien même la partie logement sera protégée au maximum des nuisances pouvant en résulter.

Le célèbre gratte-ciel The Shard à LONDRES en est un exemple révélateur (sur cet immeuble, voir notre point VII à venir).

En outre, et ce sera là sûrement plus problématique, les appartements vont être mis en vente sans place de stationnement.

Or, si cet aspect du programme élaboré par la Compagnie de PHALSBOURG a été validé en droit par la juridiction administrative (voir supra notre point V), il n’en demeure pas moins que la pertinence commerciale du projet risque d’en pâtir.

Très rares en effet sont les acquéreurs en recherche d’un appartement dans le neuf qui ne veulent pas de parking (de la même manière qu’ils souhaitent un ascenseur et une terrasse… trois critères habituels, trois prestations clés que ne leur offrent pas en général un appartement situé dans un immeuble ancien).

Ce qui se vérifient de façon plus prégnante encore pour les potentiels propriétaires d’un appartement très haut-de-gamme qui sont souvent aussi détenteurs de voitures luxueuses et donc en quête d’un logement offrant un parking, box ou garage (voire deux) parfaitement sécurisé et immédiatement accessible…

Sur cet axe, l’argument écologique avancé en la matière par les défenseurs de la tour - l’absence de place de stationnement signifiant moins de véhicules motorisés, donc moins de circulation polluante - rend pour le moins assez paradoxal la modification du PLU le 12 avril 2018 (voir supra) aboutissant à réduire la part du parc à vélos dans le projet du gratte-ciel (même si la conséquence semble à ce niveau minime dans la mesure où, selon la notice architecturale du dossier, le projet prévoit tout de même 484 m2 de locaux vélos pour les bureaux, les logements et le personnel de l’immeuble).

La ligne B du métro et la future ligne C pourront-elles absorber la totalité des besoins de déplacements, par nature divers, des très nombreux occupants, privés et professionnels, de la Tour Occitanie ?

Comment, très concrètement, dans une agglomération aussi étendue que TOULOUSE où les transports en commun ne desservent pas (ou mal) toutes les parties de la ville et ses grandes communes avoisinantes, la portion du vaste public de ce gratte-ciel obligé d’utiliser un véhicule, d’en être détenteur, va se garer ?

Les « nouveaux » parkings Jean-Jaures, inaugurés en 2019, situés en haut des Allées, à quelques encablures de la Tour, ont été dimensionnés avant même la naissance du projet… et ils ne comptent que 400 places supplémentaires par rapport aux capacités surchargées (1180 places) des anciens.

Lesquels, de toute façon, s’avèrent trop éloignés puisqu’en bas des Allées, côté boulevard de Strasbourg et boulevard Lazare-Carnot.

Dans cette « logique », inviter les automobilistes à entrer dans la ville via le métro après avoir garé leur véhicule sur les parkings des terminus des lignes A ou B (et C en 2028) prévus à cet effet est tout aussi illusoire puisque ces derniers sont d’ores et déjà, tôt le matin, saturés…

Dès lors, créer de nouveaux parkings publics en prévision de l’érection de l’Occitanie Tower semble être une nécessité absolue qu’assumera donc le contribuable toulousain pour la pérennité d’un projet à la base privée… sous réserve bien sûr que les pouvoirs publics décident de s’engager dans cette voie afin de remédier à une lacune du permis de construire… qu’ils ont validé.

Quoi qu’il en soit et quoi qu’il en coute, la saturation automobile déjà quasi invivable aux heures de pointes devant la gare (ne serait-ce qu’en raison des arrêts intempestifs de voitures déposant ou récupérant des voyageurs et générant de facto des bouchons ; conscient peut-être de cet écueil, notons toutefois que les concepteurs de la tour mentionnent dans leur notice architecturale un aménagement d’aires de dépose minute au pied de l'immeuble notamment pour les taxis et les autocars) et au niveau du Pont Riquet atteindra des sommets - comme l’Occitania Tower ! - une fois les lots de celle-ci livrés, tant en termes de circulation que de parcage.

Aussi, côté investisseur (que nous conseillons et accompagnons bien sûr régulièrement en tant que chasseur immobilier ; plusieurs de nos billets consacrés au Marché immobilier le mettent en exergue), l’achat aujourd’hui d’une place de stationnement proche du futur gratte-ciel toulousain est une piste à vraiment creuser… !

Que ce soit un investissement en vu de louer à des tarifs qui seront supérieurs à ceux habituellement pratiqués (tant la demande sera forte et le manque de parking criant), donc permettant d’escompter une très bonne rentabilité, ou pour revendre le moment venu avec une plus-value potentiellement substantielle.

Si le faisceau d’écueils précités - places de stationnement inclus - laisse à penser que les 126 logements proposés ne trouveront pas preneur aisément, le point positif essentiel de la Tour Occitane est néanmoins qu’ils s’adresseront à une clientèle CSP+ qui, fondamentalement, manque d’offre immobilière luxueuse à TOULOUSE.

Les appartements neufs adaptés à toutes les personnes, y compris à mobilité réduite (à cet égard, dans le cadre de la procédure de délivrance du permis de construire, le promoteur a reçu un avis favorable de la Commission Consultative Départementale de Sécurité et d’Accessibilité - CCDAS), de très grand standing, sont en effet rares au centre et péricentre-ville immédiat, qui plus est en mesure de procurer une vue panoramique, un champ visuel exceptionnel.

De sorte qu’à ce titre, la crise immobilière que traverse le neuf - en chute libre depuis deux ans et qui ne cesse encore de dévissé ces derniers mois - ne devrait pas concerner la tour.

Il en va de même en matière d’hôtellerie.

Clientèle Hôtel :

Un établissement 5 étoiles de 116 chambres est prévu afin de viser une clientèle d’affaires et de tourisme qui bénéficiera de la proximité du centre-ville, tout en se trouvant juste à côté de la gare Matabiau et proche en temps de l’aéroport TOULOUSE-BLAGNAC via la navette prévue en ce sens et, à compter de 2028, de la Ligne C du métro.

Cette typologie d’hôtel est peu fréquente dans la Ville rose ; il conviendra donc que l’opérateur hôtelier de luxe choisi (l’enseigne Hilton a priori), son positionnement, soit parfaitement adapté à la situation locale.

Vitrine de luxe d’un immeuble se voulant lui-même porte-drapeau d’un avenir prospère, cet hôtel aura un rôle crucial pour le succès global de l’opération.

Clientèle Restaurant :

Comme pour l’hôtel, le choix de l’exploitant sera stratégiquement déterminant pour le plein aboutissement du projet, son impact profond dans le tissu urbain et économique local.

Attirer des toulousains et des touristes dans un contexte détente et plaisir, en sus des habitants de la Tour, des femmes et hommes d’affaire y transitant, des salariés y travaillant, des clients de passage de quelques boutiques premium, sera une des clés du succès.

Clients commerces :

Les commerces en pied de tour devront s’adapter à la clientèle hybride de l’immeuble : résidents, employés, voyageurs, touristes, mais aussi toulousaines et toulousains du quartier.

Une savante combinaison d’enseignes de qualité et de services de proximité (en raison de la présence de logements) devra ainsi être opérée afin de pouvoir répondre à des attentes diverses tout en renvoyant une image de prestige, valorisant l’ensemble.

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Concilier un public divers, une clientèle variée, tel va donc être aussi l’enjeu de la Tour Occitanie.

Tout IGH, au-delà d’un objet architectural pur, aussi flamboyant et original soit-il, est également de l’urbanité.

Appréhender sa clientèle, comme nous venons de le faire pour le futur gratte-ciel toulousain, s’inscrit dans cette compréhension urbaine.

« Acteur » de la vie locale, il joue un rôle social, impacte le tissu économique et le marché immobilier où il entre en scène.

A cet égard, les exemples de très grandes tours déjà érigées sur le continent européen s’avèrent des laboratoires d’analyse instructifs, des sources d’informations précieuses pour cerner aux mieux les enjeux que porte en elle l’Occitanie Tower.

VII - Les leçons à tirer des expériences de gratte-ciels européens.

Très présent sur le continent américain et son homologue asiatique depuis des décennies, les gratte-ciels s’enracinent aussi désormais en France (nous en évoquons à MARSEILLE ainsi qu’à LYON dans notre propos introductif) et, plus largement, en Europe.

Parce que très représentatifs et/ou connus, et de fait en mesure d’apporter un éclairage sur les répercussions potentielles de la Tour Occitanie, tel est le cas des emblématiques :

The Shard à LONDRES.

Véritable ville verticale à utilisation mixte, ce gratte-ciel de 310 mètres de haut, connu internationalement, est le plus haut d’Europe de l’Ouest (loin derrière toutefois l’improbable Burj Khalifa à Dubaï qui occupe la première place dans le monde depuis 2010 : 828 mètres… pour 163 étages principaux).

Constitué de 87 étages (les 15 derniers, inoccupés, constituent une zone technique servant principalement de refroidissement au bâtiment), doté de 44 ascenseurs, il permet de son belvédère d’admirer à 360 degrés la capitale britannique jusqu’à 60 km à la ronde par beau temps.

S’élevant depuis mars 2012 à proximité immédiate de la gare, cet « éclat de verre », pyramide des temps moderne, abrite des appartements, 10 en l’occurrence entre les étages 53 et 65.

Décrié au départ par des riverains et des associations inquiètes de voir le panorama d’une des villes les plus emblématiques au monde atteint, il connait au final un succès commercial et touristique qui a contribué à dynamiser le quartier de London Bridge… sans pour autant avoir eu l’effet escompté par son promoteur (Sellar Property Group), l’architecte (Renzo PIANO) et les investisseurs (qataris notamment) côté résidentiel.

En effet, bien qu’extrêmement luxueux, les appartements qui devaient au final se vendre entre 45 et 60 millions d’euros n’ont pas trouvé preneur à titre individuel (les étages sont longtemps restés vides… et à ce jour c’est la société LBQ Four Limited, enregistrée dans le paradis fiscal de Jersey, qui a acquis l’ensemble des appartements pour une valeur totale d’environ 199 millions de livres sterling - dans le cadre d’une opération de structuration immobilière interne avec un bail de 250 ans, afin de limiter les pertes -, soit approximativement 22 millions d’euros par unité ; la vente d’un seul lot à ce prix aurait autrement servi de modèle étalon pour les autres appartements).

La raison ?

L’emplacement… un quartier de gare que les richissimes clients sont peu enclins à adopter dans cette partie de LONDRES moins huppés que ne le sont, de tout temps, les plus recherchées par cette clientèle, souvent internationale : Belgravia, Holland Park, Chelsea, Kensington, West Brompton, Marylebone, Myfair, Notting Hill, etc.

Reste que The Shard aura tout de même contribué dans le temps à la gentrification de ce quartier situé sur la rive sud de la Tamise : la hausse des prix immobiliers y est une réalité… qui il est vrai, quand bien même un gratte-ciel n’y est pas érigé, se vérifie de façon générale dans la plupart des secteurs urbains londoniens.

Tour First à COURBEVOIE.

Avec ces 231 mètres élancés en biseau, ce gratte-ciel est pour l’instant le plus haut de France avant que The Link, dont une des deux tours devant le constituer culminera en principe à 244 mètres de haut, ne le dépasse… sans détrôner toutefois la Tour Eiffel et ses 330 mètres (depuis 2022 avec l’installation d’une nouvelle antenne), qui a défaut de gratte-ciel peut s’enorgueillir d’être la tour la plus célèbre au monde !

Datant de 1974, et transformé en 2011 par le bâtisseur Bouygues Construction, la Tour First est un des symboles les plus représentatifs de l’immobilier de bureaux en Île-de-France et au-delà de l’activité économique parisienne.

Ses 55 étages, représentant 86 000m2, sont en effet dédiés à des activités tertiaires, à l’instar de presque tout le quartier de La Défense.

Propriété du groupe AXA Real Estate, une fois rénové, cet emblème d’un actif haut-de-gamme - marqueur de compétitivité - a contribué au renforcement de l’attractivité de ce pôle d’affaires gigantesque, à son internationalisation, mais a aussi eu quelques contreparties négatives :

Les grandes entreprises, les sièges sociaux de groupes imposants, privilégient, sont « poussés » à privilégier, soit des immeubles références très modernes, soit des localisations plus centrales à PARIS - dans les deux cas, les plus chers ou chères - laissant de fait en difficulté les bureaux de « seconde main » à La Défense, banalisant un parc immobilier tertiaire moins rutilants quand bien même les prix pratiqués y sont déjà élevés.
L’accentuation de la segmentation du marché en résultant a tiré vers le haut (encore plus vers le haut) les valeurs locatives des meilleures surfaces de ce quartier d’affaires… creusant l’écart avec les immeubles plus « obsolètes », vieillissants (deux aspects que nous abordons également dans notre point VIII ci-après s’agissant de la Tour Occitane). En revanche, ce secteur géographique étant presque exclusivement professionnel, homogène, l’impact sur le marché résidentiel alentour s’avère marginal.

Tour Intesa Sanpaolo à TURIN.

Inaugurée en 2015, cette géante de 167,25 mètres de hauteur pour 38 étages (rapidement évoquée dans notre A du point V ci-dessus) est souvent considérée comme un emblème de sobriété énergétique, un symbole d’innovation durable.

Elle a en effet obtenu la certification LEED Platinum ; une première pour un gratte-ciel en Europe, grâce à des technologies telles que des façades à double peau, des systèmes de géothermie et le recours à des panneaux photovoltaïques.

Comme la Tour de l’Occitanie ou The Shard à LONDRES, cet immeuble IGH est aussi situé dans un quartier de gare, celle de Porta Susa.

Destiné fondamentalement à un usage de bureaux (siège de la banque éponyme : Intesa Sanpaolo), il accueille aussi une crèche, une salle polyvalente de 360 places, des activités de restauration (dont un restaurant panoramique), un auditorium, une serre bioclimatique ; autant d’activités - dont certaines à vocation sociale - qui ont renforcé son intégration dans la vie urbaine turinoise.

En revanche, comme beaucoup de gratte-ciel européen, la Tour Intesa Sanpaolo n’a pas de vocation résidentielle.

Pour autant, ayant contribué à stimuler l’activité économique du quartier, à renforcer son attractivité pour les investisseurs, voire à le revitaliser par et pour ses résidents, sa part dans l’augmentation des prix de l’immobilier que connait cette zone géographique au cours de la dernière décennie ne peut être négligée.

Bosco Verticale à MILAN.

Ensemble de deux tours dédiées aux logements, d’une hauteur de 112 et 80 mètres, ces IGH conçus par l’architecte italien Stefano BOERI sont caractérisés par la présence d’arbres à tous les étages (27 et 19 niveaux), une intense végétation… comme se propose de le faire la Tour Occitanie.

Inaugurée en 2014, dans le quartier d’affaires de Porta Nuova (là encore proche d’une gare, celle de Milan-Porta Garibaldi, et du Centro Direzionale di Milano, le centre d’affaires historique de la capitale lombarde), cette forêt verticale urbaine se veut un écosystème à lui seul.

Via plus de 800 grands arbres, 5 000 arbustes et environ 11 000 plantes soigneusement sélectionnés par une équipe de biologistes et d’éthologues, le microclimat instauré (les végétaux protègent du vent et des nuisances sonores, absorbent du CO2 pour rejeter de l’oxygène et conserve l’humidité naturelle, soit le principe de la bioclimatique) a pour ambition de réduire la pollution, à tout le moins d’introduire la nature au cœur d’une ville industrielle à l’activité économique particulièrement soutenue… et cela tout en proposant une alternative à l’étalement urbain.

Ceux qui y logent occuperaient en effet une aire d’environ 5 hectares s’ils résidaient en périphérie dans de petites maisons individuelles.

Très novateur en termes de construction et de prestations - les terrasses et balcons ont été implantés en quinconce sur les façades des deux gratte-ciels pour que la nature les enrobe totalement et une station météorologique, notamment, calcule les besoins des végétaux en irrigation en tenant compte de leur exposition -, porté en modèle d’écodesign urbain, ayant inspiré depuis d’autres constructions géantes dans divers pays (l’Occitanie Tower toulousaine très vraisemblablement), ce projet a reçu en 2015 le prix du « gratte-ciel le plus beau et innovateur du monde » selon le classement établi par le Council on Tall Buildings and Urban Habitat (référence internationale faisant autorité, le CTBUH est une organisation non gouvernementale dans le domaine des immeubles en hauteur et du design urbain durable).

Les 113 logements disponibles se sont vendus dans la riche MILAN (capitale de la mode et du design, centre financier de l’Italie) entre 12 000 et 15 500 Euros du m2 (selon la période exacte d’acquisition, la surface de l’appartement, l’étage et les prestations précises proposées) à des propriétaires devant supporter des charges mensuelles dépassant parfois 1 500 Euros… en raison principalement de l’entretien complexe et quasi constant des façades végétalisées.

L’impact sur le marché de l’immobilier milanais (déjà élevé) a été assez notable.

Les prix y ont généralement augmenté (surtout pour les appartements de standing), en particulier bien sûr à Porta Nuova, « devenant » un quartier haut de gamme, car le Bosco verticale - outre sa réelle et intrinsèque réussite architecturale - a bénéficié :

de la nouveauté en matière de bâtiment écologique, mêlant harmonieusement style et durabilité, urbanité et nature,
d’un effet concomitant d’attraction internationale pour une clientèle séduite par l’innovation écologique et le prestige de vivre dans un édifice mondialement primé,
du renforcement parallèle de l’image de MILAN déjà réputée comme une ville dynamique, associée au luxe, attirante pour les investisseurs étrangers,
du fait que ces derniers et les milanais eux-mêmes n’étaient pas novices s’agissant des gratte-ciels puisque plus d’une quinzaine dépassaient déjà les 100 mètres de hauteur au moment de sa construction, dont 5 sont plus hauts que la future Occitanie Tower… : la Tour UniCredit (231 mètres), la Tour Allianz (209 mètres), le Palazzo Lombardia (161 mètres), la Tour Solaria (143 mètres), la Tour Diamante (140 mètres) ; et depuis la Tour Generali (178 mètres) et la Tour Libeskind (175 mètres) sont venus s’ajouter à cette liste d’IGH plus hauts que ne le sera la Tour Occitane,
de la bienveillance donc d’un public assez large accoutumé à ces buildings, ayant une propension à les y investir, les apprécier, car ils se fondent depuis des décennies dans l’horizon de l’agglomération.

Un constat également, parmi ces nombreux gratte-ciels transalpins, seule la Tour Solaria accueille des appartements…

Aucun des autres n’est mixte ; tous sont exclusivement destinés à des activités tertiaires, ont un usage unique de bureaux.

Turning Torso à MALMÖ.

Bordant le détroit de l’Øresund qui sépare la Suède du Danemark, ce gratte-ciel sorti de terre en aout 2005 est le plus haut de Scandinavie.

D’une hauteur de 190 mètres (55 niveaux), il se distingue par sa forme puisque cette tour qui effectue une torsion totale de 90° du bas vers le sommet est le premier IGH torsadé au monde.

Cette architecture alors novatrice, notamment pour un projet résidentiel, a repositionné quelque peu MALMÖ sur l’échiquier des villes du Nord de l’Europe.

Donnant une image plus moderne, sans être le catalyseur d’un changement radical, la Turning Torso a tiré vers le haut les prix de l’immobilier dans les quartiers immédiatement environnants, surtout Västra Hamnen, un ancienne zone portuaire devenue résidentielle et commerciale.

Il a néanmoins fallu du temps - expliquant que le projet fut critiqué pour ses coûts élevés et sa rentabilité discutable - car les appartements de luxe ainsi mis sur le marché n’ont pas trouvé immédiatement preneur.

Ce n’est que sur le long terme que le projet a participé à la valorisation du quartier et attirer une population plus aisée.

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Ces exemples montrent que le succès d’un IGH repose avant tout sur une insertion contextuelle pertinente, à laquelle doit se greffer une programmation claire et innovante, des prestations cohérentes pour un public bien ciblé… sans quoi la verticalité devient un écueil plus qu’une solution.

Comme tout programme immobilier, mais a fortiori ici en raison de sa dimension, un gratte-ciel doit donc être adapté à son environnement, de surcroît s’il y déroge foncièrement par sa nouveauté…

Dans le cas contraire, ne créant pas d’urbanité dans le quartier où il est érigé, il peut vite et mal vieillir.

Du reste, cela se vérifie aussi pour des immeubles ou des ensembles architecturaux de moindres envergures, à TOULOUSE comme ailleurs.

A ce sens, au cœur de la Ville rose, le centre commercial Saint-Georges et la Place Occitane attenante, pourtant localisés en hyper centre-ville, tout comme le Centre d’affaires et de bureaux Compans-Caffarelli, couplé à des immeubles dédiés à l'habitat et bénéficiant d’un centre commercial, du dynamisme de la plus grande école de commerce du département (Toulouse Business School - TBS Education), d’un très beau et vaste jardin public et d’un minutieux jardin Japonais (le tout en étant également à proximité immédiate du cœur de ville et voisin du Canal du Midi, mais épargné des nuisances d’un trafic ferroviaire intense…), n’ont jamais connu un franc succès, à tout le moins celui espéré.

Au péricentre, il en va de même des 14000m2 environ constituant le Centre Commercial de l’Hippodrome ; en chute libre alors qu’il n’a pas 10 ans d’existence, toutes les grandes enseignes se sont retirées progressivement de ce lieu… présenté à l’origine comme devant être un tremplin pour le quartier de La Cépière.

En termes de vieillissement, le quartier du Mirail est lui particulièrement révélateur de programmes d’habitats peut-être inadaptés au départ, à tout le moins il montre la difficulté à se projeter, à concevoir la ville sur le moyen/long termes, à déterminer avec certitude si la nouveauté d’aujourd’hui sera en phase avec l’évolution de la société.

Ce secteur composé de Mirail-Université, de Bellefontaine et de La Reynerie est en effet une zone d’habitation construite ex-nihilo entre 1964 et 1972 afin de pouvoir accueillir 100 000 habitants issus de toutes les classes sociales.

Fruit d’un concours national lancé en 1961 par la municipalité toulousaine (le maire Louis BAZERQUE à sa tête), l’ambition était grande : repenser l’urbanisme (comme la Tour Occitanie à présent…), innover, changer les perspectives via la création d’un quartier mixte et solidaire, autonome, mais en continuité toutefois de la ville, avec ses commerces, bureaux, écoles et logements.

Ce sera finalement 50 000 personnes environ qui s’y logeront, avec majoritairement des populations à faible revenus, trop souvent victime du chômage, d’exclusion et parfois de violence (comme dans d’autres banlieues de grandes villes françaises, des scènes d’émeutes y ont eu lieu - en 1998 et 2005 - et le trafic de drogue y est dans certains endroits toujours trop fréquent).

Au final, c’est une forme de ségrégation qui s’est enracinée dans le temps avec des barres d’immeubles devenus vétustes, à tel point que les pouvoirs publics, cherchant à réduire les inégalités dans ces quartiers dits/devenus prioritaires, ont décidé en 2002 de détruire certaines tours… au profit d’unités de logements plus petits, entre autres pour promouvoir la mixité sociale et diversifier l’offre.

Et cela par la mise en place d’une méthode de co-construction incluant habitants et citoyens, invités à donner leur avis dans le cadre de réunions publiques et d’ateliers d’information sur site.

Tout l’inverse donc de ce qui est aujourd’hui prévu dans le quartier de la gare…

Certes, un modèle architectural n’est pas la cause de tous les maux urbains, loin de là.

Il n’en demeure pas moins que la démolition de tours jugées trop imposantes, conduisant à une densité de population excessive sur un périmètre géographique relativement restreint, se révèlent être un véritable gâchis humain (reloger est tellement délicat lorsque la pénurie d’appartement est patente), écologique (l’empreinte carbone d’une destruction-reconstruction est bien plus élevée que celle d’une réhabilitation… ; l’idéal étant bien sûr de construire des immeubles adaptés, ayant une espérance de vie durable), économique, urbanistique et patrimonial (combinaison ici des deux écueils précités)… alors même que ces tours n’avaient finalement que 50 à 60 ans.

Comparaison n’est pas raison, surtout lorsque les biens immobiliers et/ou quartiers où ils se trouvent ne sont pas totalement identiques, voire évidement s’ils s’avèrent conceptuellement et/ou géographiquement porteurs de différences.

Pour autant, ces différentes infrastructures urbaines qui entendaient, au dire de leurs géniteurs, « révolutionner » les quartiers où elles ont émergé ne doivent pas, nous semble-t-il, être oubliées afin de penser au mieux un projet urbanistique d’ampleur, bouleversant les codes architecturaux établis et la vie de ceux qui graviteront dedans ou autour.

C’est peut-être parce qu’il les a en tête, inconsciemment au moins, que le toulousain défend les valeurs patrimoniales historiques de sa ville, son identité urbaine, son terroir, un certain art de vivre… avec plus de conviction que d’autres citadins qui résident dans des grandes agglomérations pourtant peu ou prou identiques en nombre d’habitants, également actives, bénéficiant aussi d’un tissu industriel qualitatif, de pôles de recherches et universitaires attractifs, d’une jeunesse étudiante dynamique.

En toute hypothèse, au regard des exemples susmentionnés de gratte-ciel, il est évident qu’une très haute tour dans une ville européenne en rien comparable à une mégapole du continent américain ou asiatique, non pourvue et habituée intrinsèquement à un tel bâtiment d’envergure, a des répercussions... notamment immobilières.

TOULOUSE n’échappera pas à cette règle.

VIII - L’impact immobilier de la Tour Occitanie sur le quartier de la gare Matabiau.

Comme cela s’est vérifié à LONDRES, MILAN, TURIN, MALMÖ, COURBEVOIE (pour ne citer que les exemples retenus dans notre point VII ci-dessus), l’arrivée d’un immeuble aux allures de « bâtiment ville » va forcément générer des effets sur le marché immobilier local, a minima sur le micromarché que constitue le quartier Matabiau et ses environs immédiats.

Quelles que soient les difficultés, le temps nécessaire et l’ampleur exacte de son succès, la contrepartie de celui-ci - découlant d’une inadéquation entre l’offre de biens haut-de-gamme à TOULOUSE et la demande, d’un engouement lié à la nouveauté, à un effet de mode pour le premier gratte-ciel toulousain, à une volonté d’achat ostentatoire pour s’affirmer socialement, etc. - est le risque non négligeable d’une spéculation immobilière sur la zone et avec elle un possible début de gentrification de cette partie de la ville.

Conséquence d’une hausse des prix immobiliers liée aux tarifs pratiqués pour la Tour Occitanie, cette gentrification s’expliquera également par les répercussions de cette tarification sur les appartements et les locaux jouxtant plus ou moins l’édifice… étendard d’une modernité « justifiant » à elle seule des prix très/trop élevés sur le secteur pour ses occupants traditionnels.

Un distinguo est à opérer ici selon qu’il s’agira de professionnels utilisant des bureaux ou d’habitants résidant dans des appartements ou maisons.

Pour les premiers, ce processus excluant se traduira par un vif intérêt pour des bureaux flambant neuf, implantés dans une partie de TOULOUSE bénéficiant du code postal 31000 souvent recherché pour l’image de marque, la notoriété d’un siège social et plus généralement le prestige associé à une adresse, un lieu faisant office de vitrine à lui seul… mais réservé à quelques Sociétés seulement, les plus fortunées.

Le reste du secteur géographique de la gare, où de nombreux bureaux ont déjà vu le jour dans le cadre de la refonte générale « Grand Matabiau quais d’Oc » (voir supra notre point VI), va également voir ses prix de l’immobilier tertiaire tirer vers le haut.

Mais la répercussion de la Tour, son onde de choc, se ressentira également sur le marché professionnel toulousain in genere car celui-ci, très fourni en surfaces de bureaux (au péricentre au moins avec d’importantes zones dédiées), sera affublé d’une nouvelle offre… rendant encore plus délicate la vente ou la location d’un stock de produits déjà trop important par rapport à la demande.

La Tour Occitane en priorité et son environnement alentour immédiat en suivant risquent donc de vampiriser ce marché entrepreneurial spécifique et le cloisonner avec des secteurs traditionnels de bureaux d’entreprise dévalorisés et, de facto, dépréciés.

En possession d’un foncier jugé - par comparaison - vieillissant, les propriétaires conduit à vendre leur outil de travail ou les investisseurs à signer un nouveau bail avec un locataire devront parfois le « brader », le plus souvent baisser leur prétention tarifaire pour espérer trouver preneur.

Ce serait là l’effet Tour First de La Défense (voir supra notre point VII) synonyme à TOULOUSE d’une banalisation d’autant plus importante que le marché du tertiaire y est globalement au ralenti depuis quelques années - à la vente comme à la location -, connait une forme de paupérisation pour le parc immobilier concerné le moins attractif.

De sorte que, quelle que soit la conjoncture économique lors de la livraison des bureaux de l’Occitanie Tower en 2029-2030, la Ville rose, aussi dynamique soit-elle, ne bénéficiera pas de l’attrait parisien d’un des plus grands quartiers d’affaires européen pour absorber toute l’offre disponible.

Occitanie Tower - Toulouse immeuble IGH 31000

Crédit Photo : ©Compagnie de Phalsbourg

Pour les seconds, la gentrification se vérifiera d’autant plus qu’au-delà de la qualité intrinsèque des logements neufs proposés (aux dernières normes environnementales et offrant pour la majorité d’entre eux une vue à couper le souffle totalement inédite dans la Ville rose), synonyme de prix au m2 en limitant l’accès, ce fleuron immobilier attirera une clientèle nationale et potentiellement internationale argentée.

Il en va ainsi : une offre immobilière haut de gamme, qui plus est novatrice, aimante de nouveaux investisseurs, toujours intéressés par des actifs immobiliers de prestige, tend à doper l’activité économique, à générer des revenus fructueux.

De fait, le risque d’une segmentation du marché s’avère très fort, surtout dans un quartier de gare qui, comme dans la majorité des grandes agglomérations, s’avère historiquement un des moins qualitatif du centre-ville, doté d’un parc immobilier parfois encore assez vétuste.

Il n’accueille donc pas une population ayant les capacités pécuniaires de supporter une hausse des prix, a fortiori une hausse spectaculaire… étant même entendu que la manque de logement dans ce type d’urbanité centrale, celle de faubourgs habités par des « classes moyennes », devrait à l’inverse être comblé par une offre adaptée à ce public majoritairement présent.

Certes, sous l’égide de l’actuelle municipalité et de la précédente, le quartier Bayard-Belfort situé juste en face de la future Tour Occitanie a connu et connait des transformations positives depuis plusieurs décennies : la rue de Bayard a été refaite, tout comme les allées Jean-Jaures (se voulant les Ramblas toulousains en référence à la célèbre artère de BARCELONE) sous l’égide de l’architecte catalan Joan BUSQUETS, des immeubles quasi insalubres ont été démolis autour de la Place Belfort pour être remplacés par des résidences neuves, d’autres ont été ravalés, d’anciens bâtiments très délabrés ont été transformés, ou encore des commerces ont été préemptés par la Mairie afin de diversifier l’offre commerciale.

Pour autant, cette partie de TOULOUSE, populaire, n’a pas été modifiée en profondeur, n’a pas vu sa population muter.

L’offre immobilière, les conditions d’habitat y sont bien meilleures pour les habitants, mais ces derniers n’ont pas changé du tout au tout.

L’ambitieux projet de la Tour Occitanie va continuer à booster l’évolution positive du quartier, ne serait-ce que par une offre plus importante de services commerciaux au niveau de son socle, mais sans que la typologie des résidents actuels soit en mesure d’acquérir des biens à plus de 10 000 Euros du m2…

Lieu de passage au va et vient incessant, ce quartier de gare a-t-il en réalité vocation à se transformer radicalement ?

Rien n’est moins sûr.

Or, s’il demeure in fine assez populaire et relativement modeste (par comparaison avec les quartiers les plus côtés de l'hyper-centre historique), parfois même assez miséreux et douloureux (la présence de personnes sans domicile fixe - SDF - y est bien plus nombreuse que dans d’autres parties du centre-ville, tout comme la prostitution s’y déploie encore), l’Occitanie Tower ne risque-t-elle pas de constituer un ilot, une tour d’ivoire… coupée de la réalité intrinsèque locale, tant sociale, économique que culturelle.

Éviter cet effet pervers d’enclavement, de segmentation extrême du marché, préserver un minimum d’équilibre sociétal, va nécessiter, au-delà de la construction de la tour en elle-même (privée qui plus est de logements sociaux ; voir supra les points III et V), de continuer à repenser et réaménager en profondeur ce secteur de la ville… en s’efforçant donc d’y faire cohabiter harmonieusement des couches sociales qui seront à l’avenir particulièrement diversifiées.

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Conclusion : la Tour Occitanie, un anachronisme… désirable.

Oscillant entre ambition et controverses, la Tour Occitanie se révèle être bien plus qu'un « simple » programme immobilier d’ampleur.

Éminemment politique, elle interroge sur la fabrique de la ville.

Quelle vision partagée pour l’avenir urbain ?

Projet emblématique et polarisant, elle est un révélateur des enjeux complexes auxquels la ville est confrontée dans sa quête de renouveau et d’une compétitivité accrue, tout en préservant une identité territoriale forte sur une planète à préserver.

Espérée ou redoutée, perçue comme un puissant vecteur économique, une vitrine dynamique ou à l’inverse décriée comme un non-sens écologique, le symbole d’une société à deux vitesses ne répondant pas aux besoins essentiels de la majorité de la population… ce gratte-ciel made in TOULOUSE pose la question sociétale fondamentale de l’avenir urbain de notre Cité.

Le soutien constant de la majorité municipale à cette Tour, personnifiée par le Maire Jean-Luc MOUDENC, s’articule autour d’une vision de la Capitale occitane incarnant, avec l’affirmation d’une verticalité nouvelle, une métropole moderne et attractive, capable de rivaliser avec les grandes villes européennes.

À l’inverse, l’opposition locale y voit souvent un projet dispendieux (plus un immeuble est haut, plus il revient cher à la construction, ne serait-ce qu’en raisons de contraintes techniques supplémentaires ; voir supra notre point II), trop élitiste, imposé, potentiellement néfaste sur les plans écologiques et sociaux ; elle privilégie de fait d’autres modèles de développement urbain.

La position plus en nuance de la Région Occitanie reflète la complexité des enjeux et la nécessité d’un équilibre entre les différentes polarités du territoire régional.

Par l'entremise de sa Présidente Carole DELGA, un soutien à cette Tour Occitane est exprimé, donc un développement vertical de la ville, tout en insistant sur la nécessaire mixité sociale de ce type de projet.

A la croissance urbaine toulousaine factuelle - bassin d’emplois oblige -, une réponse architecturale adaptée doit être trouvée, mais se traduire aussi par de l’équité sociale.

Cette dimension faisant quelque peu défaut (symboliquement au moins puisque la tour ne se voit pas dotée de logements sociaux, même si la zone d’aménagement du « Grand Matabiau quais d’Oc » dont elle fait partie en sera pourvue ; voir notre point V), tout comme les potentiels effets négatifs de la Tour d’un point de vue écologique troublent les esprits, polarisent quelques poches de résistances, l’opinion publique toulousaine apparaît encore contrastée sur ce projet emblématique.

A cet égard, accroitre un dialogue continu avec et entre tous apparaît comme une voie certes étroite, délicate, mais salvatrice.

Vers une verticalité toulousaine concertée et maîtrisée.

Si la compacité urbaine, la densification apparaît comme une alternative inéluctable à l’étalement citadin trop prégnant à TOULOUSE, à une pression démographique constante, la question de son intensité et de ses modalités doit demeurer ouverte.

Dans cette perspective, si la verticalité est une réponse urbanistique de bon sens, elle ne nous semble pas pour autant être une fin en soi, ni devoir se traduire par une singularité abrupte.

Face à la rareté et à la cherté du foncier alors que le phénomène de métropolisation s’intensifie, que la population ne cesse d’augmenter intra-muros, la verticalité doit progressivement devenir une option « naturelle » de l'agencement futur de la Cité, une de ses composantes potentielles soigneusement élaborée et calibrée, minutieusement paramétrée et dosée.

Banalisée, la verticalisation apparaitra ainsi comme un outil, parmi d’autres, pour imaginer, construire ou améliorer une ville attrayante, inclusive et durable, source de synergie et non de blocage.

A ce jour, les solutions passant par une densification « douce », privilégiant la réhabilitation de quelques friches industrielles et urbaines, de certains pans de quartiers délaissés (nous en avons répertorié certains dans notre point III supra où cette question est abordée transversalement), tout en y surélevant le foncier bâti existant, bénéficient globalement d’un consensus plus large, ont une propension à mieux fédérer, à tout le moins éviter une obstruction quasi systématique, et à cet égard aussi quelque peu stérile.

Prendre en considération ces options en même temps qu’un projet d’immeuble de grande hauteur (IGH) favorisera l’acceptation de ce dernier, a fortiori s’il est jugé raisonnable, à tout le moins raisonné, cohérent au regard d’un environnement donné pris dans toute sa spécificité, écoresponsable, s’il est le fruit d’une préalable authentique concertation permettant, si besoin, de faire quelques concessions et d’éviter ainsi le risque d’un clivage durable, l'émergence d'une ligne de fracture profonde.

Tour Occitanie - Toulouse chasseur immobilier

Crédit Photo : ©Compagnie de Phalsbourg

Certes, du point de vue de son concepteur, une construction immobilière novatrice est une œuvre architecturale qui contribue à réinventer une ville.

Elle est une réalisation artistique et comme toute œuvre d’art, a fortiori contemporaine, potentiellement en rupture par rapport aux canons académiques.

De sorte qu’il est/serait possible d’en rester à une appréciation esthétique, forcément subjective : on l’aime ou pas.

Mais est-ce suffisant ?

Un immeuble a aussi - et surtout - pour vocation de satisfaire des besoins humains vitaux : se loger et/ou rendre possible une activité professionnelle (c’est du reste la justification première invoquée par les partisans de la tour : en faire un hub résidentiel et économique de premier plan).

Et cela en s’inscrivant dans un environnement à la fois social, industriel, culturel et naturel, en se fondant dans un paysage historique.

Dès lors, lorsqu’un édifice change radicalement le caractère d’une ville, sa particularité intrinsèque, y bouleverse les équilibres existants, souvent anciens, la participation de ceux qui vivent dans cet espace géographique mérite d’être prise en compte.

Non pas pour valider un projet (quand bien même est-il « hors-normes »), mais les y associer en instaurant de réels échanges.

L’information - mutuelle - en résultant est porteuse de sens, donne à comprendre.

Le contentieux, synonyme d'un retard s’échelonnant sur plusieurs années, peut ainsi être évité, ce qui n’a pas été le cas pour la Tour Occitanie.

Et s’il en va différemment, que la contestation soit légitime ou partisane, justifiée ou excessive, la validité du projet sera en toute hypothèse contrôlée par la justice, impartiale et indépendante, sur la base de règles d’urbanismes édictées par des responsables politiques élus démocratiquement…, comme l’illustre l’Occitanie Tower.

Les juges ont tranché : le droit a été respecté et ce projet saisissant qui s’apprête à se concrétiser, à s’élever dans le ciel toulousain; va donc modifier substantiellement la Ville rose, en véhiculer une image nouvelle.

Laquelle réjouira immédiatement les plus férus de modernisme qui verront dans cette tour un véritable emblème iconique.

Elle en laissera circonspect d’autres, au moins le temps de s’y habituer et potentiellement in fine de l’apprécier ; le temps fait en effet ici en général son œuvre comme en atteste, assez souvent, la perception des habitants des villes ayant vu s’ériger un IGH similaire à celui de TOULOUSE (voir notre point VII supra).

Et, à l'inverse, ce gratte-ciel continuera d’alarmer ses plus irréductibles opposants, fondamentalement animés par une inquiétude : le réchauffement climatique, qui les conduit à alerter sur les actions humaines à mener (ou à éviter, voire à combattre) afin de lutter au mieux contre ses dangers immédiats et ceux plus lointains, dans l'intérêt des générations futures.

Aussi, pour l’avenir, un dialogue collectif le plus en amont possible d’un projet urbain de ce type, entre l’ensemble des intervenants responsables (politiques, économiques, sociaux, experts du bâtiment, de l’environnement, etc.) et des citoyens immédiatement concernés, ne peut être que source d’un processus décisionnel vertueux, pragmatique et transparent, adapté et constructif, cohérent et légitime, donc d’une décision éclairée et partagée.

La cohésion sociale dans un environnement protégé, sécure pour le vivant, respectueux de l’identité toulousaine, de son patrimoine et de sa culture, tout en étant résolument tourné vers l’avenir, allant de l’avant, est à ce prix.

Via cette approche intégrée du développement urbain, TOULOUSE pourra de facto aborder la question de la verticalité non comme une exception isolée et imposée, mais comme une normalité encadrée de/pour son urbanité future, une alternative désirable.

Eric MASSAT - Direction de Domicilium

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Eric MASSAT, chasseur immobilier DOMICILIUM à toulouse

Eric MASSAT - Direction de Domicilium

Docteur en Droit, Expert du marché immobilier.

Fondateur et co-gérant de Domicilium. Depuis 2007 société pionnière et leader de la chasse immobilière en Haute-Garonne et Occitanie.

Ancien Avocat au barreau de Toulouse, ancien
Enseignant et Chercheur à UT1 (Université Toulouse Capitole) et à l’IEP de Toulouse.
Depuis 1993 au centre de la vie économique, sociale et culturelle toulousaine.

Publié le dimanche 01 juin 2025