Métro toulousain et future Ligne C. Investisseur immobilier, prenez un ticket !

Quatrième ville de France, plus grande agglomération d’Occitanie et des régions limitrophes, TOULOUSE est bien sûr dotée d’un métro.

Ce transport en commun est constitué pour l’instant d’une ligne A et d’une ligne B, soit 37 stations.

D’une longueur totale de 28,2 km en cumulant les voies, ce métro permet de fluidifier les déplacements (malgré tout complexes tant le bassin d’emploi toulousain génère un trafic économique et social dense), de rendre plus aisée la circulation dans la ville puisque ce sont environ, et en moyenne annuelle, 460 000 passagers par jour qui empruntent les deux lignes actuelles.

Couplées à une ligne de tramway, à cent trois lignes de bus traditionnels, à onze lignes Linéo, à quatre TAD (transport à la demande), à quarante et une lignes scolaires, à une navette centre-ville, une navette aéroport (TOULOUSE-BLAGNAC), à une navette cimetière, à un téléphérique baptisé Téléo (nous y consacrerons prochainement un billet spécial), ces deux lignes, majoritairement souterraines, permettent un fin maillage de la capitale Occitane.

Fer de lance de ce réseau citadin, le métro toulousain pris en charge par Tisséo - acteur central de la mobilité durable dans l’agglomération de TOULOUSE et sa périphérie - a ainsi modifié le paysage urbain, a désenclavé différents quartiers parfois éloignés du centre-ville (la Ville rose ne se caractérise pas par sa hauteur, mais par son étendue sur 118,3 km²… 105,4 km² pour PARIS !), a permis d’améliorer le quotidien de ses 505 000 habitants environ intra-muros, quand ce n’est pas les près de 1 331 000 de l’aire urbaine toulousaine, tout comme il a rendu possible l’émergence de « nouveaux » quartiers (tel Borderouge Nord) - a minima fortement contribué à leur éclosion - ou le remodelage et dynamisme de certains secteurs urbains, en général les plus excentrés du cœur de ville.

Grace à ce mode de transport en commun simple et rapide, confortable de fait, garanti sans embouteillage, fiable, assurant ponctualité pour les rendez-vous, adapté à tout public, y compris aux personnes à mobilité réduite, se déplaçant en fauteuil roulant, qui plus est relativement économique (en toute hypothèse moins couteux que les déplacements en voiture, d’autant plus que Tisséo propose plusieurs formules en fonction des usagers concernés - étudiant ou scolaire, boursier, famille nombreuse, groupe, demandeur d’emploi, professionnel, retraité, sénior, demandeur d’asile, personne en situation de handicap, bénéficiaire de la protection temporaire, bénéficiaire de l’AME - et des tarifs dégressifs selon les choix opérés : 1, 2 ou 10 déplacements, sur une journée ou trois jours, avec une carte d’abonnement à la semaine, mensuelle, à l’année, etc. Pour en savoir plus sur cette gamme tarifaire - Titres sur ticket rechargeable ou avec carte Pastel -, vous pouvez cliquer sur : Les différents tarifs du métro toulousain) et offrant une grande amplitude horaire (de 5 H 15 à minuit du dimanche au mercredi et de 5 H 15 à 3 H du jeudi au samedi), la ville s’est encore étendue, a généré de nouvelles constructions, des lieux de vie offrant un parc immobilier plus moderne.

Globalement, lissé sur plusieurs années, les impacts immobiliers ont été significatifs que ce soit en termes d’attrait et donc de prix au m2 en résultant ou tout simplement d’opportunité pour se loger dans un marché immobilier toulousain de façon générale toujours plus tendu, marqué par une offre d’appartements et de maisons insuffisante par rapport à la demande.

A cet égard, la ligne C à venir va encore modifier la donne, susciter de nouveaux projets immobiliers, d’achat comme de vente.

Grace à elle, l’attrait de la « Cité des violettes » ne sera en effet que plus grand pour tout un panel d’acheteurs :

• Les toulousaines et toulousains déjà résidents. Propriétaires ou locataires, certaines/certains auront à cœur de profiter de cette ligne C pour déménager, trouver un logement plus adapté à leurs besoins en raison même de la présence de ce nouveau moyen de transport ou, tout simplement, seront avec elle incités à changer de cadre de vie, à se renouveler, à envisager un autre quotidien.
• Les nouveaux arrivants en quête d’une résidence principale : 

-  qu’il s’agisse, professionnellement, de salariés ou de fonctionnaires devant ou voulant être mutés, ou encore d’entrepreneurs, de commerçants, d’artisans ou de professions libérales ayant décidé de s’installer dans une grande agglomération.  
-  qu’il s’agisse également de retour d’expat sur le territoire français ou bien de retraités attirés par le sud-ouest, son climat et son art de vivre, couplés aux commodités d’une vaste et riche cité offrant tous les services importants : culturels et événementiels, médicaux, associatifs, sportifs, etc.

• Les investisseurs soucieux de minimiser les risques financiers en choisissant une ville universitaire de renom où la difficulté de dénicher un studio, un T1 ou un T2 - voire un T3, T4 ou T5 pour de la colocation - est proportionnelle à l’augmentation constante des étudiants cherchant à s’y loger, donc un ratio qui leur est largement favorable. Une agglomération porteuse où les aléas éventuels du marché immobilier, de la conjoncture économique et politique, sont moins impactant en termes de rentabilité, de faciliter à louer, de revente éventuelle du bien, etc. qu’avec une acquisition immobilière dans une zone urbaine moins dynamique. Constat se vérifiant d’un point de vue strictement patrimonial : l’investissement opéré s’y avère pérenne. Certes plus couteux au départ, il est in fine bien plus sécure et à forte valeur ajouté dans la durée qu’un placement dans la pierre ciblant des bourgs de petites ou moyennes dimensions, plus attractifs initialement niveau prix au m2 mais bien moins appropriés sur un temps long… qui correspond fondamentalement - doit correspondre - à celui d’un investisseur immobilier.

Pour la première catégorie d’acquéreurs, faire connaissance avec la ville par le prisme de son métro actuel, du moyen le plus performant de s’y déplacer - avec le vélo dans le centre-ville et le péricentre selon les distances à parcourir (voir à ce sujet et sur ce mode de déplacement doux complémentaire au métro notre billet : La Ville rose à bicyclette grâce à Vélo Toulouse. Cycliste et chasseur immobilier à la fois... pour la bonne cause !) - et donc d’y vivre au quotidien, s’avèrent important. S’y projeter avec la future ligne C ne peut qu’être attrayant.Pour les secondes et troisièmes catégories d’acquéreurs, connaître cette ligne C à venir, son tracés et les enjeux immobiliers en découlant, est stratégiquement pertinent. 

Alors, commençons par le début… et en voiture, enfin en métro ! 

TOULOUSE et la ligne A du Métro.

Utilisant la technologie du VAL (véhicule automatique léger sur pneumatiques), la ligne A du métro relie Basso Cambo au Nord-Est de TOULOUSE à Balma-Gramont au Sud-Ouest en 22 minutes environ pour parcourir les 12,5 km séparant ces deux extrémités.

Elle a été inaugurée le 26 juin 1993 après cinq ans de travaux « pharaoniques » et permet alors de se rendre du premier quartier cité à celui de Jolimont. 

10 ans plus tard elle est prolongée jusqu’à la station Balma-Gramont.

Les 18 stations composant cette première ligne de métro à TOULOUSE sont :

Basso Cambo 
Bellefontaine 
Reynerie 
Mirail - Université 
Bagatelle 
Mermoz 
Fontaine Lestang 
Arènes 
Patte d’Oie 
Saint-Cyprien - République 
Esquirol 
Capitole 
Jean-Jaurès 
Marengo - SNCF 
Jolimont 
Roseraie 
Argoulets 
Balma - Gramont 

Principalement souterraine, cette ligne A est aérienne sur de modestes tronçons : arrivée au terminus de Basso-Cambo, de courtes sections entre les stations Mirail-Université et Bagatelle, puis entre les stations Jolimont et Roseraie, enfin entre la station Argoulets et le terminus de Balma-Gramont.

Les rames circulant à 35km/h en moyenne, ponctuées de quelques secondes d’arrêt à chacune des 18 stations, 22 minutes environ sont nécessaires pour parcourir les 12,5 km séparant les deux extrémités.

Enfin, l’actuelle station Marengo - SNCF sera rebaptisé Matabiau Gare avec la future ligne C (voir infra).

La ligne A du métro en image.

Basso Cambo :

Bellefontaine :

Reynerie :

Mirail - Université :

Bagatelle :

Mermoz :

Fontaine Lestang :

Arènes :

Patte d’Oie :

Saint-Cyprien - République :

Esquirol :

Capitole :

Jean-Jaurès :

Marengo - SNCF :

Jolimont :

Roseraie :

Argoulets :

Balma - Gramont :

TOULOUSE et la ligne B du Métro.

Cette seconde ligne du métro toulousain est inaugurée le 30 juin 2007 sur la base d’un modèle similaire à la ligne A : technologie du VAL identique, automatisée, sans conducteur, avec des quais sécurisés.

Elle permet de relier l’agglomération de RAMONVILLE-SAINT-AGNE, au sud de TOULOUSE, au quartier Borderouge situé au Nord de la Ville rose.

Entièrement souterraine pour ses 20 stations (dont la station Jean-Jaures commune avec la ligne A ; se reporter infra), avec une vitesse de croisière identique aux rames de la ligne A, le temps de parcours est de 27 minutes pour faire la jonction entre les deux stations terminus séparées de 15,7 km.

Les 20 étapes de cette ligne B - qui deviendront 22 en 2028 (voir ci-après) - sont :

Borderouge 
Trois Cocus 
La Vache 
Barrière-de-Paris 
Minimes - Claude Nougaro 
Canal du Midi 
Compans-Caffarelli 
Jeanne-d’Arc 
Jean-Jaurès 
François Verdier 
Carmes 
Palais de Justice 
Saint-Michel - Marcel Langer 
Empalot 
Saint-Agne - SNCF 
Saouzelong 
Rangueil 
Faculté de Pharmacie 
Université Paul Sabatier 
Ramonville-Saint-Agne 

Une particularité méconnue de beaucoup d’usagers et de toulousains en général : cette ligne est dotée d’une station fantôme !

Il s’agit de la station Niel qui n’a pas vu le jour pour le public comme envisagé au départ.

Fantomatique certes…, mais il est toutefois possible d’en apercevoir furtivement la trace, les ébauches de quais protégés par un grillage, en regardant avec célérité le « paysage » nocturne souterrain entre les stations Empalot et Saint-Agne.



En revanche, avec l’arrivée de la ligne C (voir infra) et sa jonction à la ligne B, cette dernière va être prolongée via la création de deux stations : Parc du Canal (juste après la station Ramonville) et en suivant Labège Madron.

Cette station de la future ligne C et donc de l’actuelle ligne B deviendra le nouveau terminus de celle-ci.

TOULOUSE étant la capitale de l’Occitanie, sur cette ligne B, comme pour son homologue de la ligne A, les messages d’annonce des différents arrêts sont diffusés en français et en… langue d’Oc.

Ces deux lignes se croisent à la station Jean-Jaures qui de fait est, pour l’instant, l’épicentre du réseau de transport public undergound toulousain.

La ligne B du métro en image.

Borderouge :

Trois Cocus :

La Vache : 

Barrière-de-Paris :

Minimes - Claude Nougaro :

Canal du Midi :

Compans-Caffarelli :

Jeanne-d’Arc :

Jean-Jaurès :

François Verdier : 

Carmes :

Palais de Justice :

Saint-Michel - Marcel Langer :

Empalot :    

Saint-Agne - SNCF :

Saouzelong :

Rangueil :

Faculté de Pharmacie :

Université Paul Sabatier :

Ramonville-Saint-Agne :

Fort du succès considérable de ces deux lignes de métro totalement adoptées par les habitants, la municipalité et plus généralement les différents acteurs politiques locaux ont décidé de doter TOULOUSE d’une troisième ligne de métro.

Un succès rimant avec une série de nécessités :

• celle ininterrompue de désengorger la ville toujours en croissance, 
• permettre d’y circuler dans des temps raisonnables, en particulier aux heures de pointes où les « bouchons » sont légions au grand dam des travailleurs, 
• d’accroitre à cet égard la flexibilité pour se déplacer tout en réduisant davantage encore la dépendance à la voiture, 
• de lutter aussi se faisant contre la pollution de l’air, les émissions de gaz à effet de serre, dont celles de CO², et plus globalement combattre le réchauffement climatique, 
• de favoriser des relations aisées entre quartiers jusque-là géographiquement éloignées,
• d’amplifier les échanges économiques, culturels, sportifs et associatifs, 
• de proposer un maillage urbain plus complet et solidaire.

TOULOUSE et la future Ligne C du Métro… à horizon 2028.

La ligne C verra le jour en principe vers la fin de l’année 2028, soit 12 ans après les premières étapes de concertation, la soumission du projet au débat public lors du dernier trimestre 2016.

Cette fois encore le chantier est colossal, mais il a débuté fin 2022 et avance !

Le Génie civil et les tunneliers sont ainsi à pied d’œuvre pour réaliser un ouvrage respectueux de l’environnement - il vise le label écologique HQE (Haute Qualité Environnementale), se veut une réponse effective aux objectifs de la transition écologique et énergétique du territoire - qui va offrir, grâce à 27 km de voies, une nouvelle solution de mobilité pérenne à des dizaines de milliers de passagers journaliers. 

In fine, en 37 minutes environ seulement, ils pourront en effet avec ce troisième axe relier la ville de COLOMIERS à l’Ouest à celles de LABEGE et RAMONVILLE-SAINT-AGNE au Sud-Est, en ayant bien sûr préalablement traverser TOULOUSE, ainsi que la commune de BLAGNAC au Nord-Ouest.

A la faveur des lignes A et B auxquelles elle se greffe, cette ligne C va ainsi rendre possible un enchainement de déplacements sur toute la métropole, un rayonnement de dessertes stratégiques améliorant fondamentalement le cadre de vie des Toulousains.

Matériellement cette nouvelle ligne C sera composée de 27 rames de deux voitures reliées entre-elles par un accordéon - dites rames « boa » - qui permettra aux voyageurs d’aller de l’une à l’autre si besoin (SANTIAGO du Chili, BUENOS AIRES, BARCELONE, SHANGAI, ISTAMBUL, SAO PAULO, VARSOVIE, SINGAPOUR pour citer des métropoles géantes sont dotées de ce modèle performant fabriqué par la multinationale française Alstom).

Des rames plus modernes et spacieuses que celles des lignes A et B actuellement en service : 2,70m de large et de hauteur pour une rame de la ligne C contre 2m et 2,30m pour celle de la ligne A ou B, accessibilité intégrale avec six portes d’accès de 1,50m de large, deux places PMR assises, six places prioritaires, climatisation, etc.

Voici les noms des 21 stations que va desservir cette ligne de métro toulousaine aux allures futuristes : 

Colomiers Gare 

Fontaine Lumineuse 

Saint-Martin du Touch 

Blagnac 

Sept Deniers - Stade Toulousain :

Ponts-Jumeaux 

Fondeyre : 

La Vache 

Lycée Toulouse Lautrec 

Raisin : 

Bonnefoy :

Matabiau Gare : 

François Verdier (travaux sur cette station impliquant le déplacement du Monument aux Morts) : 

Côte Pavée :  

Limayrac - Cité de l’Espace 

Ormeau 

Montaudran Gare 

Aerospace Campus

Labège Madron 

Diagora 

Labège Gare 

Outre la ligne de Tramway T1 avec qui une jonction sera faite à la station Blagnac, cette ligne C croisera la ligne A à la station Matabiau et la ligne B aux actuelles stations La Vache et François Verdier ainsi qu’à la future station Labège Madron (car la ligne B sera prolongée jusqu’à cette station, devenant alors son terminus ; pour se faire la construction du plus long viaduc de TOULOUSE - plus de 2km - a été achevée en mars dernier afin de permettre la connexion entre les deux lignes avec, du reste, une ouverture de ce nouveau tronçon de 2,7km dès 2027, reliant donc alors TOULOUSE à LABEGES au niveau de son centre commercial).

Ces stations deviendront de facto très importantes au niveau du trafic avec des répercussions, entre autres, sur le logement local.

L’impact de la ligne C pour les localités et les quartiers concernés, ainsi que ceux déjà desservis par les lignes A ou B qui vont également en bénéficier directement, va être en effet significatif en termes d’immobilier.

Les conséquences immobilières de l’arrivée de la ligne C du métro à TOULOUSE.

De façon générale, une fois la ligne C ouverte (et même quelques mois avant tant une forte communication aura été faite autour de cet événement majeur), les marchés immobiliers sectorisés concernés connaitront une :

Hausse des prix immobiliers dans le périmètre plus ou moins immédiat de la majorité des stations nouvellement créées. 

Cela se vérifie systématiquement, quelle que soit la ville concernée. TOULOUSE l’a connu avec la ligne A, puis la ligne B. 

Elle n’échappera pas à cette « règle » avec la ligne C. 

La proximité d’une station de métro étant un atout prisé des propriétaires, l’augmentation du prix au mètre carré sera le corolaire inexorable d’une demande croissante des acheteurs, a fortiori dans les zones urbaines qui étaient déjà tendues, courues par les acquéreurs, avant même la perspective d’une ligne de métro qui ne fera que renforcer cette tension entre l’offre et la demande, l’inadéquation entre les deux.

Si l’on s’en tient aux noms des stations, tel sera le cas en particulier de Blagnac, Bonnefoy et Côte Pavée.

Pour cette dernière station, localisée sur l’avenue Jean Rieux au niveau de la rue Pradal et de la rue de Limayrac, l’engouement, et donc l’impact au niveau prix, sera très vraisemblablement significatif.

Les maisons avec jardin - assez vastes parfois et dotées d’une piscine - que l’on peut dégoter dans ce secteur sont en nombre par rapport à d’autres quartiers de TOULOUSE et ce cadre urbain résidentiel est de surcroit souvent recherché par des familles souhaitant scolariser leurs enfants dans des établissements privés connus.

De fait, déjà côté alors même que son « seul » défaut majeur (pour une zone citadine excentrée de l’hyper centre-ville) est d’être mal desservi par un transport public rapide - écueil accentué par le fait qu’il convient de gravir une côte (d’où le nom du quartier) pour y accéder - ce reproche n’aura plus lieu d’être !

Pour les quartiers historiques de la ville qui étaient déjà concernés par des prix parmi les plus hauts - expliqués, a minima confortés, entre autres par la proximité parfois de la ligne A ou B du métro - la valeur des biens immobiliers n’en sera que consolidée… et l’accession rendue toujours plus difficile.

Au premier rang de ceux-là : les logements situés aux encablures de François Verdier.

Pour les quartiers plus « éloignés » du centre, mais néanmoins relativement proches de celui-ci, associés fondamentalement dans l’esprit des toulousaines et des toulousains à la ville et/ou offrant aux portes de celle-ci une vie de quartier convoitée figure dans le premier cas Raisins et Pont-Jumeaux et dans le second cas Sept Deniers - Stade Toulousain (la future bouche du métro se trouvera à moins de 150 mètres de l’entrée du stade de rugby Ernest-Wallon, temple des « Rouges et Noirs »).

Là aussi, les prix immobiliers iront à la hausse pour les appartements et les maisons implantés relativement près de ces stations de métro.

S’agissant des secteurs plus périphériques ou simplement un peu moins prisés jusqu'ici (souvent en raison d’une forme d’éloignement, d’une desserte des transports publics insuffisante), ils bénéficieront - même si c’est parfois à moyens termes - d’une valorisation en attirant inévitablement de nouveaux résidents et/ou en incitant ceux déjà installés à y rester ; limitant par voie de conséquence l’offre, rendant les projets d’acquisition plus complexes.

Toujours en s’en tenant à l’appellation des stations, il en ira ainsi de Fontaine Lumineuse et Saint-Martin du Touch au Nord-Ouest et de Limayrac - Cité de l’Espace, Ormeau et Montaudran Gare au Sud-Est ; dernier secteur qui poursuit du reste sa forte croissance, notamment dans le prolongement de la Piste des Géants autour de la désormais emblématique Halle de la Machine.

Ce constat se vérifiera encore plus dans les quartiers qui n’étaient pas jusqu’ici spécialement pourvus au niveau habitat.

Le métro y suscitera l’intérêt, en cascade :

• d’aménageurs fonciers, de promoteurs ou lotisseurs qui essaieront d’acquérir des parcelles de terrains occupées par exemple par des entrepôts, parfois des bâtiments industriels désormais non opérants (l’intérêt de ces professionnels, en quête d’espaces constructibles pertinents, se vérifie d’ores et déjà),

• de propriétaires ou de locataires en quête de programmes neufs, de constructions modernes efficientes d’un point de vue thermique, offrant et cumulant le plus souvent des prestations recherchées : ascenseur, terrasse, parking, box ou garage, etc.

Tel devrait être le cas au Nord de la ville du quartier Fondeyre et de ses alentours à 10 ou 15 minutes environ à la ronde.

Outre les avantages quotidiens directs au profit des propriétaires qui occuperont un bien immobilier proche du métro, la hausse des prix trouvera également une explication par l’intérêt des investisseurs pour les marchés précités rendus aussi plus attrayants pour eux.

Attractivité accrue pour les investisseurs.

La ligne C va stimuler l’intérêt des investisseurs pour TOULOUSE en général (comme c’est déjà le cas… bassin d’emploi dynamique, pôle aéronautique leader en Europe et ville universitaire renommée mondialement obligent) et, bien sûr, tout particulièrement s’agissant des quartiers en bénéficiant au premier chef.

Alors que jusqu’ici ces derniers n’étaient pas forcément regardés comme prioritaire pour un investissement, voire même pas du tout retenus pour un placement dans la pierre car jugés trop excentrés et mal desservis, les investisseurs y verront l’opportunité de réaliser des plus-values à moyens et longs termes, la possibilité d’accéder à des appartements à des tarifs encore raisonnables s’ils s’y prennent suffisamment tôt.

Ils vont donc légitimement espérer des rentabilités supérieures à celles pouvant être obtenues en hyper centre-ville. 

Il en ira d’autant plus ainsi que ce sont les jeunes actifs, outre les étudiants, qui pourront être ciblés autour de pôles d’activités industriels ou tertiaires d’excellence, primordiaux pour l’économie toulousaine.

Les stations concernées par ces zones industrielles ou commerciales, ces pôles d’activités tertiaires, seront essentiellement : Colomiers Gare, Fontaine Lumineuse, Saint-Martin du Touch, Blagnac et Fondeyre au Nord-Ouest de TOULOUSE et Montaudran Gare, Aerospace Campus, Labège Madron, Diagora et Labège Gare au Sud-Est de l’agglomération toulousaine.

Or, c’est là un gigantesque bassin d’emploi qui va profiter de la ligne C avec :

• l’aéroport international TOULOUSE-BLAGNAC et les entreprises leaders de l’industrie aéronautique et spatiale autour des groupes et sociétés : Airbus Services, Aerospace Valley, Aerospace Goodrich Aerospace Europe, Air France Industries KLM, Engineering, Airbus Campus, Airbus Defence and Space, Airbus Periport, 3D Aerospace, 6Mouv, Actemium Maintenance Toulouse, Ads Toulouse Sarl, Aerosoft France, ALA France, Alten, Altitude, Aerospace France, Arts Solution Sarl, Ascendance Flight Technologies, Atalian Aéronautique Toulouse, Athos Aéronautique, ATR, Auriga, Blue Spirit Aero, Syrlinks, Capgemini, Dedienne Aerospace, CNES, Collins Aerospace, Copernic, Daher-Socata, Derichebourg aeronautics services, Diehl Aviation, Laupheim GmbH, Erma Electronique, Exail Aero, Exospares, Figeac Aero Blagnac, France Aerotech, France Aviation Civiles Services, Goodrich Aerospace Europe, Groupe ADF-Latesys, Groupe Aertec, Honeywell Aerospace, Latécoère Interconnexion, Mazeres Aero, Medes, Newspace Factory, Pangea, Aerospace, Relance Aerospace Solutions, Safran, Satys, Sky Aeroservices, Sogeclair Aerospace, St Composites, Tecalemit Aerospace Toulouse, Testia, Thalès, Tidav, Trad, U-Space, Uuds Aerospace, Vartan Product Support France, Viraj H2, etc. 
• le vaste centre commercial de LABEGE constitué de plus de 100 boutiques et restaurants, les multiples concessionnaires automobiles autour de Labège Innopole, etc., 

Les lieux de vie gravitant autour des stations Sept Deniers - Stade Toulousain, Ponts-Jumeaux, Limayrac - Cité de l’Espace et Ormeau seront également concernés bien qu’étant plus éloignés des sites professionnels sus-évoqués… mais en revanche plus proches des commodités, des agréments et atouts en général de la ville ; COLOMIERS et BLAGNAC mis à part car cumulant les deux centres d’intérêts précités tout au moins dans la partie de ces deux villes « voisines » du futur métro.

Étant entendu ici que la station Matabiau Gare constituera probablement autour de la gare ferroviaire SNCF un véritable point nodal, l’épicentre du réseau, de par son ancrage au cœur de la ville, en raison du nombre de voyageurs concernés par cette station où se croiseront la ligne A et la ligne C, le tout accentué par la perspective de l’arrivée dans la Ville rose de la LGV en provenance de BORDEAUX, en principe à horizon 2032 (les travaux étant sur les rails… depuis mai 2024).

Du reste, avec les stations voisines Bonnefoy et Raisins c’est d’ores et déjà tout ce pan de la ville qui se transforme via l’apparition de nouvelles constructions.

En l’occurrence des ensembles immobiliers dédiés à l’habitat (la mairie de TOULOUSE à en ce sens préempté plusieurs fonciers et surtout exproprié des propriétaires afin de récupérer de vieux édifices désormais démolis, comme le long de l’avenue de Lyon et du boulevard Pierre Semard par exemple), mais aussi des immeubles de bureaux, des locaux tertiaires flambant neufs, propices à l’implantation d’entreprises, de sociétés en quête de programmes immobiliers consacrés à leurs activités professionnelles ou commerciales spécifiques, sources conséquemment de possibles investissements ambitieux.

Et parfois des constructions mixant logements et bureaux comme le sera, juste à côté de la gare, dans le cadre de la refonte générale du quartier (aménagement du « Grand Matabiau quais d’Oc » construit pour accueillir la LGV PARIS-BORDEAUX-TOULOUSE), la Tour Occitanie de 40 étages, improbable gratte-ciel dans le paysage de la Ville rose (sur cette Occitanie Tower qui culminera à 153,50 mètres, devenant ainsi le plus haut immeuble de la Région, interrogeant sur l’urbanité à TOULOUSE, voir notre billet : La Tour Occitanie : anachronisme immobilier… désirable, symbole urbain d’une ville en quête de verticalité.).  

De façon générale, avec la typologie de locataires concernés que sont les actifs entrés dans le monde du travail, les investisseurs aguerris pourront diversifier leur parc immobilier et leur source de revenus en visant des appartements (voire des maisons) plus grands.

A savoir des T3 à T6 plutôt que les traditionnels studios, T1 ou T2 proposés aux étudiants ; des biens destinés à des couples et familles en devenir ou affectés à de la colocation pour des salariés débutant leur carrière ou encore étrangers qui ont tendance assez fréquemment à se regrouper, parfois par nationalités, afin de se sentir moins isolés.

L’investisseur évoqué jusqu’ici est celui investissant, classiquement, dans des biens à usage d’habitation ; qu’il s’agisse d’un investisseur occasionnel raisonnant de manière sécure en « bon père de famille » ou celui vivant de ses rentes immobilières, détenteurs à cet effet de plusieurs produits, habitués à des placements immobiliers.

Mais à ceux-là s’ajoutent ou se greffent (pour ce qui du second) l’investisseur recherchant la plus grande rentabilité possible et qui, se faisant, s’oriente vers l’achat de locaux professionnels ou de locaux commerciaux.

Le risque pris, la mise de départ (souvent plus élevée pour les emplacements dit n°1 ou à défaut numéro 1 bis, c’est-à-dire les plus onéreux, mais en contrepartie les plus « juteux » financièrement, les plus rentables dans la durée) ou encore la gestion des biens acquis ne sont pas les mêmes.

Les revenus fonciers obtenus non plus… puisque supérieurs, parfois même largement supérieurs : une rentabilité avoisinant les 10% est en effet ici concevable ; ce qui n’est pas envisageable avec de la location d’appartements ou de maisons.

Or, certains quartiers desservis par la future ligne C, en l’occurrence ceux - précités - localisés autour des stations situées à COLOMIERS et BLAGNAC, puis autour de la gare Matabiau et enfin celle de LABEGE, vont être pourvoyeurs de locaux propres aux activités de bureaux, de coworking, de commerces en tous genres, de restaurations, etc., modifiant aussi à ce titre le paysage urbain (voir ci-après).

Les investisseurs privés chevronnés, quand ce n’est pas des foncières à l’assise financière imposante et/ou même des investisseurs institutionnels en capacité d’acquérir plusieurs immeubles entiers, vont attentivement analyser les opportunités… qui n’auraient jamais vu le jour sans la ligne C du métro.

Corolaire de son attractivité, cette nouvelle ligne va contribuer à modifier le paysage urbain toulousain, notamment en étant à l’origine de nouveaux programmes immobiliers.

Création de logements et modification du paysage urbain.

La demande de logements étant accrue dans des quartiers où elle demeurait jusqu’ici raisonnable, voire dans des zones plus ou moins dépourvues d’habitations, la ligne C va générer de nouvelles promotions immobilières.

C’est ainsi environ 30 000 logements qui vont être construits le long de son tracé d’ici 2035.

Le développement de ce parc immobilier neuf vendu le plus souvent sur plan, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), constitué d’appartements aux normes les plus récentes dans des copropriétés innovantes réalisées par des promoteurs et de maisons tout aussi écologiques conçues par des lotisseurs, permettra donc de combler quelque peu le manque de logements que connait TOULOUSE, à l’instar de la majorité des grandes agglomérations françaises.

Concomitamment, cette construction de biens immobiliers va être à l’origine :

• d’infrastructures permettant de les relier aisément au métro : couloirs de circulation dédiés aux bus, pistes cyclables, nouvelles voies publiques parfois, etc., 
• de création de services (d’origine publique et privée) et de commerces (alimentaires, vestimentaires, de produits technologiques, etc.) dans certaines parties des quartiers concernés ; à cet égard, les aménageurs fonciers spécialisés dans la conception de bureaux ou de centre commerciaux vont aussi se positionner sur du foncier adapté à ce type de projets - ce qui du reste est déjà le cas par endroit, comme au niveau et entre les stations Matabiau Gare et Raisin par exemple (voir supra) - assurés que des investisseurs accoutumés à l’immobilier professionnel ou d’entreprise s’en porteront acquéreurs,
• d’aménagement d’espaces verts : la biodiversité, la protection et même le déploiement de la nature en ville font en effet partie des impératifs de développement durable au centre du projet de la ligne C, plus généralement d’un cadre politique et juridique environnemental imposé en matière d’urbanisme par la loi climat et résilience du 22 août 2021 (loi n°2021-1104 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets) et précisé par loi ZAN du 20 juillet 2023 (loi n°2023-630 visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l'artificialisation des sols et à renforcer l'accompagnement des élus locaux) faisant de la sobriété foncière et du renouvellement urbain - plutôt que son étalement - des objectifs ambitieux dans lesquels s’inscrit parfaitement à TOULOUSE la future ligne de métro,
• de chantiers pour des lieux culturels et l’implantation de terrains de sports constitutifs dans les deux cas d’épanouissement et de bien-être pour les habitants.

Au final, c’est le paysage urbain qui sera modifié… et pas seulement souterrain donc !

Cela d’autant plus qu’outre la création à proprement parler sus-évoquée d’un nouvel habitat et des ouvrages l’accompagnant, c’est une rénovation et revalorisation d’une partie de certains quartiers que va engendrer la future ligne de métro.

Comme cela a été le cas pour la ligne A et la ligne B, la ligne C va encourager des propriétaires à améliorer leur foncier, ne serait-ce que pour mieux le louer s’agissant des investisseurs, pourvoir lutter avec la concurrence du neuf précitée ou le vendre s’agissant des particuliers enclins à déménager.

Soit qu’ils déménagent (sur cette thématique, voir notre billet : Déménager, c’est avant tout s’organiser. Nos astuces et conseils pratiques pour un déménagement serein !) par obligation professionnelle, soit en raison d’un départ à la retraite et le choix d’un nouvel horizon, soit parce que la famille s’agrandit - ou, à l’inverse, se réduit après le départ des enfants -, soit qu’ils quittent leur logement par pure stratégie économique espérant pouvoir profiter de l’aubaine du métro, source d’une plus-value potentiellement substantielle et non-imposée (la mutation d’une résidence principale étant exonérée de l’impôt sur la plus-value immobilière).

Cette nouvelle ligne de métro va aussi inciter les élus locaux à dynamiser certains secteurs vieillissants afin de les rendre plus modernes, accueillants et vivants.

La transformation ne sera pas ici radicale, contrairement aux sorties de terre ex nihilo de logements, mais le paysage urbain in genere n’en sera lui, néanmoins, que plus modifié.

Tendance à une mixité plus grande des populations, à une diversification majorée des profils de résidents.

La ligne C va rendre certains quartiers situés au péricentre de TOULOUSE, quand ce n’est pas dans sa périphérie immédiate, plus accessibles, lesquels de surcroit vont voir leur environnement général évoluer de façon positive.

Conséquemment, des équilibres nouveaux vont progressivement s’instaurer entre des secteurs géographiques jusqu’ici restés largement cloisonnés, étanches les uns aux autres.

Des personnes logées dans des appartements quelque peu énergivores ou des maisons vieillottes assorties d’un mauvais DPE, habitants des biens immobiliers à rafraichir ou a fortiori à rénover, de quartiers anciens du centre toulousain pourront envisager de déménager afin de s'installer dans des secteurs plus excentrés, mais modernisés.

Une nouvelle vie pour eux en perspective au sein de résidences neuves rendue possible avec l’arrivée de la ligne C du métro alors fraîchement créée.

Il en ira d’autant plus ainsi que les promoteurs à l’origine de ces nouveaux édifices se seront vus - se voient dès à présent - imposer par le Plan local d’urbanisme intercommunal et habitat de Toulouse Métropole (PLUi-H) un nombre obligatoire de logements sociaux.

Ce qui engendre et engendrera par la même une dynamique inclusive, un mixage social inévitable.

Ces résultats bénéfiques pour les habitants concernés vont se matérialiser aussi par le rapprochement de certains toulousains de leur lieu de travail, d’un des deux grands pôles d’activités économiques et industriels situés aux extrémités de la ligne C (voir supra). 

Ce transport en commun nouveau rendra en effet plus agréable leur quotidien, tout en leur permettant d’accéder aisément à l’hyper centre-ville - plus ou moins fréquemment ou occasionnellement selon leur mode de vie et aspirations - afin de profiter de ses avantages… sans en subir les inconvénients.

Au premier rang d’entre eux figure une pression immobilière démesurée pour beaucoup de foyers, un prix au m2 trop élevé que ce soit à l’achat ou à la location, impliquant de facto de réduire ses prétentions en termes de surfaces habitables et, souvent, d’être conduit à vivre dans des logements anciens, peu qualitatifs au niveau de l’isolation notamment.

Couplé à l’installation de personnes en mutation (les nouveaux arrivants à TOULOUSE sont chaque année supérieurs à ceux qui quittent l’agglomération) et à celle de locataires (jeunes actifs ou étudiants) ayant trouvé à mieux se loger suite aux acquisitions d’investisseurs ayant opté pour des quartiers remodelés et/ou revitalisés, désormais bien desservis par un transport public à la fiabilité absolue, ce mouvement de population toulousaine entrainera inéluctablement une diversification des profils de résidents dans les quartiers repensés par la venue du métro.

S’il transporte des passagers, le métro porte donc aussi en germe une forme de mixité sociale, et parfois culturelle ; pourvoyeur de nouvelles donnes économiques et résidentielles, il encourage une répartition plus équilibrée des populations.

Parfois décrié par des toulousains ni ayant pourtant jamais mis les pieds (à tort donc, sans aucuns arguments rationnels), tel est le cas du quartier Borderouge autour du parc de la Maourine qui est né quasi concomitamment (dans sa partie Nord à tout le moins) avec l’arrivée de la ligne B du métro.

Cet état de fait se vérifie aussi pleinement avec l’écoquartier de La Cartoucherie et ses Halles - lieu de vie, entre autres culturel, adossé au Zénith TOULOUSE Métropole - bénéficiaires de la ligne de Tramway T1.

Au regard de ces multiples conséquences immobilières à venir pris dans leur transversalité, pour ceux qui s’interrogent sur un projet immobilier futur, le moment de la réflexion devient actuel… avant même que la ligne C n’entre en service.

C’est en effet sur des temps longs et raisonnés que la constitution d’un patrimoine qualitatif s’opère, que des opportunités peuvent, le cas échéant, être saisies.

La ligne C du métro : une opportunité à saisir pour réaliser un bon projet immobilier… sous réserve d’avoir les clés !

Apprécier à sa juste valeur l’impact de la future ligne de métro toulousaine, envisager des perspectives pertinentes sur les micromarchés immobiliers associés à son trajet, avancer in concreto sereinement, implique une réelle expertise immobilière, couplée à une étroite connaissance du tissu économique local.

Un chasseur d’appartement aguerri, professionnellement implanté sur la place toulousaine depuis de nombreuses années, en maitrisant tous les ressorts, est - doit être - en mesure de répondre à ces exigences d’un service immobilier optimum et d’un savoir sur la ville complet permettant de satisfaire cette nécessité, ici, de prospective immobilière.

L’expérience de Domicilium Chasseur Immobilier.

La nature actuelle des quartiers concernés par la future ligne de métro, leur situation géographique, leur attractivité précise à ce jour, les prix qui y sont en ce moment pratiqués, etc. sont variables.

De fait, les projections à faire les concernant avec l’arrivée en 2028 de la ligne C, en fonction aussi de l’implantation exacte de la station dans ces quartiers, requièrent initialement de connaitre parfaitement les différents marchés scrutés, leurs caractéristiques et spécificités à l’instant T.

Tel est le cas de Domicilium.

De par son expertise et son expérience du terrain depuis 2007, notre société pionnière est en mesure d’accompagner tout acquéreur dans sa réflexion de la meilleure localisation possible en termes d’investissement, puis de chercher et trouver le logement adapté, conforme au caractère patrimonial souhaité et à la rentabilité escomptée.

Fin connaisseur de la ville, sachant exactement quels sont les différents prix immobiliers pratiqués et leurs évolutions selon les quartiers et la typologie des biens visés, ayant un réseau de partenaires qualifiés, bénéficiant d’un accès privilégié à des biens off-market (sur ce thème, notre billet permet de faire un point exhaustif : Le off-market immobilier : mythe ou réalité ? Fantasme ou opportunité ?), cachés au grand public, accessibles par des voies peu connues, souterraines (comme le métro !)  détenteur d’outils de recherche performants, autour d’une équipe soudée de chasseurs immobiliers compétitifs et proactifs, Domicilium est en mesure d’anticiper les mutations du marché, de prévoir les conséquences d’une évolution législative ou réglementaire en matière immobilière, fiscale ou écologique, tout comme les effets découlant de projets d’infrastructures d’envergures, de politiques urbanistiques significatives dans l’agglomération toulousaine.

Cette capacité d’initiative et d’anticipation joue de même s’agissant de la stratégie efficace à mettre en œuvre et des moyens déployés ensuite pour l’acquisition d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou encore d’un pied à terre toulousain.

Dès lors, qu’il s’agisse d’investir pour louer ou d’acquérir pour habiter, réfléchir dès aujourd’hui à un achat futur dans les secteurs géographiques qui bénéficieront de la ligne C (et de ses connexions étendues au réseau métropolitain déjà existant), ou bien prévoir de s’installer dès à présent dans l’un d’entre eux afin de se rapprocher, par exemple, de son lieu de travail ou d’un établissement scolaire pour ses enfants, a du sens, beaucoup de sens.

S’y atteler avant que l’engouement ne soit trop grand, que l’offre n’ait drastiquement diminuée - synonyme d’une augmentation des prix au m2 -, ne peut qu’être judicieux.

Dans un contexte de prospective immobilière « similaire », Domicilium a eu l’occasion de le faire pour nombre d’investisseurs en quête d’un placement pertinent avant l’arrivée de la ligne de Tramway T1 qui fut inaugurée fin 2010 (reliant TOULOUSE à BEAUZELLE en passant par BLAGNAC).

Les quartiers évoluant parfois assez lentement, n’étant pas forcément toujours connus (ou reconnus), surtout pour les plus excentrés, tel fut le cas aussi avec la ligne B ouverte en 2007.

Plusieurs clients venus vers nous à cette époque ont bénéficié du savoir-faire de notre équipe ; ce qui est encore vrai bien sûr aujourd’hui tant investir implique au départ d’envisager toutes les solutions par rapport à un budget donné.


Améliorer la qualité de vie au quotidien des toulousaines et des toulousains, tel pourrait être le slogan publicitaire de la troisième ligne de métro de la Ville rose… qui se concrétisera dans trois ans seulement.

Vous aider à vous installer ou investir à TOULOUSE, telle est la mission de Domicilium.

Non pas une promesse hypothétique, mais une réalité de ce jour, déjà vécue par une multitude d’acquéreurs ayant eu recours depuis près de vingt ans à nos conseils et à notre service immobilier sur-mesure.

Certains témoignages de clients en attestent, mais pour en savoir plus directement, se forger sa propre idée, rien de plus simple : contacter votre potentiel futur chasseur immobilier !

Un rendez-vous vous sera proposé, le plus adapté à votre emploi du temps.

Eric MASSAT - Direction de Domicilium