Le marché immobilier toulousain en 2025. Tendances et prix illustrés par des transactions de DOMICILIUM Chasseur Immobilier.

Alors que l’année 2024 fut marquée par des soubresauts et un ralentissement assez global du marché, sans pour autant connaître un effondrement (notre bilan de l’année 2024, au travers d’exemples de transactions réalisées via notre équipe de chasseurs immobiliers en témoigne : « Prix du marché immobilier à TOULOUSE. Bilan de l’année 2024 à l’aune d’exemples concrets de transactions immobilières réalisées par DOMICILIUM »), 2025 fut plus porteuse.

A défaut d’être dynamique, le marché immobilier toulousain a en effet connu un certain regain d’activité, encore sur la réserve certes, mais appréciable et précieux tant le contexte géopolitique international et la vie institutionnelle nationale, aussi troublés qu’instables, invitaient a priori à un tout autre scénario. 

Si la prudence et la frilosité liées notamment à l’instabilité gouvernementale (trois gouvernements en 12 mois : celui des Premiers ministres François BAYROU, Sébastien LECORNU et Sébastien LECORNU II alors qu’il y en avait déjà eu deux en 2024 avec le gouvernement de Gabriel ATTAL et celui de Michel BARNIER), à une inflation constante et à la fragilité de l’économie en général, n’ont pas loin sans faut disparu, tout comme l’inquiétude, souvent teintée de pessimisme, est demeurée prégnante en raison entre autres du réchauffement climatique, de la guerre en Europe, des tensions et conflits au Moyen-Orient ou du droit international mis à l’épreuve, et si, de fait, l’attentisme (corolaire de ces multiples facteurs ; réalité exposée dans notre étude de décembre 2024 précitée) a marqué les derniers mois, 2025 fut néanmoins un meilleur millésime que l’année dernière. 

Pour l’illustrer, décrypter ce faisant les dynamiques qui se sont produites - permettant aussi de la sorte de dégager des perspectives, d’appréhender l’avenir -, comme chaque année en cette période, nous proposons un retour en arrière, à la fois théorique et, surtout, ancré dans le réel puisque basé sur des exemples de dossiers transactionnels effectifs réalisés par notre Cabinet de chasse immobilière.

2025 : un contexte macro-économique et des facteurs structurels à la fois généraux et spécifiques à TOULOUSE.

Après les tensions post-crise sanitaire et la remontée des taux d’intérêt de 2023-2024, la Ville rose, résiliente et muée par des dynamiques propres, a bénéficié :

•    D’un cadre démographique et d’un bassin d’emploi positif. 

TOULOUSE est une des métropoles les plus attractives de l’hexagone, à tel point qu’elle tend à supplanter LYON pour le rang de 3ème ville de France. 

Les secteurs de l’aéronautique, du spatial, du numérique, du biotechnologique et de la santé pour n’évoquer que les plus importants s’avèrent des locomotives économiques qui garantissent un attrait immobilier quasi constant et structurellement fort, génèrent une attractivité qui soutient durablement la demande résidentielle.

Il en va de même du monde universitaire. 

Ville étudiante par excellence, la capitale Occitane draine un nombre d’étudiants toujours plus importants. 

Les logements qui leurs sont destinés, en nombre particulièrement insuffisant (d’autant plus qu’une partie des appartements concernés ont été sortis au 1er janvier de cette année du parc immobilier locatif en raison d’un mauvais DPE, à savoir un classement en G - ceux classés en F ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2028 et ceux classés en E au 1er janvier 2034 -, conséquence de l’application de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021), garantissent aux investisseurs une sécurité tant patrimoniale qu’en termes de rentabilité immédiate. 

Du reste, les loyers continuant de progresser - le loyer médian pour un T2 intra-muros se situe selon la surface exacte, sa situation, son état/prestations, une location vide ou meublée, etc. entre 650 Euros et 800 Euros charges comprises, et pour un T3 entre 850 Euros et 1100 Euros CC -, cette augmentation pour les logements qualitatifs contribue à une meilleure rentabilité locative pour les personnes en capacité d’investir… au détriment des locataires en proie à de grandes difficultés pour se loger.

•    D’infrastructures attractives et de projets urbains d’envergures.

La création de la ligne Téléo : plus long téléphérique urbain français inauguré en mai 2022 qui relie l’Oncopole à l’Université Paul Sabatier via l'Hôpital de Rangueil (nous y consacrerons prochainement une étude spécifique).

Le déploiement du réseau Linéo, des lignes de bus performante (dite à haut niveau de service - BHNS) qui desservent rapidement TOULOUSE et sa périphérie en complétant le réseau de bus classique toulousain. Deux nouvelles lignes (au nombre de 13 à présent) ont été inaugurées le 1er septembre dernier : le Linéo 7 qui relie Saint-Orens à l’Université Paul Sabatier en passant par le quartier Malepère et le Linéo 12 desservant les quartiers Est de la ville (Montaudran, Guillaumet, etc.), la zone d’emplois de la Plaine et des sites culturels emblématiques tels que le Métronum, la Cité de l’Espace, la Halle de la Machine et l’Envol des Pionniers.

Au 1er septembre 2025 est également venue se greffer à ce vaste réseau Tisséo la ligne 117 Express : ligne de bus reliant TOULOUSE à MURET en 35 minutes seulement.

Concomitamment, le développement et l’amélioration des pistes cyclables s’avère permanent tant le vélo prend de l’importance, est perçu comme un moyen de transport rapide, fiable, écologique et peu couteux (sur ce thème, se reporter à notre billet : « La Ville rose à bicyclette grâce à Vélo Toulouse. Cycliste et chasseur immobilier à la fois... pour la bonne cause ! »).

Point phare de cette urbanité performante tournée vers l’avenir : le projet structurant qu’est la ligne C du métro, un chantier pharaonique suscitant un vif intérêt d’un point de vue immobilier (se reporter à notre analyse « Métro toulousain et future Ligne C. Investisseur immobilier, prenez un ticket ! »).

Contribuant à l’amélioration constante du maillage territorial toulousain, tous ces moyens de transports ont boosté, boostent et vont encore booster le marché ; ils génèrent un engouement pour l’agglomération, y compris dans des quartiers quelque peu éloignés du centre-ville, voire périphériques, qui jusque-là n’attisaient pas spécialement les convoitises.

D’autres chantiers urbains en cours, tel que le réaménagement de la Place Wilson et de son jardin Pierre Goudouli par exemple ou le remodelage total du quartier de la gare (chantier « Grand Matabiau quais d’Oc » visant notamment à préparer l’arrivée de la Ligne à Grande Vitesse - LGV - PARIS-BORDEAUX-TOULOUSE à horizon 2032), ou bien à venir, à l’instar de la potentielle Tour Occitanie (nous y avons du reste consacré une étude en soi : « La Tour Occitanie : anachronisme immobilier… désirable, symbole urbain d’une ville en quête de verticalité. »), participent de cette attractivité et/ou font débats, sont sources d’intérêts à l’échelle nationale, quand ce n’est pas à l’échelon européen.

•    De taux d’intérêt stabilisés.

Quand bien même fut-elle modeste, l’accalmie en matière des taux d’emprunt bancaire (stabilisé voire connaissant une légère détente source d’une reprise des demandes de crédits), couplée à une politique des banques un peu plus « souple » pour financer les ménages (au premier rang desquels les primo-accédants), a redonné de l’oxygène aux dossiers de certains acquéreurs.

Ce regain de solvabilité pour une partie d’entre eux a de facto relancé le volume des transactions, tout au moins dans l’ancien (le neuf demeurant à l’inverse très grippé, pour ne pas dire pratiquement à l’arrêt car toujours fortement impacté par la hausse des coûts de construction, la raréfaction de foncier bien placé, des retards de chantiers et difficulté de trésorerie en résultant, des contraintes réglementaires et urbanistiques accroissant les difficultés pour l’obtention de permis de construire, des normes de constructions sans cesse plus draconiennes, etc.). 

Le contexte financier demeure cependant fragile, ne serait-ce ce qu’au regard de l’inflation (toujours plus ou moins avérée), synonyme d’érosion du pouvoir d’achat, d’indicateurs économiques globaux (PIB) plus généralement en dents de scie, de prévisions de croissance incertaines et de l’instabilité politique prégnante, jamais aussi forte sous la Vème République.

2025 : un marché immobilier toulousain hétérogène, mais globalement marqué par une offre qualitative insuffisante et des prix élevés.

Il est impossible, plus exactement il n’y a pas de pertinence à dégager un prix moyen général au m2 à TOULOUSE (tant il existe trop de différences entre des logements a priori similaires selon les quartiers, quand ce n’est pas les rues, où ils se trouvent, leur état respectif exact, les prestations précises qu’ils offrent, leur exposition, les charges qui les grèvent, la situation de la copropriété où ils sont implantés, etc.)… sauf à être abusivement réducteur et simplificateur.

Nous avons déjà eu l’occasion, à plusieurs reprises, de l’expliquer, notamment dans divers articles de la partie de notre blog consacré au « Marché immobilier ». 

D’où la présentation ci-après de ce marché toulousain, plus exactement des micromarchés de la Ville rose (le marché immobilier de l’agglomération toulousaine n'étant pas monolithique), via le prisme d’exemples concrets qui ne peuvent se targuer d’être représentatifs du marché immobilier de TOULOUSE in genere, mais permettent d’en décrypter les tendances, de s’en forger une idée tangible, parcellaire certes, mais réelle.

Ce qui ressort en revanche de façon transversale de notre quotidien de chasseur immobilier au service des acquéreurs en recherche d’appartement, de maison ou de locaux professionnels, c’est quasi systématiquement le manque de biens immobiliers par rapport à la demande.

Tout au moins l’insuffisance de logements (résidence principale ou produit d’investissement) de qualité, sans défaut majeur, n’appartenant pas aux parcs immobiliers les moins recherchés (ceux des années 60 et 70 voire des années 80 à présent), a fortiori dans les quartiers historiquement les plus prisés (l’hyper centre-ville et le péricentre immédiat) où la demande s’est montrée soutenue et dans ceux en devenir (jouxtant le centre et ses contours tout en bénéficiant des transports en commun) où une reprise de la demande s’est vérifiée comparativement à 2024, il est vrai un opus très médiocre… 

Il en résulte un marché tendu, plus exactement des marchés en fortes tensions, signifiant qu’y devenir propriétaire s’avère par la même toujours plus délicat.

Cela se vérifie en particulier s’agissant des personnes qui n’habitent pas sur place pour chercher efficacement leur futur logement (ou produit d’investissement), ne connaissent pas les arcanes du/des marchés ciblés, n’ont pas accès à des réseaux privilégiés, le cas échéant à du off-market (sur cette offre de plus en plus convoitée… mais à l’accès toujours aussi fermé, voir notre billet : « Le off-market immobilier : mythe ou réalité ? Fantasme ou opportunité ? »), sont dans l’incapacité d’être suffisamment réactives lorsqu’une opportunité se présente et/ou celles qui, tout simplement, manquent de temps pour se consacrer à une recherche exhaustive et quotidienne… inévitable pour espérer saisir ladite opportunité le moment venu.

Une lecture transversale et compilée des transactions immobilières toulousaines du centre-ville fait également ressortir que les prix n’ont pas augmenté - exceptée parfois pour quelques petites surfaces, de type studio ou T1, extrêmement bien placées ou pour des appartements ou maisons entièrement rénovés, bénéficiant d’un excellent DPE (la performance énergétique devient de plus en plus un pilier essentiel de la valeur immobilière), à l’état parfait, luxueux, s’apparentant à des « produits » de catalogue, forcément rares -, mais demeurent dans des fourchettes élevées.

Tel est le cas principalement dans les secteurs géographiques les plus centraux que sont le Capitole, les Carmes, Dalbade, Saint-Etienne, Ozenne, Saint-Georges, Wilson, les quais de la Garonne, Saint-Sernin et Jeanne d’Arc, les Chalets et Concorde, ou ceux légèrement excentrés mais traditionnellement ciblés, tel Saint-Cyprien, le Busca et Jardin des Plantes ou encore le bas de la Côte Pavée.

Toujours hauts, les prix qui y sont pratiqués ne connaissent que marginalement une légère érosion : en l’occurrence pour les seuls biens de qualité moyenne, appartenant à une époque de construction - années 50-60 à 70-80 - synonyme de mauvais DPE s’ils n’ont pas été modernisés, et/ou impactés par un environnement proche médiocre : nuisances sonores par exemple en raison d’une implantation sur un axe passant ou la présence d’un commerce de bouche en rez-de-chaussée ou à proximité immédiate.

Ce constat se vérifie en première couronne dans les villes que sont BLAGNAC, COLOMIERS, TOURNEFEUILLE, CUGNAUX, CORNEBARRIEU, PORTET-SUR-GARONNE, VILLENEUVE-TOLOSANE, VIEILLE-TOULOUSE, RAMONVILLE-SAINT-AGNE, CASTANET, LABEGE, QUINT-FONSEGRIVES, BALMA, PIN-BALMA, L’UNION, AUCAMVILLE, CASTELGINEST, SAINT-JEAN, FENOUILLET, MONTRABE, LAUNAGUET, etc.

Ces communes qui bénéficient de l’attractivité de la Ville rose, s’avèrent être souvent constitutives en elle-même de « micros » bassins d’emplois, connaissent une demande forte, notamment pour les maisons individuelles avec jardin. 

Les prix y sont donc stables, avec même une légère tendance haussière pour les logements idéalement situés et bien classés énergétiquement. 

Si la deuxième couronne, et a fortiori la troisième couronne, sont moins prisées, avec une demande de fait moins soutenue, celle-ci y demeure pour autant présente.

Le désir d’espace et de verdure - accentué par une certaine démocratisation du télétravail partiel - conjugué à des prix (trop) élevés lorsqu’on s’approche de TOULOUSE rend en effet inévitable pour certains ménages, aux budgets plus contraints, cet éloignement géographique.

De facto, dans ces marchés péri-urbains, si les prix sont plus hétérogènes, ils se sont aussi révélés stables au cours de 2025.

Ce qui a en revanche quelque peu augmenté cette année est le volume des transactions.

Après un ralentissement significatif sur la période 2023-2024, l’année 2025 a montré en la matière des signes de reprise surtout sur les saisonnalités habituellement les plus dynamiques (le printemps en particulier) et/ou dans les moments de conditions de crédits les plus optimales, des fenêtres de taux bancaires plus attractifs (au cours du premier semestre essentiellement).

Cela s’est vérifié dans tout le Grand TOULOUSE, particulièrement sous l’emprise bénéfique de la règle des 5 D.

2025 n’a pas échappé à la règle des cinq D favorable à l’activité immobilière.

Dans une ville aussi importante que TOULOUSE, qui plus est en croissance démographique constante, Divorce, Décès, Déménagement (question traitée dans notre billet : « Déménager, c’est avant tout s’organiser. Nos astuces et conseils pratiques pour un déménagement serein ! »), Descendance et Dettes trouvent un terrain d’expression singulièrement favorable, propice in fine à vivifier le marché immobilier, a minima à le maintenir en activité en période de crise.

Nous ne revenons pas sur ces cinq points décortiqués dans notre étude précitée de décembre 2024 (« Prix du marché immobilier à TOULOUSE. Bilan de l’année 2024 à l’aune d’exemples concrets de transactions immobilières réalisées par DOMICILIUM. »), mais force est de constater qu’ils n’auront pu que s’exprimer au mieux en 2025 dans la mesure où la Cité des Violettes et son agglomération sont devenues la troisième agglomération française en lieu et place de la capitale des Gaules (point évoqué supra).


C’est donc dans ce contexte spécifique, marqué par les différentes données qui précèdent, que Domicilium a accompagné en 2025 de nombreux acquéreurs en quête d’un projet immobilier… comme cela fut le cas depuis sa création en 2007.

Des projets d’acquisitions variés - que ce soit en termes de typologie de biens recherchés, de leur localisation, des prestations souhaitées, du budget consacré - à l’image des profils d’acheteurs tout aussi divers nous ayant mandaté, en quête de conseils, d’une recherche ciblée, d’un service général sur-mesure.

Aussi, pour illustrer cette réalité multiple, voici à présent une série de transactions conclues au cours de l’année écoulée via l’expertise et l’expérience de notre équipe de chasseurs immobiliers.

Quelques illustrations de transactions immobilières au profit de notre clientèle en 2025.

Que leur projet immobilier consiste en l’achat d’une résidence principale (appartement ou maison), s’oriente vers un produit d’investissement (du studio, T1 ou T2, en passant par immeuble en pleine propriété), vise un local professionnel ou tout autre bien en copropriété ou hors copropriété, de nombreux acquéreurs ont en effet sollicité le savoir-faire de Domicilium durant l’année écoulée, ont fait confiance à sa renommée, portée entre autres par de nombreux avis élogieux et reconnaissances chaleureuses d’anciens clients (répertoriés, pour ceux qui sont publics, sur la page de notre site Témoignages).

En quête de sécurité, d’efficacité et d’opportunités (le plus souvent introuvables sans le savoir-faire et le réseau qualifié d’un spécialiste de la recherche immobilière ; voir à ce sujet notre étude précitée : « Le off-market immobilier : mythe ou réalité ? Fantasme ou opportunité ? »), soucieux de conseils personnalisés, d’écoute attentive et adaptée, d’un service sur-mesure centré sur leurs besoins spécifiques, souhaitant une exploration exhaustive du marché, des actions concrètes et rapides, cela s’est vérifié pour certains à propos de biens immobiliers acquis dans TOULOUSE intra-muros, pour d’autres en périphérie immédiate, et pour d’autres encore dans des communes avoisinantes.

Achat d’appartements dans la Ville rose. 

Appartement de type T5 duplex, en 1er et dernier étage d’une copropriété sise rue Louis Marc Demouilles (31400).
Situé dans une résidence contemporaine de 2013 en bon état, il dispose d’une surface en loi carrez de 104,52m2, pour une surface au sol de 124,10m2, répartie :

• en 1er niveau avec une pièce de vie et cuisine ouverte, deux chambres, une salle de bains, un cellier et un WC indépendant, 
• à l’étage avec deux chambres, une salle d’eau et un espace rochelle ouvert sur la pièce de vie.

A cette surface habitable s’ajoute une terrasse de 11,79m2, attenante à la pièce de vie.
Double vitrage, DPE C. 
Cette résidence principale a été acquise 460 000 Euros (auxquels s’ajoutent les frais notariés ; notion entendue ici au sens large communément admis ; notre étude « Les « frais de notaire » : un abus de langage, mais une lourde réalité économique - à anticiper - lors d’un achat immobilier » permet d’en cerner avec exactitude les contours et enjeux principaux), soit environ 3780 Euros le m2 en pondérant la surface hors carrez et la surface extérieure.

Appartement T5/6 de prestige situé au début de la rue Bayard, côté Boulevard de Strasbourg, d’une surface au sol d’un peu plus de 200m2 parfaitement optimisés, dont 191m2 en carrez, située en 5ème et dernier étage avec ascenseur privatif d’un immeuble haussmannien de standing.
Dans une copropriété parfaitement entretenue, ce logement d’exception, de type penthouse, est doté d’un séjour cathédrale avec cheminée, d’une cuisine contemporaine entièrement équipée prolongée par un cellier et buanderie, de quatre chambres, d’une spacieuse salle de bains, d’une salle d’eau, d’un bureau et d’une terrasse, au calme et sans vis-à-vis, de 4m2. 
Entièrement climatisé et modernisé avec des matériaux haut de gamme (DPE : B), offrant également un jardin d’hiver, une cave et un parking sécurisé en sous-sol, ce bien luxueux, rare à TOULOUSE, a été négocié au prix de 1 137 000 Euros (hors frais notariés), soit environ 5690 Euros le m2 en pondérant les surfaces hors carrez et la partie extérieure.

Appartement T3 bis de 82m2 doté d’une petite terrasse et d’un balcon, situé au premier étage avec ascenseur d'une résidence moderne et sécurisée de 2004, situé rue des Fontaines dans le quartier Bourrassol.
Il se compose d’un espace de vie lumineux donnant sur la terrasse avec cuisine ouverte et coin salle à manger prolongée par un espace salon, d’une grande chambre avec rangements ouvrant sur un balcon et d’une pièce attenante pouvant faire office de bureau ou dressing, d’une chambre pour enfant, d’une salle de bains et de WC indépendants. 
Ce logement en parfait état, totalement rénové avec goût en 2023 (bénéficiant d’un DPE C), dispose de deux places de stationnement en sous-sol. 
Ce logement a été acquis à titre de résidence principale 325 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 3750 Euros le m2 en pondérant les surfaces extérieures.

Le critère du prix au m2 n’est pas, loin s’en faut, la règle d’or, LE moyen pour connaitre la valeur intrinsèque d’un bien immobilier (nous avons eu l’occasion de l’expliquer à plusieurs reprises, notamment dans notre billet : « Acheter un appartement ou une maison à Toulouse, une valeur sure… mais à quel prix au m2 ? »). 

Raison pour laquelle, nous ne faisons référence à ce prix dans les différents cas retenus ci-après qu’à titre de simple information transverse très générale.

Appartement T2 de 50m2 au cœur d’une résidence de standing édifiée en 1993 avenue Jean Rieux (bas du quartier Côte Pavée, coté centre-ville).
Au 4ème et dernier avec ascenseur, ce logement est composé d'un séjour de 20m2 ouvrant sur une grande terrasse couverte d’environ 19m2, d’une cuisine séparée (8m2), d’une chambre (11,5m2) avec placard ayant également un accès sur la terrasse, d’une salle de bains et des toilettes séparés.
Ce bien de qualité, en bon état, est implantée dans une copropriété sécurisée, avec concierge, offrant de beaux espaces verts ; il s’y trouve au calme, sur l’arrière de la résidence.
Il est doté d’un cellier et bénéficie d’un local vélo commun.
Dédié à un investisseur, ce T2 était vendu loué 655 Euros/mois (dont 55 Euros de provisions pour les charges mensuelles).
Cette opportunité immobilière pour un investissement patrimonial de qualité a été saisie au prix 189 000 Euros (hors les frais de notaire), soit environ 3000 Euros le m2 en pondérant a minima la surface extérieure.

Rue de la Balance dans le recherché quartier des Chalets, appartement T1 de 20,87m2 (en loi carrez) comprenant : un séjour avec cuisine ouverte, un coin couchage en mezzanine (6,75m2 au sol en supplément / hors carrez), un WC indépendant et une salle d’eau.
En rez-de-chaussée avec terrasse de 6,80m2 et doté d’une cave, ce logement en bon état se trouve dans une jolie toulousaine traditionnelle d’une petite copropriété sécurisée, au calme.
Investissement patrimonial de qualité, cette opportunité été saisie - vendue déjà louée (512 Euros + 60 Euros de provisions sur charge) - par un investisseur au prix de 114 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 4100 Euros le m2 en pondérant la surface exploitable et parfaitement exploitée hors carrez, ainsi que la surface extérieure.

Situé en chartreuse rue du Pont de Tounis, dans le très convoité quartier Carmes/Dalbade, vaste appartement T2 de 66,18m2 doté d’un grand balcon de 5,62m2 (possibilité d’y faire des repas à deux) et d’une cave.
Au 3ième étage avec ascenseur, ce logement deux pièces (transformable aisément en T3) extrêmement lumineux, bénéficie d’une vue dégagée très rare dans le cœur historique de TOULOUSE.
En bon état (double vitrage ; Classe énergie - DPE : D), mais nécessitant néanmoins un peu de rafraîchissement (sol et peintures) pour une certaine modernisation, cet appartement bénéficie de l’ensemble des commodités à proximité immédiate - commerces, marché des Carmes, restaurants, établissements scolaires, etc. -, des berges de la Garonne à 2 minutes à pied et des stations de Métro Carmes (Ligne B) à 4mn environ à pied et Esquirol (Ligne A) à 6mn environ à pied.
Il a été négocié 320 000 Euros (hors frais notariés), soit environ 4700 Euros le m2 en pondérant a minima la surface extérieure.

 

Appartement T3 situé en hyper centre, rue Romiguières, à seulement 20 mètres de la place du Capitole (quatre accès piétons différents, dont un directement via la place du Capitole).
Logement de 71,20m2 composée de deux chambres, d’un salon et d’une cuisine équipée ouverte prolongée par une terrasse couverte de 11m2.
Pièce à vivre au calme absolu, orienté Sud, donnant sur une cour intérieure.
Ce bel appartement, à forte valeur ajouté patrimoniale, est situé au 2ème étage avec ascenseur d’une résidence de standing des années 90, parfaitement entretenue, sécurisée avec caméra et service de gardiennage.
Fonctionnel, climatisé, il a été entièrement rénové en 2020 avec des meubles sur mesure, une nouvelle cuisine et salle de bains très moderne.
Présence d’une cave privative de 2,7m2 au sous-sol de la copropriété et d’un garage à vélo commun.
Cet ensemble immobilier très qualitatif a été acquis 488 000 Euros (hors frais notariés), soit environ 6100 Euros le m2 en pondérant la surface extérieure.

Localisé impasse de l’Armorial, dans le quartier des Sept Deniers, proche de la future ligne C du métro (sur ce point, voir notre billet précité : « Métro toulousain et future Ligne C. Investisseur immobilier, prenez un ticket ! »), grand appartement T2 de 62,84m2 (ancien T3) doté d’une terrasse de 6,24m2.
Au 1er étage sur 3 avec ascenseur d’une copropriété avec des espaces verts de la fin des années 80, entretenue (parties communes refaites, mais nécessitant toutefois un ravalement de façade à courts termes), ce logement - entièrement refait en 2018 - se compose :

• d’une entrée avec placard (et WC séparés) desservant une très grande pièce à vivre : coin salle à manger et coin salon - ouvrant sur la terrasse-loggia - prolongée par une cuisine ouverte entièrement équipée et aménagée,
• d’une partie nuit proposant : une chambre, un espace dressing/buanderie et une salle d’eau moderne. 

Fonctionnel et offrant des matériaux de qualité, cet appartement dispose également d’une place de parking aérienne. 
Implanté dans un environnement calme et sécurisé, ce logement à l’esprit loft en excellent état (DPE C), vendu loué (loyer de 861 Euros mensuel Charges Comprises) - entrainant en l’espèce une décote d’environ 10-12% par rapport à une vente inoccupée -, a été acquis 217 500 Euros (hors frais de notaire), soit environ 3300 Euros le m2 en pondérant la surface extérieure.

Situé dans le quartier Jeanne d’Arc, dans l’agréable rue Raymond IV, grand appartement T3 de 95,50m2 composée d’une entrée, d’un vaste salon avec une cuisine équipée ouverte, de deux chambres (dont une dotée d’un véritable dressing), d’une salle de bains, de toilettes séparées et d’une buanderie. 
Au deuxième étage sur trois d’une résidence cossue de la fin des années 20, bien entretenue, ce logement traversant et lumineux bénéficie du calme offert par une cour intérieure d’un côté et par la rue Raymond IV de l’autre côté, large et peu passante.     
En excellent état, climatisé, bénéficiant d’un DPE classé en B, cet appartement qualitatif est complété par une cave.
Il a été acheté 465 000 Euros (hors frais de notaire), soit 4870 Euros le m2.

Situé route d’Espagne, au cœur du quartier Croix de Pierre, appartement T4 (3 chambres) de 103m2 habitables, bénéficiant d’un grand balcon/terrasse de 8,20m2.
Ce logement, située au 1er étage sur 3, très lumineux (exposition sud), traversant, fonctionnel, bénéficie d’une cave et d’un emplacement de parking.
En bon état, doté de doubles vitrages, de volets électriques, d’un chauffage au sol (DPE : D), il se trouve dans une résidence sécurisée parfaitement entretenue qui propose de nombreuses prestations : gardien, piscine, tennis, parc, aires de jeu pour enfants, local poussette et local vélo.
A proximité des bords de Garonne, dans un environnement familial et résidentiel, au calme, sans vis-à-vis, ce bien a été acquis au prix de 255 000 Euros (hors les frais de notaire), soit 2400 Euros le m2 en pondérant la surface extérieure.

Au cœur du prisé quartier Chalets-Concorde, rue Saint-Hilaire, bel appartement T4 d’environ 128m2, au deuxième et dernier étage, dans un immeuble toulousain en briques typique construit dans au milieu des années 20.
Bénéficiant d’une cave et d’un garage (très rare dans ce type de petite copropriété ancienne, en l’espèce entretenue avec soins), ce logement familial en très bon état offre des prestations de qualité.
Parfaitement isolé, doté d’un DPE C, traversant et lumineux, dans une rue calme, cet appartement a été acquis, avec ses dépendances, au prix de 676 500 Euros (hors frais de notaire), soit 5285 Euros le m2.

Situé allées Charles de Fitte, au cœur du quartier Saint-Cyprien, petit appartement T3 (2 chambres) de 43,72m2 habitables auxquels s’ajoute un balcon de 4m2 : possibilité d’y positionner une table de bistrot et deux chaises.
Logement situé au 2ème étage/19 avec ascenseur d’un immeuble construit en 1958 (20 niveaux : R+19, soit en l’espèce 60 mètres de hauteur ; sur les IGH - Immeuble de Grande Hauteur - voir notre billet précité : « La Tour Occitanie : anachronisme immobilier… désirable, symbole urbain d’une ville en quête de verticalité. »).
Ce T3 de taille modeste, mais fonctionnel avec une surface optimisée, bénéficie de la proximité immédiate du métro (station « Saint-Cyprien République »), de tous les commerces, du centre-ville, et des bords de Garonne.
Très lumineux (exposition Ouest) et en parfait état (rénovation complète en 2018, présence de double vitrage, d’une cuisine équipée), cet appartement doté d’un chauffage collectif offre un DPE classé en D.
Idéal pour 1er achat (primo-accédant) ou un investisseur (il était loué meublé 890 Euros Charges Comprises, permettant d’obtenir une rentabilité nette supérieure à 5%), cet appartement a été acheté 146 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 3200 Euros le m2 en pondérant la surface extérieure.

Localisé allée Firmin Bouisset, dans le quartier des Sept Deniers, appartement T2 de 40m2 doté d’une terrasse de 6,50m2.
Au 4ème et dernier étage avec ascenseur d’une copropriété contemporaine, bien entretenue, des années 2000, ce logement lumineux est composé :

• d’une entrée spacieuse avec placard desservant l’espace à vivre : un séjour avec cuisine équipée et aménagée (environ 21m2 au total), ouvert sur une agréable terrasse exposé Nord-Ouest,
• d’une partie nuit proposant : une chambre avec rangements, une salle de bains et des WC séparés. 

Très fonctionnel, cet appartement bénéficie d’une place de parking. 
Situé dans un environnement particulièrement calme, à quelques mètres des berges de la Garonne, ce T2 en bon état général a été acquis 177 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 4115 Euros le m2 en pondérant la surface extérieure.

En hypercentre de la Ville rose, dans un bel immeuble haussmannien de la rue Alsace Lorraine (niveau Place Esquirol, rue de Metz), grand appartement T3 de 95m2 environ.
Au 4ème étage sur 5 avec ascenseur, lumineux, traversant sur cour intérieure et sur rue, ce logement se compose d’une belle entrée, d’un double séjour (présence d’une cheminée d’époque), d’une cuisine séparée équipée attenante, de deux chambres et d’une salle de bains refaite récemment. 
Avec une cave et un petit grenier en sus, cet ensemble immobilier de qualité (un rafraichissement au niveau peinture est néanmoins à prévoir), combinant le charme de l'ancien et le confort moderne, a été acquis 440 000 Euros (hors frais notariés), soit environ 4400 Euros le m2 en pondérant les deux surfaces annexes.

Achat de maisons dans TOULOUSE.

Maison bourgeoise toulousaine d’environ 172m2 avec un jardin/terrasse intime et arboré d’environ 80m2 située rue des Chalets, une voie publique et un quartier particulièrement recherchés de TOULOUSE.
En rez-de-chaussée surélevée, les pièces à vivre (cuisine, salle à manger et salon) et à l’étage trois chambres avec deux salles de bains, au sous-sol une vaste cave.
Présence également de combles aménageables et de deux places de stationnement en enfilade.
Très belle maison, entretenue, mais nécessitant des travaux de mise aux gouts du jours.
Elle a été achetée au prix de 895 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 5000 Euros le m2 en pondérant la surface extérieure et avant travaux (soit approximativement plus ou moins 5900 Euros le m2 après travaux selon les prestations choisies).

Maison de Type 5 en R+1 d’une surface de 103m2 bénéficiant en sus de deux terrasses, d’un garage et d’un jardin d’environ 115m2 située impasse du Professeur Joseph Anglade dans le quartier La Terrasse. 
Demeure contemporaine du milieu des années 80 en très bon état, parfaitement entretenue.
Entièrement climatisée elle bénéficie d’un DPE de classe C.
Environnement très calme et proche de divers établissements scolaires prisés.
Ce bien, qui bénéficiera de la future ligne C du métro (station Limayrac - Cité de l’Espace) à environ 13 minutes à pied, a été acquise 507 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 4750 Euros le m2 en pondérant les surfaces extérieures.

Maison de ville en R+1 de type T7 de 204m2 prolongée par une cour intérieure et une terrasse, située rue du Quatre Septembre, à la jonction des quartiers Fontaine-Lestang et Arènes, et proche également du cœur de Patte d’Oie.
Présence d’un garage avec mezzanine de rangement, cette habitation idéale pour une famille couplée le cas échéant à une activité professionnelle (eu égard à sa superficie et configuration optimisée) bénéficie d’un chauffage central au gaz et d’une cheminée avec insert. 
Au calme, cet ancien commerce et maison réunis pour former un lieu de vie vaste et original, offrant beaucoup de charme, nécessitait des travaux de finitions et une amélioration de l’extérieur (reprise de l’étanchéité de la terrasse) ; budget travaux oscillant entre 70 000 et 95 000 Euros environ selon les prestations choisies.
Elle a été dénichée et négociée 379 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 1800 Euros le m2 en pondérant les surfaces extérieures avant travaux et environ 2250 Euros le m2 après travaux.

Situé rue Pablo Casals, dans un environnement résidentiel très calme et prisé du quartier des Sept Deniers, maison de famille T6 de 169m2 sur deux niveaux à rénover entièrement qui bénéficiera en 2028 de la future ligne C du métro à 5/6 minutes à pied environ.
Implantée sur un terrain plat de 632m2 environ, magnifiquement arboré, cette villa cossue et spacieuse construite en 1971 offre un grand balcon, une terrasse et un grand garage d’environ 40m2.
L’étude d’un beau projet avec un architecte permettant de transformer les lieux en une demeure de grande qualité a conduit à une évaluation des travaux à prévoir de l’ordre de 280 000 Euros.
Négociée de presque 100 000 Euros, cette maison a été acquise 520 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 2900 Euros le m2 en pondérant les surfaces extérieures avant travaux et environ 4450 Euros le m2 après travaux.

Située avenue Paul Langevin dans le quartier de la Côte Pavée, maison toulousaine des années 30 rénovée T7 de 180m2 en R+1 auxquels s’ajoutent une dépendance d’environ 9m2 (buanderie/rangement/chaufferie) et une terrasse couverte d’environ 15m2.
Implantée sur un beau terrain clos et arborée de 510m2 sans vis-à-vis, cette demeure de qualité est dotée d’une piscine (4m x 8m, chauffée) ; il est possible d’y garer a minima deux véhicules dans la cour sur l’avant de la maison. 
En bon état, modernisée, offrant une isolation thermique de qualité (DPE : C et GES : B), une climatisation, des volets électriques, un portail automatisé, etc., cette grande habitation familiale bénéficie d’un emplacement de choix (établissements scolaires recherchés : Sainte-Marie des Champs et Saint-Joseph notamment) dans un quartier résidentiel très calme, mais permettant un accès simple et rapide au centre-ville et au périphérique.
Elle a été achetée 962 500 Euros (hors frais de notaire), soit environ 5100 Euros le m2 en pondérant les annexes.

Maison T5 d’environ 150m2 située rue François dans le quartier Guilhemery.
Dotée d’un séjour de 30m2, d’une cuisine de 15m2 et de 4 chambres de 12m2 chacune, cette maison construite en 1976, climatisée, en très bon état (aucuns travaux à prévoir) bénéficie d’un grand garage de 37m2 et de combles aménagés d’environ 40m2 au sol. 
Présence d’une terrasse prolongée par un petit jardin (extérieur d’environ 100m2) avec un cabanon et abris de jardin pour divers rangements. 
Portail d’entrée et du garage électriques. 
Cette maison située dans un rue et un environnement général très calme a été acquise au prix de 608 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 3750 Euros du m2 en pondérant les surfaces habitables en deçà de 1,80 m et les autres surfaces non habitables mais exploitables.

Acquisition d’immeuble dans le centre-ville toulousain.

Immeuble à usage mixte (habitation et local commercial) en R+2 et chartreuse dans le prolongement situé au cœur du quartier Saint-Cyprien, place du Ravelin.
Cet ensemble immobilier d’environ 181m2 en loi carrez (auxquels s’ajoutent les surfaces relatives aux parties communes, aux caves et à la cour) destiné à un investisseur est composé de 5 lots principaux plus des caves pour chacun d’entre eux.
Ils sont répartis en :

• un corps principal sur rue doté d’un commerce en rez-de-chaussée avec vitrine, un appartement de type T3 traversant au premier étage et de deux logements T1 au deuxième étage,
• une chartreuse en fond de parcelle consistant en un T3 duplex bénéficiant d’une cour privative. 

Cet immeuble, édifié au début du 20ième siècle, en bon état global, a été vendu loué (l’ensemble des lots).
Placement patrimonial de qualité, tout en dégageant une rentabilité pertinente, cet immeuble et cette chartreuse ont été achetés par un investisseur au prix de 940 000 Euros (hors frais notariés), soit environ 4600 Euros le m2 en pondérant les différentes parties hors carrez, la cage d’escalier et les paliers, ainsi que les surfaces extérieures.

Achat de biens dans TOULOUSE à usage autre que d’habitation : places de stationnement.

Boulevard Gabriel Kœnigs, dans le quartier Patte d’Oie, au rez-de-chaussée d’une résidence fermée et sécurisée grande place de parking couverte, facilement accessible.
Investissement de qualité et rentabilité avec des charges courantes annuelles très faibles (3,50 Euros/mois).
Proche de la station de Métro Patte d’Oie (Ligne A) à environ 3mn à pied, de la station de Métro et ligne de Tramway Arènes à environ 2/3mn à pied et de la Clinique Pasteur, cette place de stationnement a été acquise par un investisseur 14 000 Euros (hors frais de notaire).

Achat d’appartements sur des communes limitrophes à TOULOUSE. 

Situé chemin d’Augustin, à CASTANET-TOLOSAN (31320), appartement T2 de 41,18m2 en rez-de-chaussée bénéficiant d’un extérieur : petite terrasse et jardinet d’environ 20m2.
Bénéficiant d’un environnement verdoyant, ce logement fonctionnel, en bon état (il ne nécessite aucun travaux), se trouve dans une résidence contemporaine, fermée, construite en 2016.
Doté d’un chauffage au gaz individuel, il offre un très bon DPE classé en C.
Ce bien de qualité pour un investissement pérenne a été acquis avec une place de parking sécurisée 146 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 3100 Euros le m2 en pondérant la surface extérieure.

Sur la commune de SAINT-ORENS de GAMEVILLE (31650), dans un endroit très calme en retrait de l’avenue de Toulouse, au sein d’un petite copropriété de cinq lots, ensemble immobilier d’environ 65,05m2 pour les deux parties habitables composé de trois lots :

• un appartement T3 d’environ 50,50m2 (une cuisine ouverte sur un séjour prolongée par une véranda, deux chambres, une salle d’eau avec WC) au 1er étage d’une maison, bénéficiant d’une terrasse de 11m2 et de la jouissance exclusive d’un jardin d’environ 19m2 ; DPE : D.
• un studio attenant - situé au même niveau de la maison - d’environ 14,55m2 composé d’une cuisine séparée, d’une pièce séjour/chambre et d’une salle d’eau avec WC ; DPE : E.
• une place de parking en rez-de-chaussée.

Cet ensemble immobilier construit en 2001 nécessitant pour les deux appartements quelques minimes travaux de rafraichissement (peinture) a été acquis 230 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 3140 Euros le m2 en pondérant les surfaces extérieures.

Achat de maison sur des communes situées en première ou deuxième couronne de la Ville rose. 

Située rue Marcel Paul à PLAISANCE-DU-TOUCH (31830), dans un quartier pavillonnaire et résidentiel très calme (voie à sens unique avec peu de circulation), maison familiale T5 de plain-pied.
D’une surface d’environ 108m2, elle est dotée d’une grande pièce à vivre ouverte sur une cuisine équipée (43m2), de trois chambres avec placards intégrés, d’une chambre avec salle d’eau, d’une salle de d’eau équipée, de deux WC. 
Entretenue, disposant de prestations modernes (climatisation réversible, volets roulants électriques avec centralisation, portail électrique coulissant avec télécommande, portillon avec visiophone activable à distance, cumulus), cette maison est en parfait état.
Implantée sur une parcelle d’environ 594m2 en partie arborée (figuier, olivier, rosier et plusieurs massifs de décoration florale) et clôturée, offrant une piscine 3x7, elle bénéficie d’un local de rangement (outils de jardin), d’un puits et d’un garage de 20m2 dotée d’une très grande mezzanine.
Localisée à moins de 10 minutes à pied de l’ensemble des services et commerces de proximité, cette maison a été négociée 384 800 Euros (hors frais de notaire), soit environ 3555 Euros le m2 (pour la partie habitable, donc sans compter les dépendances).

Localisée près du square Luis Companys sur la commune de TOURNEFEUILLE (31170), jouxtant celle de COLOMIERS, très belle maison T6 contemporaine de grand standing d’environ 215m2. 
Pensée par un architecte, cette demeure moderne (construite en 2024), lumineuse, est constituée d’un hall d’entrée, d’une grande pièce de vie d’environ 80m2, une cuisine équipée dotée d’un îlot central, d’une buanderie aménagée, de quatre chambres spacieuses, dont une suite parentale, de deux salles d’eau et d’une salle de bains. 
Le tout avec des prestations et des matériaux haut de gamme (isolation performante, climatisation gainable, etc. ; DPE : B).
Cette maison luxueuse, prolongée par un garage de 64m2, est implantée sur un terrain paysagé verdoyant et intimiste d’environ 850m2, proposant une vaste terrasse, une piscine et son pool house. 
Proche des commodités, tout en étant localisé dans un environnement extrêmement calme, ce bien a été acquis 1 177 000 Euros (hors frais notariés), soit environ 5100 Euros le m2 en pondérant les surfaces extérieures.

Maison T4 d’environ 96m2, de plain-pied, située impasse des Saules à LAVAUR (81500), dans le département du Tarn.
Cette villa contemporaine, construite en 2005, se trouve dans un environnement résidentiel à l’entrée de l’agglomération ; côté Toulouse qui est située à 35 minutes environ.
Au calme, elle bénéficie d’un jardin d’environ 500m2 - piscinable - clôturé. 
Possibilité de garer plusieurs véhicules devant la maison.
En bon état, ne nécessitant pas de travaux particulier, classée en DPE C, elle a été négociée 261 000 Euros (hors frais de notaire), soit environ 2700 Euros le m2.

Sur la commune de PECHABOU (31320), rue de la Cocagne, très au calme, maison d’architecte T4/5 d’environ 159m2.
Grande pièce de vie avec un plafond cathédrale - dotée d’une cheminée à double foyer traversant et ouvrant sur une grande terrasse - prolongée par une cuisine équipée ouverte. 
Une mezzanine surplombant le séjour offre un espace coin lecture/jeux (en dessous de 1,80m de hauteur).
Trois chambres pour la partie nuit, dont une suite parentale avec dressing et salle d'eau. 
Présence dans un demi-sous-sol d’un grand double garage avec rangement, d’une buanderie et de la chaufferie (chauffage au sol par PAC air/eau et au bois par la cheminée ; climatisation également de la pièce de vie et de deux chambres). 
Maison construite en 1992 sur un terrain d’environ 950m2, aménagé et clôturé, avec piscine.
En bon état, entretenue, bénéficiant d’un DPE C, elle a été acquise 504 000 Euros (hors frais notariés), soit environ 3050 Euros le m2 en pondérant les surfaces devant l’être.

Maison T6 d’architecte située dans un quartier calme et résidentiel de PORTET-SUR-GARONNE (31120), rue des Mûriers, sur une parcelle de 807m2.
D’une surface de 170m2 habitables, elle se compose d’un grand séjour/salon déplafonné avec insert, d’une cuisine semi ouverte sur la pièce de vie, de cinq chambres (dotées de placards et climatisées) dont trois (avec une suite parentale) sur la partie de plain-pied, les deux autres plus un espace bureau sont situées à l’étage ; présence de deux points d’eau à chaque niveau.
Cette maison contemporaine, classée en C au niveau du DPE, bénéficie d’un immense sous-sol avec un coin atelier, une cave et un espace permettant de garer un véhicule (possibilité de stationner également deux véhicules dans l’allée principale).
Elle offre aussi deux terrasses avec un accès à une spacieuse piscine implantée dans un jardin intime, à l’abri des regards, végétalisé avec de multiples essences.
Ce bien en bon état général, a été négocié 540 000 Euros (hors frais notariés), soit environ 3000 Euros le m2 en pondérant les surfaces non habitables.

Bien sûr, cet inventaire n’est pas exhaustif ; soit par soucis de confidentialité totale à laquelle certains de nos clients aspirent légitimement, soit car des dossiers présentent sur une année civile des similitudes assez fortes (quand bien même chaque projet immobilier est singulier, a ses caractéristiques intrinsèques), de sorte qu’il n’est pas utile dans ce cas de les cumuler pour appréhender la réalité du marché.

Ce  « catalogue » immobilier est en revanche représentatif des micromarchés caractérisant une part des secteurs géographiques où un chasseur d’appartement et de maison de notre équipe (sur celle-ci, voir notre page « Qui sommes-nous ? », ainsi que plusieurs billets de notre blog de la catégorie « Chasseur immobilier » présentant de façon plus personnalisée certains chasseurs experts de Domicilium) a rempli avec succès sa mission - parfois délicate, souvent complexe, presque toujours chronophage - de recherche immobilière ciblée.

A cet égard, est-ce bien nécessaire de rappeler ici que le professionnalisme et l’expertise sont des vertus incontournables.

Si l’immobilier peut parfois prendre les allures - en apparence au moins - d’un jeu (voir en ce sens notre présentation : « Monopoly made in TOULOUSE : une façon ludique de découvrir la Ville rose… et peut-être plus d’un point de vue immobilier. « Partie guidée » par votre chasseur immobilier »), il n’en demeure pas moins source d’enjeux.

Le plaisir de découverte qu’il procure, d’autant plus fort qu’il est associé à un projet porteur, synonyme de changements en général aussi désirés que positifs, ne doit pas masquer la réalité du terrain, les écueils inévitables pour trouver la « perle rare », aboutir sereinement à un achat pertinent, au juste prix.

Parvenir à ce résultat implique de l’expérience, un réseau et des outils performants, une connaissance approfondie du marché, a fortiori dans les périodes indécises, économiquement, socialement et politiquement troublées… comme ce fut le cas en 2025.

Les années 2026 et 2027 à venir ne devraient pas être fondamentalement différentes tant les tensions internationales sont présentes et qu’au niveau national, outre la conjoncture économique et sociale fluctuante, se greffe à présent (depuis le second semestre 2025) une instabilité gouvernementale, source d’incertitude institutionnelle, que les périodes d’élections municipales en 2026, puis présidentielles en 2027 - si le calendrier électoral n’est pas bouleversé d’ici là -, toujours synonymes d’attentisme, de grippage du marché, devraient accentuer.

Dans ce contexte quelque peu aléatoire, la pierre fait toujours, et peut-être même encore plus, office de valeur refuge… 

De sorte que Domicilium, société de chasse immobilière pionnière et leader en terre Occitane depuis près de vingt-ans, continuera bien sûr, avec la même attention et passion, à conseiller et servir au plus près les acquéreurs.

Eric MASSAT - Direction de Domicilium

Billet précédent : Focus sur une partenaire experte de DOMICILIUM : l’architecte Charlotte PONS.