Septembre 2016 - septembre 2026 : 10 ans d’immobilier à TOULOUSE mis en perspective pour mieux comprendre le présent.

Remonter 20 ans en arrière, avec le début de Domicilium, 1ère société de chasseur immobilier en Occitanie et une des toutes premières en France, aurait été certainement trop lointain pour contextualiser avec pertinence le marché immobilier toulousain actuel.

C’est pourquoi, de façon certes quelque peu arbitraire, mais néanmoins rationnelle, nous avons retenu une décennie et, de fait, en ce mois de septembre 2026, l’année 2016.

Ce décryptage de la sphère immobilière toulousaine depuis 10 ans a pour ambition de :

• se remémorer les changements et événements intervenus, qu’ils soient d’ordre politiques, économiques, financiers et bancaires, sociaux et sanitaires, technologiques, etc., au plan national comme au niveau international, 
• appréhender les évolutions du marché immobilier en découlant, les conséquences pour les acquéreurs, les vendeurs et différents acteurs professionnels de ce marché.

Une remontée dans le temps pour, de fait, mieux comprendre les enjeux immobiliers du moment, voire dégager des perspectives.

Entrevoir le passé immobilier afin d’envisager l’avenir, un futur immobilier relativement immédiat tout au moins, tel est donc en synthèse l’objet de ce nouveau billet.

De façon générale, au plan national, 2016 fut une année d’activité immobilière vertueuse.

Les mutations y ont progressé en volume de 11% sur douze mois pour atteindre le point le plus haut des dix années précédentes, tout comme les prix ont augmenté dans l’ancien en moyenne de 1,4% pour les appartements et de 2% pour les maisons.

Deux raisons principales expliquant ce contexte : 

• un emprunt facilité avec des taux de crédit à l’habitat attractif, permettant de se projeter, d’acquérir avec un même budget plus grand que les années antérieures,
• un rattrapage global par rapport à une période de creux les trois années auparavant, marquées par un relatif attentisme ; ce réajustement étant du reste le corolaire immédiat de la possibilité sus-évoquée d’emprunter alors dans de meilleures conditions.

La Ville rose n’a pas échappée à cette tendance.

I - 2016 : année immobilière faste pour TOULOUSE.

En septembre 2016, le marché immobilier toulousain affichait une dynamique assez exceptionnelle, marquée par des records de ventes, une demande soutenue, une relative stabilité des prix, un fort attrait pour l’investissement locatif. 

A - Quelques données chiffrées.

En termes de volume de transactions :

2016 fut historique pour l’immobilier neuf à TOULOUSE et dans son aire urbaine avec 8 344 logements vendus, soit une hausse de 24 % par rapport à 2015. 

Ce chiffre record s’expliquait alors, notamment, par une reprise du marché après un ralentissement constant depuis 2012. 

Les mises en vente ont cette année-là également progressé de 51 %, permettant ainsi d’augmenter l’offre commerciale à 4 896 unités (+11 %). 

Dans l’ancien, le marché toulousain fut également très actif. 

Entre juillet 2016 et juin 2017, les ventes d’appartements anciens augmentent de 29 %, atteignant 13 000 transactions, tandis que les ventes de maisons connaissent une progression de 19 % avec 11 000 ventes.  

S’agissant des prix pratiqués :

C’est plutôt la stabilité qui prédomine en 2016 pour l’immobilier neuf. 

Le prix médian au mètre carré pour les promotions s’établit à 3 460 Euros, soit une « simple » légère hausse (2,7 % en moyenne) par rapport à 2015. 

Dans l’ancien, les prix connaissent une baisse très modérée, mais essentiellement pour le parc immobilier des années 60 et 70, en l’occurrence le moins prisé.

Et cela surtout au péricentre (contrairement à l’ancien historique des secteurs hyper-centraux traditionnellement les plus convoités), rendant ainsi le marché un peu plus accessible dans ces quartiers légèrement excentrés.

Le prix au m2 était alors en moyenne - donc à relativiser, à ne pas considérer comme la pierre angulaire de la valeur d’un bien (question traitée dans différentes analyses de la partie Marché immobilier de notre blog, notamment le billet « Acheter un appartement ou une maison à Toulouse, une valeur sure… mais à quel prix au m2 ? Domicilium chasseur immobilier vous répond. »  ou « Investir dans un appartement en toute connaissance de cause, c’est possible… et judicieux, exemples - aussi concrets que récents - de ventes immobilières de T2, T1 ou studios à l’appui ! »  ; nous la retrouvons pour l’année 2026 ci-après dans le A du titre V) - d’environ 2600 Euros pour un appartement et de 2900 Euros pour une maison.

Les écarts pouvant être significatifs (comme aujourd’hui, nous allons y revenir) selon les quartiers : 4000 Euros parfois au cœur de ville comme à Saint-Georges, Saint-Etienne, aux Carmes, la Dalbade ou le Capitole et, inversement, 1300 et 1500 Euros dans les zones périphériques tellles que Bagatelle, Reynerie, Bellefontaine, Lafourguette, Papus, etc. 

La conséquence fut une stimulation certaine des ventes.

Côté profil des acquéreurs :

Les investisseurs furent particulièrement actifs sur le marché toulousain. 

En effet, il y a dix ans, les deux tiers des ventes de logements neufs sont réalisés dans le cadre du dispositif Pinel qui offrait des avantages fiscaux significatifs pour l’investissement locatif. 

B - Des facteurs favorables à la dynamique du marché immobilier toulousain.

C’est un faisceau d’éléments qui permet en 2016 au marché immobilier de la métropole toulousaine d’aller de l’avant :

• Des taux d’intérêt favorables puisque les taux de crédit immobilier atteignent même des niveaux planchers, facilitant de facto l’accès à la propriété ; en moyenne : 2,15 % sur 15 ans et 2,40 % sur 20 ans en début d’année, puis en-deçà de 1,50 % à 2 % à la fin de l’année 2016 (10 ans plus tard, il faut compter en moyenne le double… ; voir le titre V ci-après). 
• Une croissance démographique soutenue, d’environ 4,5 %, attirant chaque année plus de 20 000 nouveaux habitants. 
• Une attractivité économique toujours manifeste autour, notamment, des grandes entreprises de l’aéronautique renforçant de fait l’attrait de l’agglomération toulousaine pour les cadres et les investisseurs. 
• La perspective de projets d’aménagement urbain (parfois alors en cours ou à venir) renforçant l’intérêt pour certains quartiers et, plus globalement, pour la Ville rose :

          -  le nouveau quartier de la Cartoucherie, un immense écoquartier sur 33 hectares qui a désormais vu le jour, regroupant des logements, des bureaux, des espaces de coworking, des commerces, des lieux culturels.

          - le nouveau quartier Toulouse Aérospace avec la création d’un campus universitaire et de recherche, de l’offre pour de l’habitat et du tertiaire, l’installation de la Halle de la Machine, etc. 

          - les anciens quartiers des Minimes, des Raisins, de Bonnefoy et de Marengo valorisés et toujours en cours de valorisation avec l’arrivée (programmée pour fin 2028) de la 3ième ligne de métro (voir notre article « Métro toulousain et future Ligne C. Investisseur immobilier, prenez un ticket ! ») et de la LGV à horizon 2032 (visant à relier PARIS en 3 H 10 et BORDEAUX en 1 H). 

Avec celle-ci, épicentre du vaste chantier « Grand Matabiau quais d’Oc », c’est aussi le projet attenant de l’Occitanie Tower qui se profile (sur ce potentiel futur gratte-ciel, se voulant un étendard de modernité architecturale, un moyen d’amener TOULOUSE dans la cour des grandes métropoles européennes, voir notre étude « La Tour Occitanie : anachronisme immobilier… désirable, symbole urbain d’une ville en quête de verticalité. »).

Les acteurs professionnels majeurs de l’immobilier toulousain établirent ces différents constats que relayèrent les observateurs et journalistes spécialistes de ce secteur.

Par exemple, l’hebdomadaire « Côté Toulouse » dans son numéro 66 de fin septembre 2016 titrait « Immobilier : où acheter » :

Et de répondre en insistant sur les conditions rendant favorables un achat dans la Ville rose :

Toujours au cœur de l’actualité pour son expertise, Domicilium fut ainsi interrogée sur ce marché dans le mensuel national « Le Particulier Immobilier » de septembre 2016 : « La capitale de la nouvelle région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées fait figure d’eldorado pour les investisseurs. Tous sont en quête de la petite surface idéale, bien placée, facile à louer comme à revendre. Mais où faut-il chercher ? Enquête » :
 


Quelques mois avant, en mars, Le Point (dans un numéro spécial sur TOULOUSE) explorait également le marché Toulousain via encore l’expertise de Domicilium et titrait : « La vie en rose. L’agglomération toulousaine séduit toujours et les acquéreurs passent à l’acte ».
 

II - Bilan sociétal des années 2016 à 2026.

Durant cette parenthèse de 10 ans, TOULOUSE et plus largement la France ont connu une série d’événements en matière politique, économique, financière et bancaire, sanitaire et sociale, ou encore technologique ayant inévitablement eu un impact, plus ou moins direct, sur le marché immobilier.

Remonter le fil du temps pour aboutir à septembre 2026 permettra de mieux comprendre la période actuelle… et dégager quelques perspectives.

En synthétisant par catégorie, nous pouvons relever : 

A - Des périodes économiques, financières et bancaires en dents de scie.

Elles furent synonymes :

• De croissance économique modérée entre 2016 et 2019 où la France a connu une croissance stable, soutenue par des politiques en faveur de l’emploi et des taux d’intérêt bas.
• De récession en 2020 avec la pandémie liée au COVID-19, entraînant une crise économique quasi historique marquée par un PIB en baisse de 8,3 %.
• D’une certaine reprise économique post-coronavirus de 2021 à 2022 toutefois freinée par des tensions sur les chaînes d’approvisionnement (en particulier des matériaux de construction) et une inflation croissante.
• D’inflation et hausse des taux entre 2022 et 2023 poussant la Banque centrale européenne à relever ses taux directeurs, impactant globalement le coût du crédit immobilier et, par voie de conséquence, entrainant un attentisme de la part des acquéreurs, une frilosité assez générale source de ralentissement de l’activité transactionnelle.
• De crise de la dette publique, surtout à partir de 2024 avec un déficit public ayant dépassé cette année-là 6 % du PIB, soit une dette atteignant 110 % du PIB. 
• D’une stabilisation - néanmoins - de l’activité économique à compter de 2025 marquée par une certaine baisse des taux d’intérêt (voir infra), favorisant une reprise du crédit immobilier, bien que la période reste en la matière inférieure à celles d’avant-crise.

Plus largement, ce cap maintenu, voire cette période de « renouveau » progressif, s’explique par l’attractivité globale de la ville. 

Premier et fondamental bassin d’emplois d’Occitanie avec, entre autres, des pôles industriels (aéronautique, spatial, numérique et pharmaceutique) extrêmement compétitifs, des centres de recherches médicales de pointe, un vivier d’étudiants foisonnant, il en a résulté une augmentation constante de la population (à tel point qu’en 2026 TOULOUSE supplante désormais LYON au rang de 3ième ville française).

Une population nouvelle globalement jeune et active, porteuse inévitablement de projets immobiliers.

B - Des événements politiques, sociaux-économiques, sanitaires et technologiques impactants.

• Des réformes sociales et économiques : 

De 2017 à 2019 en particulier avec l’évolution du marché du travail, largement libéralisé (Ordonnances Travail de 2017, Loi « Liberté de choisir son avenir professionnel » en 2018, réforme de l’Assurance Chômage en 2019), des changements au niveau de la fiscalité (suppression de l’ISF, baisse de l’Impôt sur les Sociétés, suppression de la Taxe d’Habitation, prélèvement à la source), et à partir de 2023 avec la réforme des retraites, à l’origine de débats et d’importantes querelles.

• Le mouvement protestataire des gilets jaunes entre novembre 2018 et la fin du printemps 2019 : 

Contestant la hausse des taxes (le carburant en tête) et prônant une meilleure justice sociale, il fut le théâtre de manifestations récurrentes freinant ou paralysant l’activité commerciale des agglomérations, source d’incertitudes… donc de mise entre parenthèse de l’activité immobilière.

• La crise sanitaire et les mesures gouvernementales en découlant de 2020 à 2021 :

Les confinements et couvre-feux instaurés pour faire face à la pandémie de COVID-19 précitée générèrent des restrictions aussi inévitables que contraignantes pour les entreprises et les particuliers. 

Perturbant les chaînes d’approvisionnement, augmentant le chômage et modifiant les modes de travail (avec une généralisation du télétravail quand celui-ci était possible), c’est un climat de prudence qui s’installe. 

Les velléités de ventes ou d’acquisitions immobilières ont, de fait, été quasiment gelées, les chantiers de construction stoppés… 

Les campagnes massives de vaccination entre fin 2020 et 2021 (principalement) ont permis ensuite une reprise progressive des activités économiques et sociales.

Mais corrélativement les aides financières mises en place afin que l’économie française ne s’effondre pas ont eu - et ont parfois encore - des incidences sur la trésorerie des petites et moyennes entreprises contraintes de les rembourser… quelle que soit leur reprise d’activité (suffisante… ou pas). 

A ce niveau, les répercussions de la pandémie se sont inscrites dans la durée. 

• La guerre en Ukraine avec une Russie aux visées expansionnistes :

L’instabilité géopolitique en découlant sur le continent européen à partir de février 2022 a contribué à participer grandement à l’inflation et, plus généralement, a accentué les incertitudes, quand ce n’est pas les inquiétudes quant à l’avenir… alors que l’activité immobilière ne se déploie fondamentalement qu’en terrain stable.

• L’instabilité au proche et moyen Orient :

Autour principalement du conflit israélo-palestinien, notoirement depuis octobre 2023, elle accentue l’instabilité dans la région avec parfois des ondes de chocs sur le territoire national, des tensions dans la société française peu propice à la sérénité nécessaire pour des projets de vie.

Ce contexte a atteint son paroxysme au début de la présente année 2026 avec la guerre enclenchée par Israël contre :

          -  l’Iran ; l’État israélien étant appuyé militairement par les États-Unis avec une campagne massive de bombardements sur le territoire iranien à compter du 28 février dernier et des menaces de la Maison Blanche sans cesse réitérées depuis à l’encontre du régime de Téhéran, 

          -  le Liban et son bras armé principal, le Hezbollah ; les pays occidentaux en général (dont la France) s’efforçant par la voie diplomatique et humanitaire d’éviter un embrasement global de la région.

Une des conséquences quasi immédiates fut et demeure (avec des variables d’ajustements selon les pics de tensions) l’augmentation du coût des énergies fossiles, toujours indispensables à l’économie mondiale.

Symbolisée par le blocage du détroit d’Ormuz, ce conflit géographiquement « lointain » entraine une crise pétrolière qui se répercute au quotidien sur le territoire national. 

La flambée des prix du pétrole engendre en effet une perte directe de pouvoir d’achat pour les ménages français, peu enclin de facto à se projeter sur un achat immobilier et/ou tout simplement ne pouvant pas/plus l’envisager.

L’inflation résultant de ces tensions internationales grève d’autant plus indubitablement le revenu des acquéreurs potentiels que la hausse des prix est en fait généralisée, au-delà de « l’or noir » et du gaz.

Hausse du reste presque constante depuis 2022, singulièrement s’agissant des matériaux de constructions suite aux velléités d’invasion russe en Ukraine (point souligné ci-dessus).

• Des crises gouvernementales à répétition :

Entre juin/juillet 2024 et le premier semestre de 2025, une instabilité politique gouvernementale inédite sous la Vème République voit le jour synonyme d’institutions fragilisées en l’absence de réelle majorité pour gouverner.

Les incertitudes en résultant ont-elles aussi produits de l’attentisme, instauré une ambiance de frilosité, affecté la confiance des français, entre autres celle des investisseurs. 

• L’élection d’un nouveau Président américain en novembre 2024 :

Donal TRUMP est à l’origine d’une bataille économique et commerciale aussi inédite et disproportionnée que quasi planétaire puisque face à l’Europe, l’Amérique du Sud, la Chine et le continent asiatique en général.

Privilégiant les seuls intérêts américains, quitte à bouleverser les équilibres traditionnels    acquis progressivement au sortir de la seconde guerre mondiale - alors même que les USA furent un acteur majeur et garant de la paix dans le monde au 20ème et au début du 21ème siècle -, l’actuel locataire de la Maison-Blanche est allé jusqu’à remettre en cause les règles du droit international en intervenant en Iran (voir ci-dessus) sans l’aval du Conseil de sécurité des Nations Unies, en s’ingérant de la même façon au Venezuela pour capturer son Président Nicolas MADURO, en menaçant d’envahir le Groenland (terre danoise), ou encore en étouffant Cuba.

Des positions, postures et actions inédites de la première puissance planétaire, par la force des choses peu propice à favoriser l’émergence d’un cadre consensuel sécure… pourtant essentiel à l’instauration d’un climat de confiance et de sérénité, toujours vertueux dans/pour une économie saine et dynamique, dont l’immobilier constitue un des moteurs cardinaux.

• Le bouleversement de la sphère immobilière via internet, les réseaux sociaux et l’IA :

L’information grandissante, plus accessibles par tous en temps record n’a cessé de s’amplifier au cours de la dernière décennie.
La commercialisation des biens via les réseaux sociaux (Facebook, Instagram, LinkedIn, Tik-Tok, Pinterest, etc.), l’offre grandissante de supports numériques permettant d’exploiter ou d’accéder simplement et gratuitement à des vidéo (la chaine YouTube en tête), etc. sont des nouveautés constitutives de cette période impliquant pour les professionnels de l’immobilier de se diversifier, d’accroitre leurs compétences afin d’offrir une réelle plus-value aux propriétaires vendeurs.

Pour les acquéreurs, il s’agit d’être en capacité de faire la part des choses, d’éviter de se noyer dans un maelstrom d’annonces, de se déprendre d’énoncés commerciaux très/trop formatés, de propositions alléchantes mais parfois biaisées, voire trompeuses…

L’IA y est ici pour beaucoup.

Le déploiement de l’Intelligence Artificielle depuis 2024 singulièrement, son perfectionnement sans cesse grandissant, permet en effet, entre autres, de modifier aussi aisément qu’instantanément les images, de fabriquer des discours séduisants.

Cette dimension impactante d’une technologie de pointe inédite, semblant progresser à l’infini et s’imposer aussi mécaniquement qu’inéluctablement, alors que l’humain demeure selon nous toujours au cœur du champ immobilier (sensibilité, subjectivité, spécificité de chaque projet et personnalité engagée obligent), mérite un développement en soi.

Nous le proposons dans notre réflexion transversale : « IA et chasseur immobilier : rencontre de l’intelligence artificielle avec l’immobilier. ». 

Nier les transformations produites par cette révolution numérique ou la reconnaitre mais l’ignorer et ne pas la maitriser pour l’utiliser au mieux serait une hérésie dans un cas et une faute dans l’autre.

Pour autant, l’intelligence relationnelle et l’intelligence émotionnelle (IR et IE… acronymes de deux nouveaux néologismes ou réalités humaines incontournables ?) s’avèrent consubstantiels à tout service immobilier de qualité.

Domicilium s’y attèle sans discontinuer… intégrant dans ses process les avancées technologiques les plus performantes, qui en aucun cas ne peuvent cependant remplacer une relation intuitu personae de confiance.

III - 2016 à nos jours : des choix de réglementations immobilières spécifiques.

De portée nationale ou, a fortiori, locale, des orientations et décisions politiques directement relatives à la sphère immobilière ont contribué sur la décennie à modifier le marché toulousain.

Nous retenons ici les plus saillantes.

A - Le DPE en question.

Créé il y a 20 ans, le Diagnostic de Performance Energétique (Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'état de l’installation intérieure de gaz dans certains bâtiments), établi par un diagnostiqueur certifié, renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un bien immobilier (étiquettes A à G).

« Valeur verte » de ce dernier, il évalue sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre (nous l’évoquons également dans le F de notre titre V ci-après dans une perspective plus globale liée aux conséquences de l’évolution climatique sur l’immobilier).

Afin, notamment, de respecter la Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (dite loi Climat et Résilience), des biens immobiliers classés en G (à savoir une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m²/an) ont été exclu du marché locatif à partir du 1er janvier 2025 (en 2028, il en ira ainsi des logements étiquetés F et en 2034 de ceux ayant un DPE de classe E).

En éliminant ces biens assimilés à des « passoires énergétiques » (c’est-à-dire mal isolés et nécessitant de fait une consommation en chauffage trop importante), l’offre s’est encore plus réduite, accentuant le grippage du marché déjà engagé en 2023 et surtout en 2024.

Moins de biens offerts à la vente pour les acquéreurs et aussi à la location pour ceux qui ne peuvent accéder à la propriété… alors que le marché locatif était déjà en forte tension, surtout pour les petites surfaces.

Côté acheteur, au-delà d’une offre en berne, le ralentissement des transactions immobilières s’explique aussi par des investisseurs devenus réticents à se positionner sur des biens nécessitant des travaux :

• soit parce que le prix de départ n’est pas adapté en conséquence, 
• soit par peur de rencontrer trop de difficultés pour les réaliser, surtout en copropriété. 

Ils reculent aussi régulièrement s’agissant de logements bénéficiant d’un DPE satisfaisant car les propriétaires vendeurs ont alors tendance à profiter de la pénurie de biens pour demeurer, autant que possible, dans les fourchettes de prix les plus hautes.

Enfin, notons plus largement que cet impact du DPE, quand bien même les appartements ou maisons s’avèrent « normalement » habitables, affecte aussi le marché de la résidence principale.

En ce sens, pour les maisons individuelles et les immeubles d’habitation non soumis au statut de la copropriété, depuis le 1er avril 2023, conformément à l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation, un mauvais DPE implique obligatoirement un audit énergétique (formulant des propositions de travaux) préalablement à leur mutation.

Sont concernés les biens précités classés en E, F et G pour l’instant et en D à partir du 1er janvier 2034 (nous présentons cette réglementation dans notre billet : « Veille juridique - droit immobilier : l’audit énergétique obligatoire… quèsaco ? »).

Étant entendu que quel que soit le type de bien qu’ils ambitionnent d’acquérir (maison individuelle et immeuble hors copropriété visé par le Code de la construction et de l’habitation susmentionné ou tout autre catégorie de bien immobilier), la très grande majorité des acquéreurs attachent de plus en plus d’importance à ce critère écologique… car in fine financier.
 
De sorte que le diagnostic énergétique devient désormais un levier de négociation au même titre que n’importe quel autre critère traditionnel en la matière, les travaux au premier chef… en toute logique puisqu’un DPE à améliorer implique un budget… travaux. 

 
A cet égard, pour les biens devant être rénovés, afin de rebooster le marché, les pouvoirs publics ont proposé des aides.

Gérées par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) figure principalement parmi elles le dispositif MaPrimeRénov’, dit aussi MPR (sur l’ensemble des aides se reporter plus généralement infra au C du titre V où elles sont toutes abordées dans leur version en vigueur à ce jour).

Reste que face aux difficultés budgétaires rencontrées par la France, du début des années 2020 à aujourd’hui, cette aide financière n’a cessé d’être :

• rabotée en termes de personnes/logements susceptibles d’en bénéficier et du montant alloué ; voire parfois suspendue : du 1er janvier au 23 février dernier, 
• complexifiée : le système est devenu très technique, de sorte que signer un devis travaux sans avoir eu l’accord de principe de l’Anah nous semble très ambitieux…

A l'heure actuelle, concrètement, le guichet MaPrimeRénov’ permet de déposer un dossier pour financer des travaux de rénovation énergétique dans une résidence principale, que l’on soit propriétaire occupant ou bailleur.

Le principe d’une prime pour des travaux uniques demeure, mais elle est seulement réservée aux ménages ayant les revenus les plus modestes et deux catégories de travaux n’ouvrent plus droit à la prime : l’isolation des murs (intérieure et extérieure) et l’installation d’une chaudière biomasse… alors même que la vocation intrinsèque de ce dispositif est de contribuer à remédier à la crise du logement.

Les primes pour une « rénovation d’ampleur » concernant des appartements ou maisons avec un DPE étiqueté E, F ou G (sous réserve d’une rénovation permettant un gain d’au moins deux lettres) sont possibles pour tous, avec toutefois une prise en charge variable selon les revenus (voir infra le C du titre V pour une analyse précise de cette aide).

B - La défiscalisation, un levier dans une impasse ?

Sur la période de 10 ans écoulée, les dispositifs permettant aux particuliers de défiscaliser ont évolué.

Mais pas toujours favorablement pour un secteur immobilier en ayant pourtant foncièrement besoin et alors même que leur objectif principal, côté pouvoirs publics, est de dynamiser le marché du neuf, soutenir la construction afin de remédier au manque de logements sur le territoire français, en particulier dans les grandes agglomérations comme la Ville rose.

Exemple symptomatique s’il en est, notons en ce sens que 2025 marque la fin de la loi de défiscalisation Pinel. 

Or, l’immobilier neuf était et demeure en crise, la création de logements s’avère extrêmement déficitaire. 

En recherche d’un placement patrimonial et/ou d’une opportunité de rentabilité supérieure à ce que propose les placements classiques peu rémunérateurs (Assurance Vie, Livret A, LEP, etc.), les investisseurs ont dû :

• attendre/espérer un nouveau dispositif, en l’occurrence le statut du bailleur privé mis en place en février 2026 (voir ci-après le B du titre V),
• ou bien se retourner vers des lois de défiscalisation plus confidentielles, parfois de niche, pas toujours adaptées à une demande en la matière classique : dispositifs Malraux, Monuments historiques, Denormandie, Loc’Avantages, etc.

Sur ce champ de l’impôt, plus exactement de sa réduction, au-delà de la défiscalisation (du reste, principe même de celle-ci : réduire légalement le montant de son imposition en réalisant des investissements, de l’épargne ou des dépenses spécifiques encouragées par l’État), notons aussi que la décennie écoulée a vu, à compter du 1er janvier 2023, la disparition de la taxe d’habitation, pour la résidence principale (elle est maintenue pour la résidence secondaire), au bénéfice de tous les foyers, que l’on soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.

L’impôt foncier en revanche subsiste et ne doit pas être négligé lorsqu’on se projette dans une acquisition immobilière ; nous abordons en détail cette question dans notre billet « La taxe foncière, un impôt local annuel à maitriser pour une gestion patrimoniale avisée. ».  

C - Le permis de louer.

Instauré dans son principe par la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR (articles 92 et 93), le « Permis de Louer » vise fondamentalement à lutter contre les logements insalubres et dangereux.

A TOULOUSE, cette autorisation préalable de mise en location est entrée en application le 3 novembre 2025 dans le quartier Arnaud Bernard et va avoir vocation, en principe, à s’étendre progressivement aux autres quartiers de la ville.

Sur ce nouveau dispositif, dont les retours sont encore faibles, voir notre étude complète « Le "Permis de Louer" entre en vigueur à TOULOUSE au mois de novembre. Focus sur cette nouvelle réglementation. ».  

D - Des règles juridiques protectrices multiples imposées aux acteurs de l’immobilier.

Si elles ne bouleversent pas en tant que tel directement le marché immobilier, une série de règles juridiques prises au cours des dix dernières années modifient néanmoins la sphère immobilière en obligeant toujours plus les professionnels de l’immobilier dans l’intérêt des acquéreurs et des vendeurs, leur plus grande protection.

Parmi elles citons notamment :

• Une obligation de formation continue pour les titulaires de la carte professionnelle (Carte T) prévue par le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier (pris en application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR) impliquant pour ces derniers de suivre 14 heures de formations par an (ou 42 heures sur 3 années consécutives), dont nécessairement 2 heures de déontologies. 

A défaut, les directeurs d’agences immobilières ou de cabinet de chasse immobilière, ainsi que leurs salariés ou agents commerciaux respectifs, ne peuvent plus exercer leur activité de vente ou de recherche immobilière.

• La mise en place obligatoire d’une stricte politique de confidentialité pour toutes entreprises effectuant, entre autres, des transactions immobilières. C’est le fameux Règlement Général sur la Protection des Données - règlement de l’Union Européenne adopté en avril 2016 connu sous le nom de RGPD - entré en application le 25 mai 2018.

En ce sens, soucieuse de pleinement protéger les droits de ses interlocuteurs, Domicilium a mis en place une « Charte de protection des données personnelles ».  

• Plus généralement encore, les informations légales communiqués aux prospects qui naviguent sur les sites internet des professionnels de l’immobilier, a fortiori entrent en relation avec eux dans le cadre d’un mandat de vente ou d’un mandat de recherche, sont toujours plus nombreuses et précises - l’information sur les Honoraires doit en particulier être complète -, leurs ouvrent des droits (rétractation, médiateur de la consommation, etc.), tout comme elles obligent aussi les agents immobiliers et chasseurs immobiliers à plus de vigilance à l’égard des personnes ou sociétés qui les mandatent ou même simplement envisagent de le faire. 

Il en va ainsi en particulier en matière de provenance des fonds que ces dernières entendent utiliser pour financer leur projet immobilier. 

Cette obligation s’avère ancienne, mais elle n’a cessé de se durcir au cours des dernières années pour un respect toujours plus scrupuleux de la procédure TRACFIN (Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits FINanciers clandestins) visant à répondre au dispositif LCB-FT (lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme). 

La procédure interne de détection des risques liée à la réglementation dite TRACFIN de notre société répond à cette attente des pouvoirs publics.  

IV - Phases majeures et traits essentiels de l’immobilier toulousain entre 2016 et 2026.

Outre l’année 2016 décrite en tant que telle immobilièrement dans notre titre I ci-dessus, les années qui suivent se traduisent schématiquement par plusieurs microcycles immobiliers : 

• Un certain « boom » immobilier de 2017 à 2019 (inauguré en 2016, voir notre titre I précité) après des années 2012 à 2015 marquées par un ralentissement de l’activité. 

Durant cette période de « croissance », les taux d’intérêt bas (pour l’époque) ont stimulé la demande, entraînant aussi une hausse des prix de l’immobilier.

Les nouveaux arrivants sont également plus nombreux que les partants (donnée qui perdure), source d’un marché fut en tension (caractérisé par une offre inférieure à la demande)… ce qu’il demeure, mais dans des proportions moindres à cette période globalement plus dynamique.

• Une stagnation de l’activité de 2020 à 2024 s’expliquant par la crise sanitaire qui a ralenti l’économie, dont un de ses soubassements : le marché immobilier. 

Dans l’ancien, cette période d’accalmie s’est traduite par une baisse du volume des transactions (28 % des transactions de moins en 2024, ramenant le marché à son niveau de 2014) liée - outre la pandémie et les périodes de confinements en résultant - à une hausse progressive des taux d’intérêt qui a limité l’accès au crédit, affectant particulièrement les primo-accédants.

En revanche, de façon générale, les prix sont restés relativement stables, quand bien même une érosion (relative) a été enregistrée en Haute-Garonne, surtout en s’éloignant de TOULOUSE.

Les exceptions ont concerné les biens immobiliers :

     o    les plus recherchés des quartiers historiquement très convoités dont les prix ont pu encore parfois augmenter : attractivité patrimoniale, sécurité d’investir dans l’hypercentre oblige,
     o    ou, à l’inverse, les moins recherchés, ceux appartenant au parc immobilier des années 60 et 70 situés dans des zones vieillissantes de la ville, peu attractives, a fortiori pour celles hors agglomération toulousaine ; ces biens jugés moins qualitatifs ont connu une certaine baisse, surtout entre 2023 et 2024 (sur ces périodes, voir nos billets : « Le marché immobilier toulousain de mai à octobre 2023 : un ralentissement du volume des transactions, mais pas (encore) des prix dans les secteurs (toujours) convoités. » et « Prix du marché immobilier à TOULOUSE. Bilan de l’année 2024 à l’aune d’exemples concrets de transactions immobilières réalisées par DOMICILIUM. »).

Pour le neuf la période constitue une crise sans précédent, tout particulièrement en :

     o    2023 : baisse de 48 % des mises en vente, chute de 47 % des ventes, taux de désistement de 29 %, les investisseurs devenant minoritaires pour la première fois en 20 ans,
    o    2024 : seulement 993 ventes au détail actées contre 3912 en 2019… selon l’Observer de l’immobilier (l’observatoire de l’immobilier neuf toulousain) ; les prix pratiqués ne changeant rien à cette situation d’un marché à l’arrêt.

• Une reprise en douceur en 2025, mais néanmoins « significative » comparativement au caractère atone du marché en 2024.

Outre le fait que le contexte de crise (géopolitique et économique) a été globalement intégré dans les esprits, que des projets en attente (parfois depuis longtemps) ont de la sorte été lancés, la baisse des taux d’intérêt et surtout leur stabilisation à partir de 2025 ont contribué à relancer le marché (sur cette période, voir notre étude : « Le marché immobilier toulousain en 2025. Tendances et prix illustrés par des transactions de DOMICILIUM Chasseur Immobilier. »), tout comme une légère tendance des prix à la baisse débutée sur la période précédente, du moins pour une certaine typologie de biens (voir supra).

Il est vrai que TOULOUSE est restée :

     o    une ville attractive avec une demande forte, spécialement pour les logements recherchés en tant que résidence principale, correctement situés et de qualité,
     o    un espace urbain vecteur d’opportunités d’investissement, que ce soit :

          -    dans le cœur historique pour les acquéreurs en quête d’ancien, soucieux d’un placement patrimonial, 

         -    autour des pôles universitaires, en particulier pour les petites surfaces, le souhait ici d’obtenir une bonne rentabilité ; cela s’est d’autant plus vérifié que des innovations y ont parfois vu le jour rendant ces périmètres géographiques plus attractifs, à l’image du plus long téléphérique urbain français inauguré en 2022 au pied du campus universitaire Paul Sabatier (sur cette nouvelle infrastructure et ses incidences sur le marché local, se référer à notre étude du mois de mai dernier : « Le téléphérique Téléo a 4 ans, quel impact sur le marché immobilier toulousain ? »), 

          -    dans les quartiers en développement, plus propices à trouver du neuf pour les acheteurs désireux avant tout de défiscaliser.

In fine, sur ce cycle de redémarrage de l’activité, le nombre de transaction reste néanmoins inférieur à celui d’avant-crise, surtout pour les achats en VEFA ; la promotion demeure en effet encore extrêmement impactée (offre réduite et investisseurs prudents).

V - L’année 2026 en cours… et demain.

« Comme » en 2024 et en 2025 dans une moindre mesure, la liste est longue des événements peu propices à ce que l’année en cours soit immobilièrement sereine.

De manière aussi logique qu’inéluctable, le marché immobilier est en effet impacté cette année, directement ou indirectement, par :

• un environnement international des plus instable : guerre en Europe et déflagrations considérables au proche et moyen Orient, en particulier depuis le début de l’année (voir supra le B du titre II), 

• un contexte politique, social, économique et financier français fragile, en tension dans plusieurs domaines : 

     o    reprise perceptible du chômage, 
     o    mutations professionnelles moindres, 
     o    taux de crédit caractérisés depuis plusieurs mois par une tendance haussière, même s’ils demeurent néanmoins encore stables et à un niveau raisonnable : en moyenne autour de 3 % sur 10 ans, 3,20 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,40 % sur 25 ans (c’était, toujours en moyenne, selon la durée du prêt et le moment de l’emprunt en 2016, de 1,5 % à 2 % de moins cette année-là ; voir supra le B du titre I),
     o    frilosité des banques à prêter, à se montrer prudentes, surtout vis-à-vis des primo-accédants,
     o    contraintes - aussi légitimes soient-elles pour contribuer à préserver la planète - imposées en matière de rénovation énergétique des bâtiments, donc ce faisant des travaux à budgéter en conséquence afin de bénéficier d’un DPE rendant apte à louer son logement ou à le vendre dans de bonnes conditions,
     o    élections municipales au printemps dernier qui à défaut de bouleverser la donne ont eu tendance - comme toutes périodes électorales - à ralentir quelque peu le marché durant trois à quatre semaines environ.

Pour autant, à l’instar de la plupart des grandes agglomérations françaises en capacité de maintenir un dynamisme certain, la stabilité a néanmoins été un marqueur à TOULOUSE.

La Ville rose bénéficie effectivement d’un tissu industriel puissant, pourvoyeur d’emplois, et de pôles universitaires et de recherches riches et actifs (caractéristiques quasi « génétiques », à ce titre déjà mentionnées).

Reprenant les analyses d’experts du marché immobilier toulousain, la presse s’en est fait l’écho à plusieurs reprises.

Ce fut le cas par exemple dans le numéro annuel « Immobilier & Déco » de La Dépêche du Midi paru fin mars 2026 titrant de façon générale : « Retour à l’équilibre ».

Interviewés comme souvent (de par son expertise et expérience connues et reconnues, Domicilium est très régulièrement au cœur de l’Actu immobilière depuis 2007), nous parlions en effet « des signaux positifs début 2026 » puisque loin de s’enliser, a fortiori de s’effondrer, le marché toulousain a été jusqu’ici globalement correct :
     

Voici des données chiffrées pour l’illustrer avant de mettre en exergue quelques points immobiliers saillants de l’année 2026, ou d’autres à venir pouvant très prochainement impacter ce marché, ayant parfois au demeurant déjà une incidence sur lui.

A - Le marché immobilier toulousain - opus 2026 - en termes de prix.

Dans son numéro 476 de fin mars dernier - soit une décennie après le numéro 66 précité s’intéressant aux quartiers toulousains où il était judicieux d’acquérir un logement et dans quelles conditions tarifaires (se reporter au A de la partie I) -, l’hebdo « Côté Toulouse » livre les prix immobiliers moyens pratiqués dans la Ville rose (et au sein de l’agglo pour les maisons) en référence aux chiffres délivrés par les études notariales.

S’agissant des appartements, sans surprise : 

• les quartiers les plus chers sont Saint-Etienne (5100 Euros/m2), Saint-Georges (5010 Euros/m2) et les Carmes (4950 Euros/m2),
• les moins chers à l’inverse sont Bellefontaine (1220 Euros/m2), Reynerie (1320 Euros/m2) et la Faourette (1430 Euros/m2).

Pour les maisons, les écarts moyens sont également considérables et tout aussi classiques : 

• 950 000 Euros pour le cœur du Busca et 641 100 Euros pour la Côte Pavée s’agissant des moyennes les plus hautes, 
• 206 000 Euros pour La Fourguette et 232 800 Euros pour Les Pradettes s’agissant des moyennes les plus basses.

Dans l’agglo, autour de TOULOUSE, les communes :

• les plus chères sont BALMA (420 300 Euros), MONTRABE (382 000 Euros) et QUINT-FONSEGRIVES (379 000 Euros),
• les moins chères - souvent les plus éloignées de la Ville rose - MONTREJEAU (93 500 Euros), L’ISLE-EN-DODON (112 000 Euros) et SAINT-GAUDENS (150 000 Euros).

Ainsi, alors qu’en 2016 les prix pratiqués étaient en moyenne de l’ordre de 2600 Euros du m2 pour un appartement et de 2900 à 3000 Euros pour une maison - sachant que pour les quartiers les plus chers (Saint-Georges, Saint-Etienne, Carmes, Dalbade et Capitole) ils grimpaient assez souvent à 4000 Euros alors que dans les zones les moins chères (Bagatelle, Reynerie, Bellefontaine, Papus, etc.), à l’inverse, le tarif au m2 oscillait entre 1300 et 1500 Euros -, dix ans après, aux mêmes endroits, les prix ont augmenté de 1000 à 1200 Euros, voire au-delà de 1400 Euros pour les plus côtés (donc de 5400 à 6000 Euros du m2 pour ces derniers) et sont restés plus ou moins identiques dans les secteurs les moins prisés.

Bien sûr, pour l’ensemble des quartiers ou communes précités, ces chiffres ne sont que des moyennes, forcément très/trop simplificatrices, donc à prendre en compte avec le recul nécessaire.

Nous avons déjà eu l’occasion d’expliquer que le prix au m2 n’était pas LA référence suprême, l’alpha et l’omega pour connaître la valeur d’un bien, l’évaluer, le négocier, etc. (voir supra le A du titre I qui renvoi aussi sur cette question immobilière essentielle à plusieurs articles rattachés à la partie Marché immobilier de notre blog).

Tout est du cas par cas tant il existe de critères à prendre en compte pour déterminer le juste prix d’un appartement ou d’une maison, à tout le moins acquérir tel logement dans des conditions cohérentes par rapport au micromarché spécifique où il se trouve, à un instant T précis.

Reste que cette approche basique permet de se faire une première idée très générale et transversale… (à laquelle nous répondons aussi dans une de nos questions fréquentes à retrouver en Home Page de notre site : « Quel est le prix au m2 d’un appartement ou d’une maison à Toulouse ou dans ses alentours ? » ; les prix médians mentionnés y sont actualisés tous les ans, en principe à la fin de chaque semestre) qu’il convient à nos yeux de soumettre au travail approfondi d’un professionnel chevronné.

Seule une telle expertise permet en effet d’adapter ce premier niveau de « connaissance » à la réalité intrinsèque du bien qui suscite un intérêt… sous peine de l’acquérir à des conditions excessives ou, à l’inverse, de passer à côté.

Quoi qu’il en soit, et au-delà de cette analyse en chiffres du marché toulousain, 2026 est marquée aussi par la mise en place d’un nouveau dispositif : le statut du bailleur privé.

B - Le statut du bailleur privé.

Visant à pallier la crise du marché du logement locatif en France et la fin du dispositif Pinel, la Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 crée un statut inédit pour le bailleur privé.

En effet, moins de 10 000 logements neufs ont été vendus en 2025 à des investisseurs, contre une moyenne de 60 000 par an les années passées.

Connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, ce nouveau statut est entré en vigueur le 21 février dernier pour être appliqué jusqu’au 31 décembre 2028.

 

Soucieux de redonner aux bailleurs non professionnels - à la fois investisseurs (en quête de revenus locatifs complémentaires) et contribuables (aspirant à optimiser leur fiscalité) - de l’attrait à la location nue (jusque-là la location meublée étant fiscalement avantageuse), cette solution fiscale dite Relance logement constitue un tournant dans la politique du logement.

Elle substitue en effet à la logique de réduction d’impôt directe (dispositif Pinel) une logique d’amortissement patrimonial qui se veut plus pérenne et instantanément corrélée à l’effort social consenti par le bailleur sur ses loyers. 

Le mécanisme central : l’amortissement fiscal.

Le principe consiste en un amortissement étalé sur plusieurs années (durée variable - en général de 18 à 33 ans - car dépendant du taux d’amortissement choisi selon le niveau de loyer pratiqué : intermédiaire, social ou très social) permettant aux propriétaires de déduire une fraction de la valeur du bien (prix d’acquisition net de frais) de leurs revenus fonciers imposables chaque année (se reporter aux articles 47 de la loi de finance 2026 précitée, aux articles 31, 32 et 150 VB du CGI). 

Seuls 80 % du prix d’achat (qui peut être majoré du montant des travaux pour l’ancien) sont amortissables ; le terrain en étant exclu.

Le montant du bénéfice fiscal varie selon le niveau de loyer pratiqué et, de facto, du taux d’amortissement :

• Dans le neuf : le taux est fixé à 3,5 % par an pour un logement intermédiaire, 4 % pour un logement social et 5,5 % pour un logement très social. Les plafonds annuels sont de 8 000 Euros pour le logement intermédiaire, 10 000 Euros pour le logement social et 12 000 Euros pour le logement très social.
• Dans l’ancien : les taux sont de 3 % pour les loyers intermédiaires, 3,5 % pour les loyers sociaux et 4 % pour les loyers très sociaux, avec un plafond d’amortissement de 10 700 Euros par an.

Le système retenu est simple : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal associé est bonifié.

Conditions d'éligibilité.

Sur le bien, sachant que les maisons individuelles restent exclues du dispositif Jeanbrun, ce doit être :

• soit un logement neuf terminé après le 1er janvier 2026 et conforme aux normes RE2020, 
• soit un logement ancien rénové dont la rénovation énergétique représente au moins 20 % de son prix d’achat ; l’appartement ancien en question devant faire l’objet de travaux d’amélioration globaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. 

Par ailleurs, ce dispositif se distingue par l’absence de zonage : contrairement au Pinel, il est applicable partout en France pour les immeubles collectifs sans distinction de zones géographiques.

Sur la location : la durée de location exigée est de neuf ans au minimum et le logement doit être loué nu à un locataire qui en fait obligatoirement sa résidence principale.

La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble collectif (ou de son acquisition si elle postérieure) ou bien celle des travaux. 

Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un de ses parents ou membre de la famille jusqu’au 2ème degré inclus. 

Et si ce propriétaire est une personne morale, son locataire ne peut pas être un de ses associés.

Par ailleurs, le propriétaire bailleur doit respecter les plafonds de loyer et de ressources qui s’imposent en fonction de la localisation du logement ainsi que de son affectation. 

Ainsi, il convient de respecter les plafonds de ressources du dispositif Pinel pour la location intermédiaire, alors que pour la location sociale et très sociale, ce sont ceux du dispositif Loc’Avantages qui s’appliquent (dispositifs évoqués supra dans le B du titre III).

Sur le bénéficiaire : le dispositif concerne les bailleurs non professionnels, même s’ils passent par une Société Civile Immobilière (SCI) imposé à l’IR. 

Deux appartements maximums par foyer fiscal peuvent bénéficier de cette mesure.

Ce dispositif de relance logement est encore jeune (7 mois à peine) pour juger pleinement de sa pertinence.

Il est aussi peut-être trop limité puisque applicable qu’aux appartements avec travaux dans l’ancien (or les exigences conséquentes d’amélioration de performance énergétique à prévoir rendent/rendront souvent difficile son application concrète en copropriété) ou aux biens neufs… donc inopérant pour le parc immobilier existant sans rénovation.

Reste qu’en la matière, toute politique s’efforçant de créer du logement vaut mieux qu’aucune action législative… tant le secteur est sinistré, l’offre insuffisante.

C- Des aides maintenues. 

Dans un contexte général encore incertain, plusieurs dispositifs continuent de faciliter l’achat immobilier dans la Ville rose.

L’Accession à Prix Maîtrisé (APM).

Certaines collectivités locales proposent une aide pour se loger dans le neuf, principalement les grandes villes françaises connaissant un marché immobilier en tension, où le besoin d’un habitat abordable et durable se révèle être une priorité urbaine.

Tel est le cas de NICE, MONTPELLIER, NANTES, LYON, BORDEAUX, MARSEILLE… et de TOULOUSE Métropole qui, elle aussi, recourt au dispositif de l’Accession à Prix Maîtrisé (APM).

Il s’agit là d’une collaboration avec les promoteurs immobiliers permettant d’acquérir un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), donc respectant les dernières normes environnementales et énergétiques, telle que la RE2020 (propice à un confort thermique et phonique de qualité et des factures d’énergies limitées), mais à un tarif inférieur à celui du marché local.

En l’occurrence, une tarification de plus ou moins 20 à 30 % en deçà de celle qui s’y trouve pratiquée à un instant T en raison d’un prix au m2 plafonné.

Ce mécanisme s’adresse aux ménages ayant des revenus intermédiaires, mais pour autant en capacité et désireux de devenir propriétaire de leur résidence principale.

Pour pouvoir prétendre à cette aide financière, l’acquéreur doit en effet :

• être une personne physique, excluant par la même toute forme de société, 
• être primo-accédant, c’est-à-dire acquérir pour la première fois un bien immobilier ou ne pas avoir été propriétaire durant les deux dernières années écoulées,
• faire de son acquisition sa résidence principale, soit y vivre au minimum huit mois de l’année, 
• avoir des revenus ne dépassant pas un plafond fixé annuellement par les pouvoirs publics en fonction du nombre de personnes dans le foyer fiscal et la zone géographique du logement,
• s’engager à ne pas louer le logement, le revendre immédiatement (une durée minimale de détention de cinq à sept ans - variable selon le programme immobilier - est le plus souvent exigée à TOULOUSE) ou l’utiliser à des fins professionnelles. 

Si ces conditions sont remplies et entérinées, outre l’avantage du prix au m2 encadré, l’acheteur bénéficie également de frais de notaire réduits propre au marché du neuf (sur cette notion de frais dits de notaire, voir notre billet : « Les « frais de notaire » : un abus de langage, mais une lourde réalité économique - à anticiper - lors d’un achat immobilier. »).

Ces frais sont en effet compris entre 2 et 3 % du montant du bien en matière de promotion immobilière, alors qu’ils gravitent entre 7 et 9 % pour l’acquisition d’un logement dans l’ancien. 

Par ailleurs, il est possible de financer l’achat du bien avec des prêts aidés.

Lesquelles aides publiques contribuent au demeurant à soutenir l’achat de logement au-delà du cadre de l’APM.

Le Prêt à Taux Zéro, dit PTZ.

Ce prêt remboursé sans intérêts (le remboursement concerne le seul le capital emprunté) est réservé :

• aux primo-accédants ou au personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, 
• sous condition de revenus : les plafonds fixés annuellement par le gouvernement dépendent du nombre de personnes constituant le foyer et de la zone géographique où se trouve le bien ; sont concernées à TOULOUSE les zones A et B1 correspondant à des zones tendues, 
• pour l’achat d’une résidence principale dans le parc immobilier neuf, ou sur plan (en VEFA), ou dans de l’ancien rénové assimilé au neuf : dans la Ville rose cette aide pour l’ancien vaut uniquement pour les logements sociaux, les appartements en HLM.

Ce PTZ permet de financer une part importante du projet (de 20 à 50 % du montant total de l’opération en fonction des revenus déclarés), sans intérêt ni frais de dossier, et offre un différé de remboursement : durée retardée de 5 à 15 ans durant laquelle l’emprunteur n’acquitte pas de mensualité. 

Maintenue en 2026 (et même prolongée jusqu’en 2027), cette aide constitue un réel soutien à un moment où les conditions d’emprunt restent délicates - en toute hypothèse où les prix pratiqués sont élevés en raison d’un marché tendu - puisqu’elle vient compléter avantageusement un prêt principal, donc une capacité d’emprunt, sans alourdir l’endettement global. 

A ce PTZ peut également se greffer le prêt d’accession sociale toulousain.

Le Pass toulousain.

Ce prêt d’accession sociale mis en place au niveau de la ville de TOULOUSE est un prêt qui s’adresse aux ménages primo-accédants résidant sur la commune lors de l’acquisition de leur bien, ainsi qu’aux personnes handicapées et aux personnes séparées ou divorcées même si par le passé elles ont été propriétaires.

Couplé obligatoirement à un prêt bancaire (et pouvant venir en complément du PTZ décrit ci-dessus), ce Pass toulousain s’élève à 6 000 Euros pour un achat immobilier dans l’ancien (soit plus de cinq ans) sur l’ensemble de la commune et à 10 000 Euros pour du neuf acquis dans les quartiers prioritaires déterminés par la mairie.

Cette aide municipale est remboursée mensuellement, sans intérêts, sur une période au choix de 10, 12 ou 15 ans.

Le demandeur peut en bénéficier si ses revenus respectent des plafonds fixés et révisés au 1er janvier de chaque année sur la base de l’article D31-10-3-1 du Code de la construction et de l’habitation ; par ailleurs, son taux d’endettement global ne doit pas dépasser 35% en incluant cette aide et son assurance (devant couvrir le décès et l’invalidité de 2ième catégorie).

Enfin, le bénéficiaire du Pass toulousain doit occuper sa résidence principale pendant la durée du prêt sous peine de devoir le rembourser de façon immédiate.

Le Prêt Action Logement.

Ancien « 1% logement », le prêt Action Logement concerne uniquement les salariés du secteur privé travaillant dans des entreprises qui cotisent au dispositif Action Logement conformément aux articles L.313-1 à L.313-6 du Code de la construction et de l’habitation relatifs à la « Participation des employeurs à l’effort de construction » (PEEC).

Cette aide, accordée sous réserve de plafonds de ressources (variables selon la composition du foyer et la zone géographique du bien), concerne l’achat d’une résidence principale dans le neuf - y compris en VEFA - ou l’ancien.

Outre les articles précités, il convient de se référer en la matière à la « Convention quinquennale 2023-2027 entre l’Etat et Action Logement » (parue au Journal Officiel n° 0186 le 12 aout 2023).  

MaPrimeRénov’.

Une aide spécifique existe au profit des propriétaires d’un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation énergétique, qu’ils occupent le bien ou le proposent à la location selon le dispositif choisi.

Dénommée MaPrimeRénov’, cette aide (évoquée aussi supra dans le A du titre III) s’inscrit dans une logique de politique publique d’amélioration de l’habitat, de lutte contre les « passoires thermiques ».

Alors que le guichet de dépôt des dossiers avait été fermé en début d’année, depuis sa réouverture le 23 février avec le vote de la loi de finance 2026, cette aide financière versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), permet de financer :

• Des travaux ciblés et isolés d’isolation thermique, d’installation de chauffage (avec une série d’exceptions selon le système retenu), de ventilation, etc. : dispositif MaPrimeRénov' Parcours par geste valable pour les logements construits depuis au moins 15 ans et occupé au titre de résidence principale (soit au moins 8 mois par an).

Cette subvention implique de choisir un artisan labélisé RGE (reconnu garant environnement) et son montant varie en fonction des revenus du demandeur (plus ils sont modestes, plus l’aide est importante), des travaux engagés sur la base d’un plafond de dépense éligible.

• Des travaux de rénovation d’ampleur : dispositif MaPrimeRénov' Parcours accompagné valable sur la base du respect des critères précités auxquels s’ajoutent le fait qu’il n’est valable qu’en France métropolitaine (l’Outre-mer n’en bénéficie pas), que le diagnostic de performance énergétique du bien le classe en E, F ou G avant travaux (condition impérative) et que le projet de rénovation envisagé permette un gain d’au moins deux classes sur ce DPE (passage par exemple de E à C ou de F à D).

Sur cet axe, les travaux de rénovation énergétique réalisés doivent forcément concerner soit l’isolation thermique des murs, des planchers bas, de la toiture ou des menuiseries extérieures (deux de ces postes devant, du reste, être cumulés), soit êtres relatifs à la ventilation, ou enfin à la production de chauffage (est exclu un chauffage fonctionnant principalement aux énergies fossiles ou la conservation d’un chauffage recourant majoritairement au fioul) ou d’eau chaude sanitaire.

Cette subvention implique, avant le dépôt d’une demande d’aide, un rendez-vous préalable personnalisé avec un conseiller France Rénov’ (situé dans la Ville rose à la Maison de l’Energie au 1 allée Jacques Chaban-Delmas) visant à faire un point global sur le projet.

Il convient ensuite d’être suivi par un accompagnateur Rénov’ et, bien sûr, de recourir à des artisans RGE.

Là encore, le montant de l’aide est calculé en fonction des revenus du demandeur, en proportion d’un niveau de dépense éligible, mais aussi du gain de classe obtenu sur le DPE. 

Dans le même esprit d’amélioration de l’habitat, elle-même au cœur d’une politique environnementale plus large, et cumulable avec MaPrimeRénov’ sous certaines conditions, existe également l’éco-PTZ.

L’éco-PTZ.

Destiné aux propriétaires occupants qui rénovent leur résidence principale ou aux bailleurs rénovant un logement pour être loué, l’éco-prêt à taux zéro (sans intérêt), dit éco-PTZ (voir essentiellement l’article 244 quater U du Code général des impôts), permet lui aussi de financer les travaux d’amélioration énergétique des biens immobiliers, mais sans condition de ressources.

L’emprunt auprès d’une des banques partenaires, c’est-à-dire signataires d’une convention en ce sens avec l’État, peut atteindre au maximum 50 000 Euros et être souscrit sur 20 ans.

Il concerne trois catégories principales de travaux que la banque va analyser via les devis fournis - partie constitutive du dossier de l’emprunteur - afin de s’assurer de leur éligibilité au dispositif :

• des travaux de rénovation ponctuelle qui améliorent la performance énergétique de l’appartement ou de la maison : isolation thermique d’une toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, changement d’huisseries, etc.
• des travaux de rénovation générale qui octroient au bien une performance énergétique globale minimale,
• des travaux de réhabilitation d’une installation d’assainissement non collectif (ANC) -en l’absence donc de tout à l’égout - par un dispositif ne consommant pas d’énergie.

S’agissant d’un logement à usage de résidence principale, cette aide peut être cumulée à MaPrimeRénov’ sous réserve de servir au financement de travaux de rénovation énergétique ayant ouvert un droit à cette dernière.

Concrètement, l’emprunteur remet à sa banque le document de l’Agence nationale de l’habitat (évoquée supra) attestant qu’il bénéfice de MaPrimeRénov’.

L’établissement de crédit n’a donc plus dans ce cas de figure qu’à vérifier la solvabilité de l’emprunteur - et non l’éligibilité des travaux (puisque déjà réalisée) -, sachant ici que le montant de l’éco-PTZ ne dépassera pas le reste à charge calculé par l’Anah.

Au-delà des chiffres/prix du marché actuel, des incitations/dispositifs fiscaux en vigueur et des aides applicables à ce jour pour acheter un logement ou le rénover, une lecture pertinente de l’immobilier toulousain en 2026 passe aussi par la capacité à se projeter, décrypter quelque peu l’avenir.

A cet égard, quelles que soient les contingences politiques, sociales et économiques futures, nationales comme internationales, en termes d’impact immobilier propre à TOULOUSE figure à coup sûr l’arrivée prochaine de la ligne C du métro, reliée préalablement la ligne B en cours de prolongement.

D - L’arrivée de la ligne C du métro.

Sur la genèse et la construction de cette ligne C, son tracé et couplage aux deux lignes existantes, ses effets sur le marché immobilier, en particulier au niveau des quartiers de la Ville directement concernés ou bien ceux déjà desservis par les lignes A ou B qui vont également connaitre des répercussions, notre étude « Métro toulousain et future Ligne C. Investisseur immobilier, prenez un ticket ! » fait le point de façon exhaustive.

De fait, nous y renvoyons… tout en rappelant néanmoins ici quelques aspects saillants.

La Ligne C va, quand ce n’est pas sur certains points déjà effectif :

• entrainer une hausse des prix immobiliers dans le périmètre plus ou moins immédiat de la majorité des stations nouvellement créées,
• générer une attractivité accrue pour les investisseurs ; ce que produit en général tout aménagement moderne d’une ville, soucieuse d’être moins polluante tout en y rendant les déplacements plus aisés et rapides ; au-delà du métro, TOULOUSE est ici en pointe avec le développement du Tramway, la création d’un téléphérique (Téléo, abordé supra dans le titre IV) et la part sans cesse plus grande faite aux modes de transports doux, à faible impact environnemental, via l’accroissement soutenu des pistes cyclables (se reporter à notre billet : « La Ville rose à bicyclette grâce à Vélo Toulouse. Cycliste et chasseur immobilier à la fois... pour la bonne cause ! »).
• être à l’origine d’une création de logements et d’une modification du paysage urbain,
• favoriser dans une certaine mesure une mixité plus grande des populations, une diversification majorée des profils de résidents.

Ces quatre réalités - développées avec précisions dans notre billet précité - conduisent à un constat : la ligne C du métro à venir peut constituer une opportunité d’un point de vue strictement immobilier.

Reste que réaliser grâce à elle un beau projet, être en capacité de faire preuve de prospective immobilière et de conduire une stratégie d’achat (et/ou de vente) efficace, nécessite une expertise pointue, une connaissance très fine des micromarchés immobiliers locaux constitutifs de la Ville rose, un savoir exhaustif sur TOULOUSE, son tissu économique et social.

Bien sûr, le recours à un chasseur immobilier expérimenté s’avère ici une solution idoine.

Cela se vérifie en général régulièrement pour toute acquisition, que ce soit aujourd’hui, en 2026, ou comme ce fut le cas en 2016… avec toutefois une acuité certainement plus grande à présent où l’offre qualitative de biens (c’est-à-dire, quel que soit la typologie de celui recherché, conforme à la réalité du marché en termes de ratio état/prestations/localisation/prix) s’avère toujours plus rare en raison d’une demande plus importante liée au développement constant de l’agglomération toulousaine.

A cet égard, une tendance immobilière nécessitant le recours à un expert du marché, permettant l’exploration réellement totale de ce dernier, s’amplifie : le off-market.

E - Le off-market immobilier, effet de mode ou institutionnalisation progressive d’un mode de recherche durable ?

Qu’il s’agisse de off-market véritable (biens immobiliers mis en vente dans la durée sur un marché parallèle, accessible aux seuls initiés, invités privilégiés) ou d’appartements ou de maisons commercialisés en avant-première de façon confidentielle (réservés à des acquéreurs triés ayant la primeur de se positionner) pour ensuite être offerts au grand public s’ils n’ont pas trouvé preneur dans la première phase (VIP) de commercialisation, ce moyen d’accéder à une offre plus grande s’avère une tendance lourde… qui ne cesse de se déployer (et même de s’institutionnaliser avec la création en 2024 d’un outil dédié au professionnels : APIC que seule une société de chasse immobilière affiliée à la Fédération des Chasseurs Immobiliers - FCI - peut exploiter pour proposer en avant-première des biens immobiliers à ses clients).

Les vendeurs créant de la rareté, s’évitant par ailleurs les frais de commercialisation de leur bien (ou allégeant considérablement ces derniers), sont friands de ce procédé que les agents immobiliers diligents exploitent au maximum (via l’application APIC précitée notamment).

Au-delà de la confidentialité et du gain économique qui en résulte pour leurs clients vendeurs, l’intérêt pour eux est également grand : vente moins couteuse, plus rapide et sécure car s’adressant à un panel d’acheteurs souvent ciblés, quand ce n’est pas présélectionnés par des chasseurs immobiliers mandatés expressément et, dans la majorité des cas, exclusivement.

Dans ce cas, il s’agit d’acquéreurs qualifiés (projet vérifié/validé et dotés d’un financement concordant), ce qui facilite dans l’intérêt de tous les transactions, les rendant fluides et sereines.

De sorte que si le off-market n’est pas une solution miracle pour trouver un bien, pouvoir y accéder ne peut aucunement être négligé… bien au contraire.

Un chasseur immobilier expert de son terrain d’action géographique, connu et reconnu par les professionnels de l’immobilier qui y travaillent quotidiennement (agences immobilières, notaires, syndics professionnels, promoteurs, lotisseurs, marchands de biens, diagnostiqueurs, généalogistes, conciergeries, agences de gestion locative, architectes - la présentation : « Focus sur une partenaire experte de DOMICILIUM : l’architecte Charlotte PONS. » en témoigne - , décorateurs, artisans divers du bâtiment et de l’environnement immédiat de l’habitat, déménageurs - voir sur ce sujet notre billet : « Déménager, c’est avant tout s’organiser. Nos astuces et conseils pratiques pour un déménagement serein ! » -, géomètres, courtiers, banquiers, gestionnaires de patrimoine, avocats, comptables, assureurs, etc.), détenteur d’un puissant réseau de partenaires, s’avère la clé d’entrée dans ce marché « secret », à tout le moins discret.

Sur cet espace marchand fermé/réservé, les différents enjeux soulevés, se reporter à notre article de fond : « Le off-market immobilier : mythe ou réalité ? Fantasme ou opportunité ? ».

F - Le changement climatique, nouveau paradigme pour repenser l’immobilier ?

L’évolution du climat, le réchauffement climatique, devient un enjeu pour l’immobilier.

Les cinq vagues de chaleurs exceptionnelles qu’a connu la France (dont l’Occitanie bien sûr) depuis le mois de mai rappellent si besoin l’urgence de la situation.

Les canicules à répétition aux conséquences physiologiques et psychologiques négatives - ainsi que parfois destructrices matériellement via de gigantesques incendies dévastateurs en résultant ou des périodes de sécheresses d’une intensité rare - impliquent de profondes réformes, notamment au niveau : 

• de l’aménagement des villes via une « urbanisation plus verte », 
• d’une gestion (stockage, traitement, recyclage, économie, etc.) repensée de l’eau dans les agglomérations et les zones rurales,
• du développement des transports collectifs et des modes de déplacement doux, non polluants car non motorisés, 
• de l’utilisation accrue des énergies renouvelables,
• d’une ventilation naturelle des appartements et maisons, 
• d’une isolation repensée de l’habitat.

Sur ce dernier point directement lié au logement, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE abordée également supra dans le A du titre III) doit certes conserver son rôle d’outil visant à mieux isoler le bâti contre le froid… mais il devrait aussi permettre d’améliorer l’habitat pour se protéger des canicules.

La performance énergétique d’une construction ne doit plus seulement se mesurer à l’aune hivernale de son système de chauffage et le résultat en découlant informer sur les charges qu’il implique. 

Un DPE nouveau doit selon nous voir le jour, à savoir intégrant l’orientation principale du bien, l’inertie thermique du bâti, sa configuration traversante ou pas, etc. afin d’appréhender sa propension à lutter plus ou moins contre la chaleur, sa capacité à lutter contre les températures intérieures excessives.

Du reste, concrètement, une évolution se produit : certains logements que leur DPE classe en A, B ou C deviennent plus difficiles à vendre malgré ce niveau de classement excellent.

La raison ?

Les acquéreurs (que nous conseillons aussi à ce niveau) perçoivent un décalage entre ce que mesure le DPE (chauffage) et le confort d’été réel. 

De sorte qu’à l’intérieur d’un même micro-marché toulousain, des biens similaires en termes de surface et état général, année de construction et prestations globales, vont se différencier fortement selon :

•     l’orientation et l’exposition : le Nord et Est sont un peu plus valorisés qu’auparavant ; le plein Sud et l’Ouest sans protection parfois pénalisés,
•     la situation dans l’immeuble : les derniers étages sont toujours prisés… sous réserve d’une isolation renforcée ; sans quoi une décote potentielle est à prévoir,
•     la présence ou pas d’un extérieur : un jardin, une cour ou une terrasse sont toujours un plus, mais de façon prégnante s’ils sont ombragés (ou peuvent l’être) lorsqu’ils sont exposés au Sud ou à l’Ouest,
•     la plus ou moins grande végétalisation de la partie du quartier où se situe le bien : un espace naturel comme un jardin public (Jardin des Plantes, Grand Rond, Jardin Royal, Jardin Compans-Caffarelli, Parc de l’Observatoire, Parc de la Maourine, Prairie des Filtres etc.), une zone verte (les Argoulets, les coteaux de Pech David, etc.), les bords de Garonne (berges et Prairie des Filtres), du Canal du Midi ou de Brienne, etc. à proximité immédiate sont des atouts valorisant tout logement, surtout un appartement dépourvu de sortie extérieure.

Un achat pertinent doit désormais prendre en compte ces critères… au-delà de ce qu’indique le DPE obligatoirement annexé à une vente immobilière.

Un coup de cœur… oui, mais raisonné !

2016-2026, l’histoire d’un panorama immobilier toulousain vertueux.

Au final, avoir acquis un bien immobilier il y a dix ans fut judicieux, sous réserve de l’avoir négocié à cette époque au juste prix et qu’il soit bien placé, en l’occurrence au sein d’un quartier prisé d’une agglomération dynamique, porteuse économiquement. 

Il en va ainsi de TOULOUSE considérée quasi unanimement, depuis de nombreuses années, par les experts immobiliers, les gestionnaires de patrimoines, les foncières nationales ou encore et surtout par une large partie de français attirés par le Sud, comme une des meilleures villes pour investir et/ou habiter.

De fait, malgré :

• un contexte national toujours incertain d’un point de vue économique, social et politique ; à cet égard, les élections présidentielles du printemps 2027 - 18 avril et 2 mai prochains - mettront entre parenthèse, durant quelque semaines, l’activité immobilière qui exige visibilité et stabilité (il en va systématiquement ainsi pour cette élection du chef de l’Etat français comme nous l’avions entre autre mis en avant il y a 5 ans en présentant, sous le prisme de l’immobilier in genere, les programmes de l’ensemble des candidats à l’élection présidentielle de 2022 via deux billets : « Partie I - Élections présidentielles 2022 : le programme des candidates et candidats en matière de logement, d'immobilier, d'habitat, de construction, d'urbanisme et des thématiques immobilières gravitant autour : écologie, succession et fiscalité. » et « Partie II - Élections présidentielles 2022 : le programme des candidates et candidats en matière de logement, d’immobilier, d'habitat, de construction, d'urbanisme et des thématiques immobilières gravitant autour : écologie, succession et fiscalité. »), 
• auquel s’ajoute depuis mai dernier, de façon flagrante pour ceux qui en doutaient, une problématique climatique criante (voir supra le F du titre précédent) nécessitant sur le long terme des réformes structurelles encore difficiles à évaluer en termes d’impacts directs pour les particuliers, mais forcément couteuses,
• un environnement international qui reste chaotique, 

le marché immobilier toulousain n’en demeurera pas moins une valeur sure en termes d’investissement (pour du rendement locatif) et/ou de choix de vie (installation dans une résidence principale). 

Jusqu’à présent 2026 en témoigne assez largement, quand bien même l’été qui s’achève - brulant météologiquement - aura été relativement calme. 

Nous expérimentons cette réalité depuis près de 20 ans et, concrètement, en faisons bénéficier l’ensemble de notre clientèle : un panel large d’acquéreurs aux projets immobiliers diversifiés (sur ce point, voir notre billet : « Chasseur immobilier : un expert sachant chasser pour des clients très variés ! »).

En atteste si besoin était les avis que certains d’entre eux ont voulu rendre public, à retrouver sur les réseaux sociaux et sites dédiés, via la page Témoignages de nos clients qui les recense, ou encore en parcourant le billet de notre blog consacré à cette thématique « Les avis clients de Domicilium : le métier de chasseur immobilier vu côté acquéreurs ! ».

Telle est la vocation de notre équipe experte de chasseurs immobiliers, muée par une idée de service prémium en toutes circonstances.

Aussi, pour celles ou ceux qui souhaitent en savoir plus, désirent également bénéficier d’une prestation calibrée, adaptée au cas par cas, permettant un achat en toute sérénité, rien de plus simple : nous contacter.

En fonction de vos besoins et disponibilités, un rendez-vous personnalisé vous sera proposé dans les meilleurs délais.

Billet précédent : Les Architectes des Bâtiments de France : histoire et pouvoir des ABF à l’aune d’une jurisprudence administrative du 5 mars 2026.